Wel­che Infor­ma­tio­nen erhal­te ich beim Bauamt?

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Wir haben in ver­schie­de­nen Gesprä­chen wie­der­holt fest­stel­len kön­nen, dass sich pri­va­te Bau­her­ren im Vor­feld eines Bau­vor­ha­bens oft­mals als ers­tes bei den zustän­di­gen Bau­äm­tern in den Gemein­den mel­den. Das Bau­amt kann und darf Bau­her­ren jedoch nicht bei allen Fra­ge­stel­lun­gen wei­ter­hel­fen. Damit Sie mit kei­nen fal­schen Erwar­tun­gen beim Bau­amt lan­den und auch nicht lan­ge auf einen Ter­min war­ten müs­sen, haben wir für Sie zusam­men­ge­fasst, wel­che Infor­ma­tio­nen Sie beim Bau­amt bekom­men und wel­che nicht.

Was ist ein Bauamt?

Das Bau­amt ist ein ein­fa­cher Ober­be­griff für ver­schie­de­ne öffent­li­che Ämter, die sich mit Bau­an­ge­le­gen­hei­ten in ver­schie­dens­ter Funk­ti­on beschäf­ti­gen. In den Bau­äm­tern (z. B. auch in Gemein­den) wer­den in Anleh­nung an die Bau­leit­pla­nung die Bebau­ungs­plä­ne ent­wi­ckelt bzw. frei­ge­ge­ben. Die rechts­kräf­ti­gen Bebau­ungs­plä­ne stel­len für Ihr Bau­vor­ha­ben einen wesent­li­chen Teil der ört­li­chen Bau­vor­schrif­ten dar. Die Bau­auf­sichts­be­hör­de (Bau­ge­neh­mi­gungs­be­hör­de) ent­schei­det dar­auf auf­bau­end, ob Sie eine Bau­ge­neh­mi­gung bekom­men oder nicht. Bei nach­ge­reich­ten Unter­la­gen wird Ihnen auch dort eine Bau­frei­ga­be erteilt. Die Bau­auf­sicht ist dann bei spä­te­ren Kon­trol­len zur Ein­hal­tung der Bau­ge­neh­mi­gun­gen invol­viert. Sie wur­de gera­de frü­her daher auch Bau­po­li­zei genannt. Vie­le wei­te­re Auf­ga­ben wer­den in Bau­äm­tern erle­digt, die nicht nur Ihr pri­va­tes Bau­vor­ha­ben ange­hen (z. B. was­ser­wirt­schaft­li­che, oder Stra­ßen­bau­spe­zi­fi­sche Fragestellungen).

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Anga­ben zur Projektart

Was ist ein Bebauungsplan?

In Ihrer Ort­schaft wird für ein­zel­ne Gebie­te in der Regel ein Bebau­ungs­plan erar­bei­tet in dem fest­ge­legt wird, was, wie, an wel­chem Ort gebaut wer­den darf. Man unter­schei­det zwi­schen einem ein­fa­chen und einem qua­li­fi­zier­ten Bebau­ungs­plan. In einem ein­fa­chen Bebau­ungs­plan schrän­ken die for­mel­len Vor­ga­ben das Bau­vor­ha­ben in der Regel weni­ger ein bei einem qua­li­fi­zier­ten Bebau­ungs­plan. Feh­len­de Vor­ga­ben kön­nen gene­rell ein Vor­teil (mehr Frei­hei­ten), aber auch ein Nach­teil dar­stel­len. Frei­hei­ten bedeu­ten auch immer grö­ße­re Unsi­cher­hei­ten (höhe­rer Bedarf an Rück­spra­chen) für Ihre Pla­nung. Ein noch grö­ße­rer Gesprächs­be­darf liegt vor, wenn gar kein Bebau­ungs­plan vor­liegt (z. B. im Außen­be­reich). Die Fest­set­zun­gen in einem Bebau­ungs­plan stel­len all­ge­mein die Rechts­grund­la­ge für Ihre Bau­ge­neh­mi­gung dar, die Sie für Neu­bau, aber teil­wei­se auch Umbau‑, oder Anbau­vor­ha­ben, oder Nut­zungs­än­de­run­gen benötigen.

Ich will bau­en und weiß nicht wie – Kann mir das Bau­amt helfen?

Das Bau­amt gibt Ihnen im Kern eine Aus­kunft zu bau­recht­li­chen The­men. In einem Bür­ger­ser­vice wird Ihnen im Regel­fall dar­auf auf­bau­end auch der all­ge­mei­ne Ablauf eines Bau­vor­ha­bens erklärt. Zum Bei­spiel auch, wann Sie wofür all­ge­mein einen Archi­tek­ten oder Inge­nieur benötigen.

Wel­che Bera­tungs­leis­tun­gen kann ich vom Bür­ger­ser­vice oder von Bau­äm­tern erwarten?

Wie bereits erwähnt, wer­den Sie über den grund­sätz­li­chen Ablauf eines Bau­vor­ha­bens bera­ten. Dem Ankaufs­pro­zess, der anschlie­ßen­den Pla­nung, dem Bau­an­trag, der Bau­ge­neh­mi­gung und dem anschlie­ßen­den Bau. Die zustän­di­ge Behör­de infor­miert Sie wei­ter­hin, bei wel­chen Bau­vor­ha­ben Sie bei­spiels­wei­se eine Geneh­mi­gungs­frei­stel­lung, eine ein­fa­che oder eine nor­ma­le Bau­ge­neh­mi­gung benö­ti­gen (Bei­spiel für ein Bau­vor­ha­ben in NRW). Dabei wer­den Sie auch über die Not­wen­dig­keit eines bau­vor­la­ge­be­rech­tig­ten Archi­tek­ten oder Bau­in­ge­nieur hin­ge­wie­sen. Im schwie­ri­gen Fäl­len kön­nen Sie auch eine unver­bind­li­che Bera­tung hin­sicht­lich der Geneh­mi­gungs­fä­hig­keit erwar­ten, da die ört­li­chen Bau­vor­schrif­ten, län­der­spe­zi­fi­schen Bau­ord­nun­gen und bun­des­wei­ten Geset­zen nicht immer alle Spe­zi­al­fäl­le ein­deu­tig regeln. In dem Zuge bekom­men Sie auch Infor­ma­tio­nen zum Ablauf eines Bau­vor­be­scheids. Im Ide­al­fall bekom­men Sie wert­vol­le (aber unver­bind­li­che) Infor­ma­tio­nen, wann und zu wel­chem Zweck ein Bau­vor­be­scheid als not­wen­dig erach­tet wird.

Wel­che Bera­tungs­leis­tun­gen kann ich nicht erwarten?

Bau­be­hör­den, Bau­äm­ter und Bür­ger­ser­vices sind öffent­li­che Ein­rich­tun­gen, die Ihnen kei­ne Emp­feh­lun­gen zur Aus­wahl eines bestimm­ten Archi­tek­ten, eines Sta­ti­kers, oder eines Bau­un­ter­neh­mens geben dür­fen. Auch die Fra­ge, wie Sie Ihr Bau­pro­jekt orga­ni­sie­ren ist Auf­ga­be der Bau­her­ren. Gut infor­mier­te Mit­ar­bei­ter in den zustän­di­gen Bau­be­hör­den kön­nen Ihnen ledig­lich Infor­ma­tio­nen zu den ver­schie­de­nen Mög­lich­kei­ten geben, ohne eine Vari­an­te aus­schlie­ßen oder emp­feh­len zu dür­fen. Bei­spiel: Ihnen wird gesagt, dass Sie sich nach dem Kauf eines Grund­stücks bei einem Archi­tek­ten, einem Inge­nieur­bü­ro, einem Fer­tig­haus­her­stel­ler, oder einem Gene­ral­über­neh­mer zur Bau­an­trags­stel­lung vor­stel­lig wer­den müs­sen. Wel­cher Ansprech­part­ner kon­kret für Sie am bes­ten geeig­net ist, wäre eine Art Markt­ver­zer­rung und ist daher nicht erlaubt. Eini­ge Pflich­ten, bzw. Ent­schei­dun­gen beim Bau­en kön­nen Ihnen daher nicht abge­nom­men werden.

Wer kann mich noch beraten?

Die Bera­tungs­leis­tun­gen wer­den ger­ne auch von Archi­tek­tur- und Inge­nieur­bü­ros, Gene­ral­pla­ner, oder Bau­un­ter­neh­men (eher Gene­ral­un­ter­neh­men) für Sie über­nom­men. Die Erst­be­ra­tung wird zum größ­ten Teil als eine Art Kun­den­ak­qui­se ange­se­hen. Bei kom­ple­xe­ren und wei­ter­füh­ren­den Bera­tungs­leis­tun­gen müs­sen Sie mit ent­spre­chen­den Ent­loh­nun­gen rech­nen (je nach Ver­ein­ba­rung). Die pri­vat­wirt­schaft­li­chen Unter­neh­men hof­fen als Ansprech­part­ner natür­lich, Ihr Bau­vor­ha­ben beglei­ten zu dür­fen, indem Sie die Ent­wür­fe, die Sta­tik, oder die Aus­füh­rung für Sie über­neh­men dür­fen. Wir hören von lei­ten­den Per­so­nen aus Bau­äm­tern mit­un­ter, dass man sich freu­en wür­de, wenn Bau­her­ren häu­fi­ger direkt zu den ent­spre­chen­den Ansprech­part­nern gehen wür­den. So könn­te dann auch eine Ent­las­tung in über­las­te­ten Ämtern ein­tre­ten. Dies wür­de auch Ihr Bau­pro­jekt im Regel­fall deut­lich beschleunigen.

Fazit: Das Bau­amt – Freund und kein Feind!

In der Zeit, bevor ein Bau­an­trag gestellt wird, sind die ört­li­chen Ansprech­part­ner in den Bau­äm­tern, im Bür­ger­ser­vice, bzw. bei den Behör­den für vie­le pri­va­te Bau­her­ren eine gro­ße Hil­fe. Sie bie­ten eine neu­tra­le, wert­freie Bera­tungzum all­ge­mei­nen Bau­ab­lauf an. Wie im Text erläu­tert, kön­nen Sie den Bau­her­ren aller­dings nicht alle Ent­schei­dun­gen abneh­men und bei allen Fra­gen bera­tend tätig sein. In Zei­ten der Hoch­kon­junk­tur im Bau­we­sen wer­den Bau­her­ren oft unge­dul­dig, weil ins­be­son­de­re die Geneh­mi­gungs­dau­er als unnö­ti­ger Zeit­fak­tor ange­se­hen wird. Hier kann man mit einer voll­um­fäng­li­chen Bau­an­trags­stel­lung (inkl. Bau­vor­la­gen) ent­ge­gen­wir­ken. Um die rich­ti­gen Part­ner früh­zei­tig aus­zu­wäh­len emp­feh­len wir allen Bau­her­ren daher, sich im Vor­feld eines Bau­vor­ha­bens gut vor­zu­be­rei­ten. Unse­re Rat­ge­ber­tex­te sol­len Ihnen bei der Vor­be­rei­tung ent­spre­chen hel­fen. So kön­nen auch Sie bei Ihrem Bau­pro­jekt gesamt­heit­lich eine Men­ge Zeit und Ner­ven sparen.