bebauungsplan

Wo finde ich den passenden Bebauungsplan?

Wir haben bei ver­gan­ge­nen Pro­jek­ten fest­ge­stellt, dass sich Bau­her­ren bei der Pla­nung eines neu­en Hau­ses, als auch bei Umbau­pro­jek­ten stän­dig mit dem öffent­li­chen Bau­recht kon­fron­tiert sehen. Mit bau­recht­li­chen Fra­ge­stel­lun­gen beschäf­ti­gen sich Bau­her­ren erfah­rungs­ge­mäß aller­dings nicht sehr ger­ne. Damit Sie auch ohne Jura­stu­di­um Ihre Wün­sche bau­recht­lich grob ein­ord­nen kön­nen haben wir Ihnen aus Anwen­der­sicht eini­ge wich­ti­ge Infor­ma­tio­nen zur Rele­vanz des Bebau­ungs­plans zusammengefasst.

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Was ist ein Bebauungsplan?

Im Bebau­ungs­plan legt die öffent­li­che Hand für ein­zel­ne Gebie­te fest, was, wie, an wel­chem Ort gebaut wer­den darf. Man unter­schei­det zwi­schen einem ein­fa­chen und einem qua­li­fi­zier­ten Bebau­ungs­plan. In einem ein­fa­chen Bebau­ungs­plan schrän­ken die for­mel­len Vor­ga­ben Sie als Bauherr/​in in der Regel weni­ger ein als in einem qua­li­fi­zier­ten Bebau­ungs­plan. Feh­len­de Vor­ga­ben kön­nen gene­rell ein Vor­teil (mehr Frei­hei­ten), aber auch ein Nach­teil dar­stel­len. Frei­hei­ten bedeu­ten auch immer mehr Unsi­cher­hei­ten (höhe­rer Bedarf an Rück­spra­chen) bei der Pla­nung. Noch mehr Gesprächs­be­darf liegt vor, wenn gar kein Bebau­ungs­plan vor­liegt (zum Bei­spiel im Außen­be­reich). Die Fest­set­zun­gen in einem Bebau­ungs­plan stel­len all­ge­mein die Rechts­grund­la­ge für Ihre Bau­ge­neh­mi­gung dar, die Sie für Neu­bau, aber teil­wei­se auch Umbau‑, oder Anbauvor­ha­ben, oder Nut­zungs­än­de­run­gen benötigen.

Wie sieht ein Bebauungsplan aus?

Ein Bebau­ungs­plan setzt sich in der Regel aus einer Plan­zeich­nung (Maß­stab 1:500 oder 1:1000) und text­li­chen Fest­set­zun­gen zusam­men. Wun­dern Sie sich nicht wenn in Ihrem Fall kei­ne Plan­zeich­nun­gen vor­lie­gen. Sie sind nicht zwin­gend not­wen­dig. Begrün­dun­gen des Bebau­ungs­plans sind in wei­ter­füh­ren­den Doku­men­ten zu fin­den. Die Begrün­dung ist eine Doku­men­ta­ti­on des ver­gan­ge­nen Bebau­ungs­plan­ver­fah­ren, bei der die Öffent­lich­keit invol­viert war.

Wo finde ich den passenden Bebauungsplan für mein Grundstück?

Der Bebau­ungs­plan wird von Ihrer Gemein­de, bzw. der Stadt ver­öf­fent­licht. Heut­zu­ta­ge kön­nen Sie Bebau­ungs­plä­ne in aller Regel digi­tal über das Inter­net selbst abru­fen. Falls Sie nicht fün­dig wer­den kon­tak­tie­ren Sie die Gemein­de. Die Namen der Bebau­ungs­plä­ne rich­ten sich meist nach ein­zel­nen Stra­ßen­na­men, oder Bezir­ken. Um den pas­sen­den Bebau­ungs­plan zu fin­den wer­den oft­mals Über­sichts­kar­ten ange­ge­ben, oder sie kön­nen Ihre Stra­ße in einem Such­feld ein­ge­ben. Zur Not hilft eine ein­fa­che Google-Suche.

Welche Inhalte sind für mein Bauvorhaben relevant?

Wenn Sie den Bebau­ungs­plan gefun­den haben und eine Zeich­nung vor­liegt, suchen Sie zunächst Ihre Stra­ße und Ihr Grund­stück. Ihr Grund­stück fin­den Sie anhand der Flur­stücks­num­mer. Ihr Grund­stück kann sich aus meh­re­ren Flur­stü­cken zusam­men­set­zen. Schau­en Sie in Ihrem Grund­stücks­kauf­ver­trag nach, wel­che Flur­stü­cke Ihnen gehö­ren. Alter­na­tiv ver­glei­chen Sie den Bebau­ungs­plan mit Goog­le-Maps. Schau­en Sie anschlie­ßend, wel­che Pla­nin­hal­te in ihrem Gebiet rele­vant sind. Die Lini­en­ty­pen haben alle eine unter­schied­li­che Bedeu­tung. Ver­wen­den Sie beim Lesen die ange­ge­be­ne Planlegende.

Welche Inhalte sollte ich als erstes prüfen?

Am ein­fachs­ten ist es sich auf der Zeich­nung die für Sie rele­van­te Nut­zungs­scha­blo­ne und das Bau­fens­ter zu betrach­ten. Auf der Nut­zungs­scha­blo­ne wer­den für abge­grenz­te Tei­le (Lini­en­typ beach­ten) eines Bebau­ungs­ge­bie­tes pla­ne­ri­sche Fest­set­zun­gen über die Art und das Maß der bau­li­chen Nut­zung defi­niert. Sie geben Ihnen Aus­kunft dar­über, was und wie stark Sie Ihr Grund­stück bebau­en dür­fen. Eine Defi­ni­ti­on der Fach­be­grif­fe zu den Bau­ge­biets­ty­pen, der Grund­flä­chen­zahl, der Geschoss­flä­chen­zahl, der Bau­mas­sen­zahl, oder bei­spiels­wei­se eines Voll­ge­schos­ses fin­den Sie im Bau­ge­setz­buch (Bau­GB), bzw. in der Bau­nut­zungs­ver­ord­nung (BauN­VO). Das Bau­fens­ter wie­der­um defi­niert wo Sie auf Ihrem Grund­stück bau­en dür­fen. Rele­vant dafür sind die ein­ge­zeich­ne­ten Baulinien.

Warum sollte ich die textlichen Festsetzungen lesen?

Man­che Details, zum Bei­spiel spe­zi­el­le Fest­le­gun­gen zu Dach­gau­ben, Drem­pel­hö­he, oder wei­te­re spe­zi­el­le Anfor­de­run­gen sind in den Zeich­nun­gen nicht ein­ge­zeich­net. Sie kön­nen aber in den dazu­ge­hö­ri­gen text­li­chen Fest­set­zun­gen zu fin­den sein. Die­se kön­nen aus Bau­her­ren­sicht auch bei spä­te­ren Umbau­maß­nah­men rele­vant sein. Fest­ge­setzt wer­den kön­nen bei­spiels­wei­se Win­kel der Dach­nei­gung, oder Brei­te und Höhe der Dach­gau­ben. Die Anga­ben sind in jedem Bebau­ungs­plan anders. In Ein­zel­fäl­len kann es sein, dass sie von den Vor­ga­ben abwei­chen dür­fen (Befrei­ungs­an­trag stel­len). Mit einem trif­ti­gen Grund wer­den Abwei­chun­gen vom Bebau­ungs­plan geneh­migt. Bei­spiels­wei­se wenn Ihnen in der rea­len Bebau­ung auf­fällt, dass bei den Nach­bar­ge­bäu­den auch abwei­chen­de Gau­ben ein­ge­baut wur­den. Wir emp­feh­len Ihnen in die­sem Fall Rück­spra­che mit den zustän­di­gen Bau­be­hör­den zu halten.

Dachform oder Dachfarbe – Darf ich frei entscheiden?

In solch einem Fall ist das Bau­ge­stal­tungs­recht zu berück­sich­ti­gen. Hier ist das über­ge­ord­ne­te (lan­des­spe­zi­fi­sche) Bau­ord­nungs­recht anzu­wen­den. Über­re­gio­nal spricht man vom soge­nann­ten Ver­un­stal­tungs­ver­bot (sie­he § 9 MBO). Bei Ihren Über­le­gun­gen ist des­halb dar­auf zu ach­ten, dass Form, Maß­stab, Far­be, sowie das gewähl­te Mate­ri­al in die Umge­bung pas­sen. Die Dis­kus­sio­nen kön­nen im Extrem­fall soweit gehen, dass über Art der Wind­fe­dern, Lage der Regen­rin­ne und Far­be des Stirn­bretts dis­ku­tiert wird. Sol­che Extre­me sind vor allem bei denk­mal­ge­schütz­ten Gebäu­den rele­vant. Wir emp­feh­len Ihnen den­noch Rück­spra­che mit einer Fachexpert:in zu hal­ten. Bei der Bau­an­trags­stel­lung kann eine ent­spre­chen­de Begrün­dung not­wen­dig sein.

Den Bebauungsplan richtig verstehen – Wer kann mir helfen?

Sie haben im Grun­de zwei Mög­lich­kei­ten: Ent­we­der mel­den Sie sich bei der zustän­di­gen Behör­de, bzw. bei der Gemein­de, oder Sie kon­tak­tie­ren eine Fachexpert:in. Letz­te­res macht Sinn, wenn Sie ohne­hin vor­ha­ben neu zu bau­en, oder umzu­bau­en. Für bau­ge­neh­mi­gungs­pflich­ti­ge Bau­vor­ha­ben benö­ti­gen Sie vor­nehm­lich eine bau­vor­la­ge­be­rech­tig­te Architekt:in oder Ingenieur:in.

Fazit: Bebauungsplan einhalten und los geht’s?

Zuge­ge­be­ner­ma­ßen lie­fert Ihnen der Rat­ge­ber nur einen gro­ben Ein­blick im Umgang mit einem Bebau­ungs­plan. Wenn Sie sich jedoch an die Vor­ga­ben im Bebau­ungs­plan hal­ten sind Sie aus Sicht des öffent­li­chen Bau­rechts jeden­falls auf der siche­ren Sei­te. Im Zusam­men­spiel mit der Bau­ord­nung wird der Bebau­ungs­plan Ihnen bei vie­len offe­nen Fra­gen ant­wor­ten geben. Da die rea­le Ist-Situa­ti­on aber nicht immer mit einem Plan über­ein­stimmt und Son­der­wün­sche auf­tre­ten, wer­den Ihnen im Pla­nungs­pro­zess immer wie­der Fra­gen begeg­nen, die eine Rück­spra­che mit Fach­ex­per­ten oder den zustän­di­gen Behör­den erfor­dern. Kei­ne Sor­ge: Spä­tes­tens wenn Sie einen Bau­an­trag ein­rei­chen wer­den Sie von Archi­tek­ten und Inge­nieu­ren bera­ten. Um kei­ne fal­schen Erwar­tun­gen zu ent­wi­ckeln emp­feh­len wir Bau­her­ren den­noch vor­ab einen Blick in den Bebau­ungs­plan zu wer­fen. Gesprä­che mit Behör­den und Fach­ex­per­ten lau­fen in der Regel bes­ser ab, wenn Sie Ihre Fra­gen ent­spre­chend vor­be­rei­tet haben.

  • Verfasst am 6. Dezember 2021. Die obigen Informationen können veraltet/fehlerhaft sein und stellen keine Beratung dar. Fragen Sie uns für verbindliche Auskünfte hier an:

    Meinungen

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    Manfred Jaeger

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    Ich hat­te zum Bau eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses Sta­tik, Wär­me­schutz-nach­weis und Beweh­rungs­plan ange­for­dert, und dazu die Bau­zeich­nun­gen und Bau­be­schrei­bung gesandt. Nach nur weni­gen Rück­fra­gen kamen zeit­ge­recht. die Sta­tik und die ande­ren Plä­ne zurück.Nun, zu Anfang der Bau­tä­tig­keit fiel mir sehr posi­tiv auf, dass die Plä­ne auch für Anfän­ger wie mich immer klar und daher gut les­bar waren. Rück­fra­gen gab es so gut wie kei­ne, Feh­ler habe ich nicht gefunden.Sehr pro­fes­sio­nell. Wenn mal eine Rück­fra­ge not­wen­dig war, wur­de die sofort geklärt.Der Kon­takt war immer sehr nett.Manfred Jäger,M.Jäger Bau­trä­ger GmbH
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    habe einen Brand­schutz­nach­weis für ein ver­mie­te­tes Wohn­haus benö­tigt. Hat­te meh­re­re Ange­bo­te ein­ge­holt, die preis­lich alle deut­lich über dem von esta­ti­ka gele­gen haben. Das war für mich ent­schei­dend. Ein Nach­weis wur­de gefor­dert, ein Nach­weis wur­de erbracht, ob oder in wel­chem Maß sich die­ser von den ande­ren teu­re­ren Unter­schei­det kann ich mehr…

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