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Hauskauf und Bauen – ungeahnte Nebenkosten

Neben dem eigent­li­chen Kauf eines Grund­stü­ckes und dem Bau eines Hau­ses fal­len Erwerbs­ne­ben­kos­ten und Bau­neben­kos­ten an. Die­se Kos­ten soll­ten unbe­dingt mit in die Kal­ku­la­ti­on für die Bau­fi­nan­zie­rung ein­flie­ßen. Sie kön­nen bis zu 20 % der Gesamt­kos­ten aus­ma­chen. Im Nach­fol­gen­den wird auf die Neben­kos­ten näher eingegangen.

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Nebenkosten beim Grundstückserwerb

Bereits in Zusam­men­hang mit dem Kauf eines Grund­stücks oder Hau­ses fal­len ers­te Kos­ten an: Falls Sie einen Mak­ler bei der Suche nach einem Grund­stück hin­zu­ge­zo­gen haben, muss natür­lich die Mak­ler­pro­vi­si­on gezahlt wer­den. Die Gebüh­ren hier­für sind je nach Regi­on unter­schied­lich, unge­fähr wer­den in der Regel jedoch 3 bis 7 % des Kauf­prei­ses für den Mak­ler veranschlagt.

Des Wei­te­ren sind die Notar­kos­ten zu ent­rich­ten. Sie sind gesetz­lich fest­ge­legt. Der Notar besie­gelt den Eigen­tü­mer­wech­sel im Kauf­ver­trag und tätigt die Ein­tra­gung der Grund­schuld. Hier­für fal­len in der Regel Kos­ten zwi­schen 1,5 und 2 % des Immo­bi­li­en­prei­ses an. Hin­zu kommt die Ein­tra­gung des Besitz­ver­hält­nis­ses ins Grund­buch. Hier­für erhebt jede Gemein­de zusätz­li­che Gebühren.

Die Grund­er­werbs­steu­er muss dar­über hin­aus bei jedem Kauf eines Grund­stücks gezahlt wer­den. Die Grund­er­werbs­steu­er ist Län­der­sa­che und daher unter­schied­lich hoch. Sie liegt zwi­schen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. 

Nebenkosten durch Bauplanungsleistungen

Die höchs­ten Neben­kos­ten fal­len in der Pha­se der Bau­vor­be­rei­tung an. Damit über­haupt mit dem Bau begon­nen wer­den kann, müs­sen eini­ge Vor­be­rei­tun­gen getrof­fen wer­den, die selbst­ver­ständ­lich Kos­ten verursachen.

Zunächst wären hier die Kos­ten für den Bau­an­trag und die Bau­ge­neh­mi­gung zu nen­nen. Jedes neu gebau­te Wohn­haus muss geneh­migt wer­den. Geneh­migt wer­den müs­sen auch Umnut­zun­gen, Anbauten oder Auf­sto­ckungen. Um eine Bau­ge­neh­mi­gung zu erhal­ten ist ein Bau­an­trag zu stel­len. Der Bau­an­trag wird von einer Architekt:in und den Bauherr:innen gestellt. Als Anla­ge eines Bau­an­tra­ges wird ein Lage­plan, diver­se Bau­zeich­nun­gen (Ansich­ten, Schnit­te und Grund­ris­se) und meh­re­re bau­tech­ni­sche Nach­wei­se eingereicht. 

Beim Lage­plan wird das Grund­stück ver­mes­sen und das neue Bau­vor­ha­ben grob ein­ge­zeich­net. Die Ver­mes­sungs­kos­ten betra­gen in etwa 2.000 bis 3.000 €, je nach Bun­des­land. Das Ein­zeich­nen des Bau­vor­ha­bens über­nimmt die Architekt:in.

Zu den bau­tech­ni­schen Nach­wei­sen gehört bei­spiels­wei­se der Stand­si­cher­heits­nach­weis. Der Stand­si­cher­heits­nach­weis (auch Sta­tik genannt) wird von einem Sta­ti­ker erstellt. Ein geo­tech­ni­scher Bericht (auch Bau­grund­gut­ach­ten genannt) lie­fert dem Sta­ti­ker vor Bau­be­ginn die not­wen­di­gen Infor­ma­tio­nen zur Boden­be­schaf­fen­heit. Die Kos­ten für ein seriö­ses Bau­grund­gut­ach­ten begin­nen bei etwa 1.500 €.

Wei­ter­hin sind Brand­schutz, Schall­schutz und der Wär­me­schutz pla­ne­risch zu berück­sich­ti­gen. Alle bau­tech­ni­schen Nach­wei­se wer­den auf Basis der gezeich­ne­ten Bau­zeich­nun­gen erstellt. Die Kos­ten für die soge­nann­te Objekt- (Archi­tek­tur) und Fach­pla­nung (Sta­tik, Brand‑, Schall‑, Wär­me­schutz) vari­ie­ren je nach­dem wie kom­plex das Bau­vor­ha­ben ist und wie detail­liert geplant wer­den soll. Aus öffent­lich pla­nungs­recht­li­cher Sicht kön­nen noch Auf­wen­dun­gen für beson­de­re Anträ­ge ent­ste­hen. So sind Befrei­ungs­an­trä­ge denk­bar, wenn begrün­det von den pla­nungs­recht­li­chen Vor­ga­ben abge­wi­chen wer­den möch­te. Ein Son­der­an­trag wäre auch not­wen­dig für das Fäl­len von Bäu­men oder Ähn­li­ches. Der ein­ge­reich­te Bau­an­trag wird (außer beim Frei­stel­lungs­ver­fah­ren) anschlie­ßend geprüft. Die Kos­ten für die Bear­bei­tung des Bau­an­trags von Sei­ten der Behör­den kön­nen mit ca. 0,5 % der Bau­sum­me kal­ku­liert wer­den. Sie vari­ie­ren jedoch nach Bundesland. 

Auf­bau­end auf der für den Antrag erfor­der­li­chen Geneh­mi­gungs­pla­nung folgt die Aus­füh­rungs­pla­nung. Die Pla­nung wird deut­lich detail­lier­ter. Sie ist rele­vant für Aus­schrei­bun­gen, Mate­ri­al­be­stel­lun­gen und Grund­la­ge für den spä­te­ren Bau­fort­schritt. Auch 

Nebenkosten während der Bauphase

Ist die Vor­be­rei­tungs­pha­se abge­schlos­sen, kann end­lich mit dem eigent­li­chen Bau begon­nen wer­den. Doch auch in der Bau­pha­se fal­len noch eini­ge Bau­neben­kos­ten an:

Sinn­voll ist es, den Bau durch einen Bau­lei­ter beglei­ten zu las­sen. Auf Basis der ver­ein­bar­ten Ver­trä­ge mit den Bau­un­ter­neh­men und den Pla­nungs­un­ter­la­gen wird die Bau­maß­nah­me über­wacht. Man spricht daher auch von einer Bau­über­wa­chung. Der ver­ant­wort­li­che Bau­lei­ter wird auch im Bau­an­trag ein­ge­tra­gen. Die Kos­ten rich­ten sich auch hier je nach Umfang der Baumaßnahme. 

Trotz Kon­trol­len ist der Bau mit ver­schie­de­nen Risi­ken ver­knüpft. Um sich gegen Risi­ken abzu­si­chern hilft bekannt­lich der Abschluss einer ent­spre­chen­den Ver­si­che­rung. Zu nen­nen ist hier die Bau­her­ren­haft­pflicht­ver­si­che­rung, wel­che bei Schä­den greift, die durch die Betei­lig­ten Per­so­nen ent­ste­hen. Des Wei­te­ren gibt es eine Bau­leis­tungs­ver­si­che­rung. Sie greift bei unvor­her­ge­se­he­nen Schä­den in der Bau­pha­se. Sowohl Van­da­lis­mus als auch Mate­ri­al- oder Kon­struk­ti­ons­feh­ler des Gebäu­des gehö­ren dazu. Spe­zi­ell für Brand­schä­den gibt es noch eine Feuerrohbauversicherung.

Abschlie­ßend sei gesagt, dass eine gute Pla­nung und Bau­or­ga­ni­sa­ti­on letzt­lich beim Bau­en nicht nur zu weni­ger Stress, son­dern auch zu gerin­ge­ren Bau­kos­ten füh­ren kann. Bau­zeit­ver­zö­ge­run­gen ver­ur­sa­chen gleich­zei­tig eine län­ge­re Zeit in der Miet­woh­nung und ent­spre­chen­de Miet­kos­ten. Außer­dem sind Zins­kos­ten für die Finan­zie­rung nicht zu unter­schät­zen. Soll­ten Bauherr:innen nicht selbst ein­zie­hen und die Woh­nun­gen ver­mie­ten, führt eine Bau­zeit­ver­zö­ge­rung zu Oppor­tu­ni­täts­kos­ten. D. h. poten­zi­el­le Miet­ein­nah­men kön­nen in den Zusatz­mo­na­ten nicht gene­riert werden. 

  • Verfasst am 18. Dezember 2021. Die obigen Informationen können veraltet/fehlerhaft sein und stellen keine Beratung dar. Fragen Sie uns für verbindliche Auskünfte hier an:

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    Manfred Jaeger

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    Ich hat­te zum Bau eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses Sta­tik, Wär­me­schutz-nach­weis und Beweh­rungs­plan ange­for­dert, und dazu die Bau­zeich­nun­gen und Bau­be­schrei­bung gesandt. Nach nur weni­gen Rück­fra­gen kamen zeit­ge­recht. die Sta­tik und die ande­ren Plä­ne zurück.Nun, zu Anfang der Bau­tä­tig­keit fiel mir sehr posi­tiv auf, dass die Plä­ne auch für Anfän­ger wie mich immer klar und daher gut les­bar waren. Rück­fra­gen gab es so gut wie kei­ne, Feh­ler habe ich nicht gefunden.Sehr pro­fes­sio­nell. Wenn mal eine Rück­fra­ge not­wen­dig war, wur­de die sofort geklärt.Der Kon­takt war immer sehr nett.Manfred Jäger,M.Jäger Bau­trä­ger GmbH

    Manuel Fauter

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    Ich hin mit der Arbeit von Esta­ti­ka sehr zufrie­den (Lärmschutzgutachten).Die Kom­mu­ni­ka­ti­on per Mail, Tele­fon sowie Whats­App war immer freund­lich und Ziel­ori­en­tiert. Auch vom Preis unschlag­bar da ande­re, im Ver­gleich, dass dop­pel­te bis drei­fa­che für die glei­che Dienst­leis­tung verlangen.

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    Diplom-Ingenieur (FH)<br>R. Sithamparanathan

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    R. Sithamparanathan

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    Petra Döring

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    Master of Arts in Architecture
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