Bauvorbescheid durch Bauvoranfrage

Wofür benötige ich einen Bauvorbescheid?

Im Bau­recht basie­ren anders als in der Mathe­ma­tik nicht alle Ent­schei­dun­gen auf ein­heit­lich mess­ba­ren Grö­ßen. Die For­mu­lie­run­gen in den Geset­zes­tex­ten, Ver­ord­nun­gen und ört­li­chen Bau­vor­schrif­ten beinhal­ten zum Teil einen gewis­sen Inter­pre­ta­ti­ons­spiel­raum. Um Unsi­cher­hei­ten in Zusam­men­ar­beit mit den Bau­be­hör­den aus dem Weg zu gehen, kön­nen Bau­vor­be­schei­de aus­ge­stellt wer­den. Wir möch­ten Bau­her­ren in die­sem Arti­kel über das The­ma Bau­vor­be­scheid infor­mie­ren und uns der häu­fi­gen Fra­ge stel­len, in wel­chem Fall Sie einen Bau­vor­be­scheid benötigen.

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Was ist ein Bauvorbescheid?

Ein Bau­vor­be­scheid dient noch vor Abga­be eines Bau­an­tra­ges zur Klä­rung ein­zel­ner, bau­recht­lich offe­ner Fra­ge­stel­lun­gen. Ein Bau­vor­be­scheid wird von der zustän­di­gen Bau­be­hör­de aus­ge­stellt. Im Gegen­satz zu einer losen Aus­sa­ge aus einer Bera­tungs­ge­spräch hat der Bau­vor­be­scheid eine zeit­lich begrenz­te, bin­den­de Wir­kung. Genaue Anfor­de­run­gen sind in den Lan­des­bau­ord­nun­gen gere­gelt (zum Bei­spiel § 77 BauO NRW). Aus Inves­to­ren­sicht kann man davon aus­ge­hen, dass eine Immo­bi­lie mit einem erteil­ten Bau­vor­be­scheid zu höhe­ren Ver­kaufs­prei­sen füh­ren kann, wenn so wich­ti­ge Unsi­cher­hei­ten über die Bebau­bar­keit vor­ab geklärt wer­den kön­nen. Was ist dann eine Bauvoranfrage?

Eine Bau­vor­anfra­ge (auch Bau­an­fra­ge, oder Antrag auf Bau­vor­be­scheid genannt) stellt der Bau­herr bei spe­zi­el­len Fra­gen um einen Bau­vor­be­scheid von der zustän­di­gen Behör­de zu erhalten.

Wer hilft mir bei einer Bauvoranfrage?

Die­se Fra­ge wird in den län­der­spe­zi­fi­schen Bau­ord­nun­gen gere­gelt. Grund­sätz­lich wird die Bau­vor­anfra­ge von der Bau­her­rin oder dem Bau­herrn gestellt. Im Regel­fall han­delt es sich beim Bau­herrn um den Eigen­tü­mer. Mit einer Voll­macht kann die Bau­vor­anfra­ge auch von Archi­tek­ten oder Inge­nieu­ren, sowie von poten­ti­el­len Käu­fern gestellt wer­den. Pla­nungs­un­ter­la­gen (Bau­vor­la­gen), die zur Prü­fung der offe­nen Fra­gen not­wen­dig sind müs­sen in eini­gen Bun­des­län­dern von einem bau­vor­la­ge­be­rech­tig­ten Plan­ver­fas­ser unter­schrie­ben sein. Bau­her­ren sind somit in vie­len Fäl­len auch bei der Bau­vor­anfra­ge von bau­vor­la­ge­be­rech­tig­ten Pla­nern abhängig.

Wann benötige ich einen Bauvorbescheid?

In der Regel wer­den im Fal­le eines exis­tie­ren­den, qua­li­fi­zier­ten Bebau­ungs­plans kei­ne Bau­vor­anfra­gen gestellt. Bau­vor­anfra­gen wer­den gestellt, wenn aus ein­fa­chen Bebau­ungs­plä­nen, oder in Gebie­ten in denen kein Bebau­ungs­plan vor­liegt, spe­zi­fi­sche Vor­ga­ben feh­len und die Beant­wor­tung einer Fra­ge als Aus­le­gungs­sa­che beur­teilt wird (Was ist ein qua­li­fi­zier­ter Bebauungsplan?).

Außer­dem kann es Situa­tio­nen geben, die im Inter­es­se des All­ge­mein­wohls eine Son­der­re­ge­lung (im Tole­ranz­be­reich) erfor­dern. Bei­spie­le sind Über­schrei­tun­gen der über­bau­ba­ren Flä­che, Unter­schrei­tung von Abstands­ma­ßen, oder den nach­träg­li­chen Ein­bau einer Dach­gau­be, einer Dach­log­gia, oder einer Dach­ter­ras­se. Auch bei Umnut­zun­gen kann es aus öffent­lich bau­recht­li­chen Grün­den zu Unsi­cher­hei­ten kom­men. Nicht sel­ten geht es um Fra­gen zur Gestal­tungs­sat­zung an Ihrem Stand­ort. Mit einem Bau­vor­be­scheid möch­te man ver­mei­den, dass sich (umgangs­sprach­lich) »der Geschmack der Behör­den« sich bis zur tat­säch­li­chen Antrags­stel­lung nicht wie­der verändert.

In bereits bebau­ten Gebie­ten kann es wei­ter­hin sein, dass die rea­le Ist-Situa­ti­on von der in einem Bebau­ungs­plan dar­ge­stell­ten Plan­si­tua­ti­on abweicht und Sie Ihr Dach­ge­schoss, abwei­chend von den Vor­ga­ben eben­falls auf­sto­cken möch­ten. Aus öffent­lich bau­recht­li­cher Sicht las­sen sich Nach­ver­dich­tungs­maß­nah­men in Städ­ten bei ent­spre­chen­der Nach­bar­be­bau­ung gut argu­men­tie­ren. Des­to kon­kre­ter Ihr Anlie­gen dar­ge­stellt und die Aus­wir­kun­gen auf das All­ge­mein­wohl als zumut­bar bewer­tet wer­den kön­nen, des­to höher sind Ihre Chan­cen auf einen posi­ti­ven Bescheid.

Zeit­lich wer­den Bau­vor­anfra­gen außer­dem ger­ne im Vor­feld eines Kaufs, bzw. Ver­kau­fes getätigt.

Welche Kosten entstehen bei einer Bauvoranfrage?

Die Kos­ten für eine Bau­vor­anfra­ge set­zen sich aus drei Kos­ten­po­si­tio­nen zusam­men: Ihr eige­ner Auf­wand, die Bera­tungs- und Bear­bei­tungs­kos­ten bei Ihren Fach­ex­per­ten (zum Bei­spiel Archi­tek­ten, Bau­in­ge­nieur) und die Prüf­kos­ten bei der Bau­be­hör­de. Die Höhe der Bear­bei­tungs­kos­ten bei Bau­vor­la­ge­be­rech­tig­ten ist je nach Ansprech­part­ner unter­schied­lich. Das Hono­rar ist frei ver­ein­bar. Die Höhe ist in der Regel vom jewei­li­gen Sach­ver­halt abhän­gig. Für eine ein­fa­che Anfra­ge, ob eine Dach­gau­be aus öffent­lich bau­recht­li­chen Grün­den (zum Bei­spiel Gestal­tungs­sat­zung) erlaubt ist, kön­nen Gesamt­kos­ten ab einem mitt­le­ren drei­stel­li­gen Bereich (rund 500 €) ent­ste­hen. Nach oben sind (wie so häu­fig) jedoch wenig Gren­zen gesetzt.

Die ein­zel­ne Höhe der Prüf­ge­büh­ren bei den Bau­be­hör­den basie­ren auf gesetz­li­chen Rege­lun­gen und kom­mu­nal unter­schied­li­chen Sat­zun­gen. Erkun­di­gen Sie sich bei der zustän­di­gen Behör­de in Ihrem Ort.

Welche Unterlagen werden bei der Erstellung einer Bauvoranfrage benötigt?

Der Umfang not­wen­di­ger Unter­la­gen (Bau­vor­la­gen) ist abhän­gig von der beab­sich­tig­ten bau­recht­li­chen Fra­ge­stel­lung. Grund­sätz­lich sind Stand­ort­in­for­ma­tio­nen und Anga­ben zu Ihren Vor­ha­ben und Ihre Beden­ken not­wen­dig. Bei Umbau­maß­nah­men sind wei­ter­hin exis­tie­ren­de Plan­un­ter­la­gen hilf­reich. Um effi­zi­ent zu Arbei­ten emp­feh­len wir Ihnen aktu­el­le Fotos aus der Umge­bung mit wich­ti­gen Merk­ma­len zu erfas­sen. Auch Fotos, auf denen unter­schied­li­che Höhen (zum Bei­spiel der Trau­fe) kön­nen je nach Fra­ge­stel­lung hilf­reich sein.

Fazit – Bauvoranfragen bei Unsicherheit stellen

Bau­vor­anfra­gen sind ein beson­de­res Mit­tel inner­halb des Bau­ge­neh­mi­gungs­pro­zes­ses um früh­zei­tig Pla­nungs­si­cher­heit sicher­zu­stel­len. Für die meis­ten pri­va­ten Bau­vor­ha­ben in Gebie­ten mit einem qua­li­fi­zier­ten Bebau­ungs­plan haben Sie kei­ne Rele­vanz. Wir emp­feh­len Ihnen unab­hän­gig von der for­mel­len Abwick­lung einer Bau­vor­anfra­ge bei Unsi­cher­hei­ten mög­lichst früh­zei­tig das Gespräch mit den Bau­be­hör­den zu suchen. Anschlie­ßend kann über die Not­wen­dig­keit eines Bau­vor­be­scheid ein Urteil gefällt werden.

  • Verfasst am 27. Januar 2021. Die obigen Informationen können veraltet/fehlerhaft sein und stellen keine Beratung dar. Fragen Sie uns für verbindliche Auskünfte hier an:

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    Olaf S. Aus Melle

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    Ich habe nur ein, für mich, mit­tel­gro­ßes Bau­vor­ha­ben geplant, aber die Sta­tik war von allen Sta­tio­nen die schnells­te und prä­zis­te. Für so fiel rech­nen und schrei­ben war der Preis sehr gut. Die Mit­ar­bei­ter waren alle sehr freund­lich und haben mir noch gute Tipps mit auf den Weg gege­ben. Wei­ter so

    Martin Birnbach

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    Ich habe Esta­ti­ka für mein pri­va­tes Bau­vor­ha­ben, Neu­bau eines kli­ma­neu­tra­len Mehr­ge­nera­tio­nen­hau­ses , mit der Trag­werks­pla­nung beauf­tragt. Leis­tungs­um­fang war die Sta­tik, Schal- und Beweh­rungs­plä­ne. Auf Esta­ti­ka bin ich auf­grund des guten und infor­ma­ti­ven Inter­net­auf­tritt gekom­men. Esta­ki­ka bie­tet eine gro­ße Band­brei­te an. Neben der klas­si­schen Trag­werks­pla­nung kön­nen auch The­men des Brand­schutz und Wär­me­schutz (Bau­phy­sik) abge­deckt werden.Das Team von Esta­ti­ka war sehr zuver­läs­sig. Die Plan­un­ter­la­gen konn­ten durch den Prüf­sach­ver­stän­di­gen gut geprüft wer­den. Auch sei­tens des Prüf­sach­ver­stän­di­gen gab es posi­ti­ves Feed­back. Esta­ti­ka hat sich auch kon­struk­tiv ein­ge­bun­den, und mir als Bauherr/​Architekt wirt­schaft­li­che Lösun­gen aufgezeigt.Als Archi­tekt und als Bau­herr kann ich Esta­ti­ka weiterempfehlen.Ich war mit der Leis­tung und Zuver­läs­sig­keit sehr zufrie­den. Jeder­zeit wieder!

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    Die ESTATIKA GmbH ist ein bundesweit tätiges Ingenieurbüro für Tragwerksplanung, Bauphysik und Energieberatung. Unsere Keyfacts:

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