Bauunternehmen – wie finde ich ein geeignetes?

Der Haus­bau ist aus Sicht viel­er pri­vater Bauherr:innen ein ein­ma­liges Pro­jekt. Es ist ein span­nen­des, aber auch kosten- und zeit­in­ten­sives Vorhaben. Daher erscheint es umso wichtiger, die geeigneten Part­nerun­ternehmen zu find­en. In diesem Artikel beschäfti­gen wir uns mit der Auswahl und der Suche nach einem geeigneten Bau­un­ternehmen. Dabei möcht­en wir Ihnen möglichst ver­ständlich erk­lären, worauf es ankommt.

Was sind eigentlich Bauunternehmen?

Ein Bau­un­ternehmen ist ein Unternehmen, welch­es Ihre Wun­schvorstel­lung vom Eigen­heim in die Real­ität umset­zt. Die tech­nis­che Über­set­zung Ihrer Wün­sche, stellen die Pla­nun­ter­la­gen dar. Diese wer­den im Rah­men des Bauantrags von ver­schiede­nen Pla­nungsstellen (beispiel­sweise Architek­tur- und Inge­nieur­büro) für Sie erstellt.

Bei kom­plex­eren Baupro­jek­ten sind die Entwürfe aus der Bauantragsstel­lung zu grob. In diesem Fall ist eine detail­lierte Aus­führungs­pla­nung zuer­stellen. Bei kleineren Bau­vorhaben, wie einem Ein­fam­i­lien­haus, wird ein Teil der Aus­führungs­pla­nung eben­falls durch das Bau­un­ternehmen erstellt. Dafür benöti­gen Bau­un­ternehmen die Bauze­ich­nun­gen. Klas­sis­cher­weise erhal­ten sie diese vom Architek­tur­büro. Dazu wer­den weit­er­führende Kon­struk­tion­sze­ich­nun­gen (zum Beispiel Bewehrungspläne) und sta­tis­chen Berech­nun­gen der Statiker:in (fach­lich: Tragwerksplaner:in) benötigt.

Auch der Schall‑, Wärmeschutz- und Brand­schutz­nach­weis sollte in den Pla­nun­ter­la­gen berück­sichtigt wer­den. Kon­struk­tion­sze­ich­nun­gen wie Schal- und Bewehrungspläne sind stärk­er auf die Aus­führung einzel­ner Bauteile aus­gerichtet. Sie besitzen einen hohen Detail­lierungs­grad.

Bau­un­ternehmen nutzen die Pla­nun­ter­la­gen bere­its für die Ange­bot­skalku­la­tion. Erstellt die Bauherrschaft kein Leis­tungsverze­ich­nis in dem angegeben wird, welche Leis­tun­gen das Bau­un­ternehmen erbrin­gen soll, übern­immt das Bau­un­ternehmen die Kalku­la­tion selb­ständig. Zweit­er Fall ist bei pri­vat­en Bau­vorhaben üblich.

Für die erfol­gre­iche Umset­zung Ihres Bau­vorhabens ist es wichtig, dass Sie, bzw. Ihre Bauleitung während der Aus­führung den Überblick behält: Welche Bauar­beit­en sind bere­its beauf­tragt? Welche sind noch zu beauf­tra­gen? Sind nur einige beispiel­hafte Fra­gen. Zu den Auf­gaben der Bauleitung, gehört auch eine zeitliche Koor­di­na­tion. Klas­sis­che Bau­un­ternehmen übernehmen nur einzelne Gew­erke (zum Beispiel Mau­r­erar­beit­en), sodass mehrere Schnittstellen zwis­chen einzel­nen Bau­un­ternehmen auftreten kön­nen.

Bauunternehmen: Wer übernimmt was?

Ähn­lich wie bei der Pla­nung, hat auch auf der Baustelle eine Spezial­isierung einzel­ner Gew­erke stattge­fun­den. Bei kleineren Bau­maß­nah­men, wer­den häu­fig noch immer viele Leis­tun­gen (Fun­da­men­tar­beit­en, Mau­r­erar­beit­en, Stahlbe­t­onar­beit­en) von den gle­ichen Bauarbeiter:innen erbracht. Grob unter­schei­det man zwis­chen Rohbau und Aus­baugew­erken. Zum Rohbau gehören neben Mauer­w­erks- und Stahlbe­t­onar­beit­en weit­er­hin auch Zim­mereiar­beit­en. Klas­sis­che Aus­baugew­erke im Wohn­bau sind:

• Elek­troar­beit­en,
• Heizungs- und San­itärar­beit­en
• Tis­chler­ar­beit­en (Türen, Fen­ster, Trock­en­bau, Ein­rich­tun­gen)
• Boden­be­lagsar­beit­en (Fliesen, Holz, Tep­pich, PVC)
• Maler­ar­beit­en
• Putzarbeit­en
• Estrichar­beit­en

Diese spezial­isierten Gew­erke wer­den auch als Fachunternehmen beze­ich­net. Inner­halb der einzel­nen Gew­erke (wie teil­weise angedeutet) haben sich wiederum Spezialist:innen her­auskristallisiert. Je nach gewün­schter Bauweise, übernehmen auch Zim­mereien die Wand- und Deck­enkon­struk­tio­nen (Holzrah­men­bauweise). Die Fun­da­mente wer­den den­noch von einem klas­sis­chen Rohbau­un­ternehmen aus (Stahl-)Beton gegossen.

Die Auswahl der notwendi­gen Fachunternehmen ergibt sich aus der gewün­scht­en Bauweise, den gewün­scht­en Mate­ri­alien und weit­eren Kri­te­rien, die den Pla­nun­ter­la­gen zu ent­nehmen sind. Im Detail ist aber nicht immer auf den Pla­nun­ter­la­gen zu erken­nen, welche Leis­tun­gen gesamtheitlich zu erbrin­gen sind (zum Beispiel bei Sock­elleis­ten). Hierzu ist entsprechende Erfahrung notwendig.

Gibt es noch weitere Formen von Bauunternehmen?

Übern­immt ein Unternehmen alle Bauleis­tun­gen, wird dieses Bau­un­ternehmen auch als Gen­er­alun­ternehmen beze­ich­net. Dieses Unternehmer ist damit auch für den Koor­di­na­tion­saufwand auf der Baustelle ver­ant­wortlich. Für die Bauherrschaft ent­fällt damit die seper­ate Beauf­tra­gung ein­er koor­dinieren­den Per­son.

Weit­ere, spezielle For­men sind Totalun­ternehmen, Generalübernehmer:in, Totalübernehmer:in und Bauträger:in. Alle­samt bedeuten für die Bauen­den eine Vere­in­fachung der Ver­tragsstruk­turen. Unsere Erfahrung zeigt, dass dies auch beim Ein­fam­i­lien­haus (EFH) eine immer beliebtere Option ist.

Totalun­ternehmen sind ver­gle­ich­bar mit Gen­er­alun­ternehmen. Der Unter­schied liegt darin, dass diese die Arbeit an Nachunternehmen (auch “Sub­un­ternehmen” genan­nt) weit­er vergeben. Die Auswahl der Nachunternehmen ist aus Bauherr:innensicht jedoch kri­tisch zu hin­ter­fra­gen. Nicht immer ist dies ein­deutig nachvol­lziehbar. Fer­tighaush­er­steller (ohne Grund­stücksverkauf) sind ein bekan­ntes Beispiel für eine Generalübernehmer:in. Sie übernehmen auch die Pla­nungsleis­tun­gen. Oft ist der Großteil der Pla­nun­gen bere­its im Vor­feld für mehrere Baupro­jek­te über­nom­men wor­den. Über diesen Weg, wer­den die Grund­la­gen aus vorheri­gen Pro­jek­ten wieder genutzt. Totalübernehmer:innen agieren wie Totalun­ternehmen, nur dass auch Pla­nungsleis­tun­gen mit ange­boten oder auch weit­er vergeben wer­den.

Fazit: Mehrere Einzelunternehmen vs. Generalunternehmen?

Lassen Sie sich bei Ihrem pri­vatem Baupro­jekt nicht von den ver­schiede­nen Fach­be­grif­f­en irri­tieren. Es han­delt sich um ver­schiedene Ver­tragsmod­elle, die zunehmend auch bei kleineren Bau­vorhaben, wie dem Bau eines Ein­fam­i­lien­haus­es, anzutr­e­f­fen sind.

Ob man zu einem Gen­er­alun­ternehmen oder zu mehreren Einzelun­ternehmen gehen möchte, ist aus Ihrer Sicht eine Frage des Risikos. Ähn­lich wie bei der Ver­gabe an Architekt:innen und Ingenieur:innen, als auch beim The­ma der handw­erk­lichen Eigen­leis­tun­gen muss man sich als Bauherr Gedanken darüber machen, wie gut man sich selb­st die Ver­gabe und Koor­di­na­tion zutraut und ob man auch die zeitlichen Kapaz­itäten dafür hat. Wir empfehlen uner­fahre­nen Bauherr:innen ten­den­ziell eher mit einem Gen­er­alun­ternehmen zusam­men­zuar­beit­en. Teil­weise bieten einzelne Bau­un­ternehmen auch Bauleitungsauf­gaben an, sodass auch Mis­chfor­men möglich sind. Bei ein­er Ver­gabe an einzelne Bau­un­ternehmen erhof­fen sich der Bauende, ins­ge­samt gün­stiger bauen zu kön­nen. Dies liegt daran, dass es in Deutsch­land im Ver­gle­ich zum Aus­land noch ver­gle­ich­sweise viele kleine Bau­un­ternehmen gibt. Bei dem Begriff gün­stig sind jedoch die Kosten für Ihre Eigen­leis­tun­gen (meist Koor­di­na­tion­sar­beit­en) the­o­retisch mit einzukalkulieren.