Was sind Sowieso-Kosten?

Die ener­ge­ti­sche Gebäu­de­sa­nie­rung ist ein Trend­the­ma unse­rer Zeit. Vie­le Eigen­tü­mer und Eigen­tü­me­rin­nen sehen sich kon­fron­tiert mit stei­gen­den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen, CO2-Kos­ten, Ener­gie­kos­ten und Co. Aus den vie­len offe­nen Fra­gen folgt häu­fig die Beauf­tra­gung einer Ener­gie­be­ra­tung. Im Ener­gie­be­ra­tungs­be­richt wer­den plötz­lich Sowie­so-Kos­ten auf­ge­führt. Die Kal­ku­la­ti­on der Sowie­so-Kos­ten stößt im wei­te­ren Aus­tausch häu­fig auf vie­le Gegen­fra­gen. Wie­so und was das eigent­lich Sowie­so-Kos­ten sind, wird nach­fol­gend erläu­tert. Sie haben schließ­lich eine hohe Rele­vanz bei der Fra­ge der Wirt­schaft­lich­keit einer ener­ge­ti­schen Gebäudesanierung.

Was sind Sowieso-Kosten bei einer energetischen Sanierung?

Als Sowie­so-Kos­ten wer­den Kos­ten bezeich­net, die in Zukunft »sowie­so« anfal­len wer­den. Sie erge­ben sich bei ener­ge­ti­schen Gebäu­de­sa­nie­run­gen auf­grund eines Instand­hal­tungs­rück­stau, oder durch kom­men­den gesetz­li­chen Auf­la­gen. Ein Instand­hal­tungs­rück­stau bezeich­net einen Zustand, bei dem tech­ni­sche Maß­nah­men not­wen­dig wären, um die Funk­ti­on eines Bau­teils (z. B. einer Hei­zung) wie­der her­zu­stel­len. Bei einer Hei­zung ent­steht ein Instand­hal­tungs­rück­stau, wenn die Hei­zung nicht regel­mä­ßig gewar­tet wur­de und infol­ge­des­sen nicht mehr den ursprüng­li­chen Effi­zi­enz­grad erfüllt. Zu den gesetz­li­chen Auf­la­gen gehö­ren Gebo­te wie die nach­träg­li­che Däm­mung der Geschossdecke/​Dachdecke, oder Ver­bo­te wie die Nut­zung ver­al­te­ter Hei­zungs­an­la­gen (z. B. 30 Jah­re alte Ölhei­zun­gen). Sowie­so-Kos­ten, abge­lei­tet aus Ver- und Gebo­te sind nahe­zu unstrit­tig, weil nicht davon aus­ge­gan­gen wer­den kann, dass ent­spre­chen­de Geset­ze (hier das GEG) in Zukunft wie­der gelo­ckert wer­den (UN Kli­ma­ziel »1,5 ° Grad« lässt grüßen).

Diskussionsbedarf bei der Höhe der Sowieso-Kosten

Strit­tig jedoch ist die Defi­ni­ti­on des tech­ni­schen Gebäu­de­zu­stands zum Bewer­tungs­stich­tag. Ähn­lich wie bei einer soge­nann­ten »Tech­ni­cal Due Dili­gence« soll­te der tech­ni­sche Zustand der ener­ge­tisch rele­van­ten Bau­tei­le bei einer Ener­gie­be­ra­tung beur­teilt wer­den. Zu einer Beur­tei­lung gehö­ren abschlie­ßend auch Anga­ben zu den vor­aus­sicht­li­chen Instand­hal­tungs­kos­ten. Wei­ter­hin soll­te berück­sich­tigt wer­den, wann und in wel­chem Inter­vall ent­spre­chen­de Kos­ten anfal­len wür­den. Dies wie­der­um ist abhän­gig von der Rest­le­bens­dau­er eines Bau­teils. All­ge­mein kön­nen Anga­ben zum Instand­hal­tungs­rück­stau nur geschätzt wer­den. Sta­tis­ti­sche Anhalts­wer­te lie­fern einen wich­ti­gen Indi­ka­tor. Sie kön­nen in der Rea­li­tät über- aber auch unter­schrit­ten wer­den. Bei einem BAFA-geför­der­ten indi­vi­du­el­len Sanie­rungs­fahr­plan wer­den kei­ne ein­heit­li­chen Bewer­tungs­stan­dards vor­ge­ge­ben. Die Beur­tei­lung des Ist-Zustan­des und der damit ver­bun­de­nen Defi­ni­ti­on eines Instand­hal­tungs­rück­staus (mone­tär aus­ge­drückt in Euro) ist damit der Gut­ach­te­rin oder dem Gut­ach­ter über­las­sen.

Einfluss der Sowieso-Kosten auf die Wirtschaftlichkeit

Bei Wirt­schaft­lich­keits­be­trach­tun­gen zur Beant­wor­tung der Fra­ge, ob sich eine ener­ge­ti­sche Gebäu­de­sa­nie­rung als loh­nens­wert erweist, wer­den Sowie­so-Kos­ten sehr rele­vant. Des­to höher die Sowie­so-Kos­ten ange­setzt wer­den, des­to gerin­ger sind die Kos­ten, die eine ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­rung erzeu­gen. Im Umkehr­schluss kann durch Annah­me hoher Sowie­so-Kos­ten und über­schrit­te­ner Lebens­dau­er der Bau­tei­le eine ener­ge­ti­sche Gebäu­de­sa­nie­run­gen sehr schnell wirt­schaft­lich erschei­nen (kur­ze Amor­ti­sa­ti­ons­dau­er). Es ent­steht ein hoher Bera­tungs- und Erklä­rungs­be­darf. Der Grund dafür ist, dass Sowie­so-Kos­ten ange­setzt wer­den, die es in der Rea­li­tät gege­be­nen­falls so nicht geben wür­de. Die Defi­ni­ti­on von zukünf­tig anfal­len­den Kos­ten ist für eini­ge Eigentümer:innen, Investoren/​Investorinnen, WEG-Verwalter:innen und Co. zu theo­re­tisch (»Mei­ne Hei­zung hat schon 20 Jah­re gehalten!«).

Wirtschaftlichkeitsberechnungen mit Hilfe von Szenarioanalysen

Bei Wirt­schaft­lich­keits­rech­nun­gen soll­ten Kos­ten, aber auch Nutz­en­ef­fek­te (För­der­mit­tel, Ener­gie­kos­ten­ein­spa­run­gen, CO2-Kos­ten, steu­er­li­che Abschrei­bun­gen und Co.) voll­um­fäng­lich dar­ge­stellt wer­den. Vie­le Nutz­en­ef­fek­te wer­den beim Stan­dard-Sanie­rungs­fahr­plan nicht expli­zit berück­sich­tigt. Wir emp­feh­len Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mern/-eigen­tü­me­rin­nen, Immo­bi­li­en­in­ves­to­ren/-inves­to­rin­nen, Treu­hand­ge­sell­schaf­ten und WEG des­we­gen zusätz­lich eine Sze­na­rio­ana­ly­se durch­zu­füh­ren. All­ge­mein sind Sze­na­rio­ana­ly­sen In den Druck­vor­la­gen des För­der­mit­tel­ge­bers nicht vorgesehen.

Die Bei­be­hal­tung des aktu­el­len Ist-Zustands, die »Instand­hal­tung« und die »ener­ge­ti­sche Gebäu­de­sa­nie­rung« sind real betrach­tet drei unter­schied­li­che Sze­na­ri­en. Wei­te­re Sze­na­ri­en kön­nen sich durch Betrach­tung unter­schied­li­cher Sanie­rungs­sze­na­ri­en (Ein­zel­maß­nah­men vs. Kom­plett­sa­nie­rung) erge­ben. Hier­bei gilt zu beach­ten, dass beim Sze­na­rio »Ist-Zustand« wahr­schein­lich Kom­fort­ver­lus­te, nach­hal­ti­ge Schä­den, Gefahr von Straf­zah­lun­gen (Nicht­ein­hal­tung der Geset­ze) und Wert­ver­lus­te, sowie höhe­re Ener­gie­kos­ten ein­tre­ten kön­nen. Das Risi­kos eines Instand­hal­tungs­rück­stau kann bei­spiels­wei­se dar­ge­stellt wer­den, indem das tat­säch­li­che Bau­teil­al­ter einer sta­tis­tisch erfass­ten tech­ni­schen Lebens­dau­er gegen­über­ge­stellt wird. Die Beur­tei­lung des Risi­kos eines Instand­hal­tungs­rück­staus wird dadurch der Eigentümer:in über­las­sen und ver­bes­sert die Ent­schei­dungs­si­tua­ti­on. Wei­ter­hin soll­te das Know-How der Eigentümer:innen, Hausverwalter:innen und Nutzer:innen bei den Berech­nun­gen berück­sich­tigt wer­den. Sie ken­nen Ihr Gebäu­de häu­fig bes­ser als ein unab­hän­gi­ger Energieberater. 

Noch Fragen?

Soll­ten wei­ter­füh­ren­de Fra­gen zu den Inhal­ten eines indi­vi­du­el­len Sanie­rungs­fahr­plans, der Inves­ti­ti­ons­rech­nung und Sze­na­rio­ana­ly­se, För­der­mit­tel und deren Anfor­de­run­gen, CO2-Kos­ten oder der tech­ni­schen Umset­zung einer Gebäu­de­sa­nie­rung auf­tre­ten, kön­nen Sie uns ger­ne kon­tak­tie­ren.