Die grüne Herausforderung im Gebäudebestand
Wir beschäftigen uns viel mit Klimazielen und deren Umsetzung. Viele Wirtschaftsbereiche und Einzelpersonen rätseln über die konkreten Auswirkungen auf die eigene Arbeit und das eigene Leben. Nachfolgend zusammengefasst werden die Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft, die Energieberaterbranche und speziell die Immobilienfinanzierung.
Globale und EU-weite Klimaziele
Global agiert der IPCC (Weltklimarat) zur Förderung des Klimaschutzes. Ziel ist die Vermeidung bzw. Verringerung des Ausstoßes von Treibhausgasen. Das maßgebliche völkerrechtliche Vertragswerk zum internationalen Klimaschutz ist die Klimarahmenkonvention der Vereinten Nationen (United Nations Framework Convention on Climate Change, UNFCCC) [1]. Seit Beginn des 20. Jahrhunderts bis heute hat sich die durchschnittliche Temperatur der Erdoberfläche bereits um circa 0,8 Grad Celsius erwärmt. Setzt sich der steigende Emissionstrend weiter fort, ist laut Weltbankbericht bis Ende des Jahrhunderts eine Erwärmung von bis zu vier Grad Celsius zu erwarten [2]. Eine solche Erderwärmung hätte signifikante Folgen für die Umwelt und darauf aufbauend auch für das Zusammenleben der Menschen.
Ziel ist daher die Halbierung (-50 bis ‑85 %) der globalen CO2-Emissionen bis 2050 gegenüber dem Niveau aus dem Jahr 2000. Mit dem Europäischen Grünen Deal (European Green Deal, kurz EGD) hat die Europäische Kommission 2019 das übergreifende Ziel der Treibhausgasneutralität bis 2050 mit einer breit angelegten Wachstumsstrategie verbunden (nachhaltige Kreislaufwirtschaft). Die daraus folgende gesetzliche Grundlage ist das EU-Klimaschutzgesetz aus dem Jahr 2021.
Ein globaler Faktor bei der Erderwärmung sind Treibhausgasemissionen aus dem Gebäudesektor. Weltweit beträgt der Anteil am Gesamtendenergieverbrauch im Gebäudesektor ca. 35 % und hat damit einen wesentlichen Anteil am Klimawandel. Im Klimaschutzgesetz wurden daher gezielt auch Anforderungen an den Energie- und CO2-Verbrauch im Gebäude und an die Finanzierung von Immobilien gestellt. Aus den globalen Zielen lassen sich weiterführend nationale Ziele ableiten.
Maßnahmen im Bereich der Gebäude wurden in den EU-Gebäuderichtlinien definiert. Die EU-Gebäuderichtlinie gibt den Rahmen für die nationale Gesetzgebung vor. Gemäß EU-Gebäuderichtlinie vom 21.10.2022 sollen alle neuen Gebäude bis 2030 Nullemissionsgebäude sein. Alle bestehenden Gebäude sollen bis 2050 zu einem Nullemissionsgebäude umgebaut werden.[3] Ein Gebäuderenovierungspass soll den Verbrauchern Zugang zu Informationen ermöglichen und die Planungen zur schrittweisen Renovierung erleichtern [4]. Der Gebäuderenovierungspass erleichtert die Verwendung neuer Kennzahlen für die Gesamtenergieeffizienz, u. a. des Endenergieverbrauchs und der Lebenszyklus-CO2-Emissionen. Es soll sichergestellt werden, dass eine Inaugenscheinnahme auf virtuellem Wege durchgeführt werden kann. Das Passsystem können die Gebäudeeigentümer:innen auf freiwilliger Basis verwenden [5].
Weiterentwicklungspotenziale beim Vergleich energetischer Kennzahlen ergeben sich beim Energieausweis (nutzerunabhängiger Bedarfsausweis vs. nutzerabhängiger Verbrauchsausweis). Der Vorschlag zur EU-Gebäuderichtlinie enthält weiterhin Definitionen für emissionsfreie Gebäude, umfassende Renovierungen und Hypothekenportfoliostandards. Die Thematik Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis wird auch bei Pfandbriefbanken und bei der Platzierung von Pfandbriefen am europäischen Finanzmarkt diskutiert (Thema: Bewertungskriterien bei GreenBonds).
Klimaschutz bei Bestandsgebäuden in Deutschland
Im Sinne des Klimaschutzgesetzes ist das bundesweite Ziel, die Treibhausgasemissionen von derzeit 122 Mio. t CO2-Äquivalente (Stand: 2019) auf 70 Mio. t CO2-Äquivalente im Gebäudebereich zu reduzieren. Das entspricht einer Reduktion von ca. 40 %. Die Reduktion der Treibhausgasemissionen soll im Gebäudesektor sichergestellt werden durch drei wesentliche Maßnahmen:
- Reduzierung des Siedlungsflächenverbrauch (weniger neue Baugebiete)
- Erhöhung des energetischen Neubaustandards (nachhaltiges Bauen)
- Verbesserung des energetischen Gebäudezustands (Bestandssanierung)
Zur Reduzierung des Siedlungsflächenverbrauchs wurde das 30 ha Ziel im Zuge der Nachhaltigkeitsstrategie im Jahr 2017 festgelegt. Bund, Länder, Städte und Kommunen sind im Rahmen der jeweiligen Raumplanung angehalten, Grünflächen zu schützen (Punkt 1). Zur Erhöhung des energetischen Neubaustandards wurde das Gebäudeenergiegesetz (GEG) zuletzt im Jahr 2023 novelliert. Weiterhin wurden die Neubau-Förderprogramme angepasst (Punkt 2). Gleiches gilt für die Verbesserung des energetischen Gebäudezustands (Punkt 3). Hier liegt auch der förderpolitische Fokus. Die Höhe der Fördermittelbudget im Bereich Bestandssanierungen ist deutlich höher als im Neubaubereich (ca. 13 Mrd. Euro vs. 1 Mrd. Euro Förderbudget).
Bundesweit gibt es ca. 19 Mio. Wohngebäude, davon ca. 16 Mio. Ein-/Zweifamilienhäuser und 3 Mio. Mehrfamilienhäuser [6]. Wir gehen aufgrund der aktuellen Studienlage davon aus, dass ca. 60 % aller Gebäude älter als 40 Jahre sind (vor Einführung der WSchV). Von diesen älteren Objekten haben mehr als die Hälfte keine Außenwanddämmung, ein Drittel keine Dachdämmung und Dreiviertel der Gebäude keine Fußboden- bzw. Kellerdeckendämmung. Selbst die gedämmten Wohngebäude sind in der Regel nicht vollständig gedämmt. Dabei ist der aller größte Teil im Besitz von Privatpersonen. Die Studien deuten darauf hin, dass der größte Anteil am Gesamtendenergieverbrauch durch Ein- und Zweifamilienhäuser verursacht wird. Der durchschnittliche Endenergiebedarf in deutschen Wohngebäuden beträgt rund 125 kWh/m²a (entspricht Klasse D; Stand: 2020). Den größten Anteil am Gebäudeenergieverbrauch nimmt die Erzeugung von Raumwärme ein.
Zur Reduzierung des Energieverbrauches kann einerseits die thermische Gebäudehülle (geringere Wärmeverluste), andererseits die Energieerzeugung (höhere Energieeffizienz, geringerer Energieverbrauch) verbessert werden. Zur Verbesserung der thermischen Gebäudehülle werden Gebäude gedämmt und luftdicht versiegelt. Zur Sicherstellung der Feuchteproblematik (Schimmelrisiko) bei Luftdichtheit können Lüftungsanlagen verbaut werden. Zur Erhöhung der Energieeffizienz werden effizientere technische Anlagen verbaut (Heizung, Heizwärmeverteilung, Lüftung etc.). Gleichzeitig können zur Wärme- und Stromversorgung die erneuerbaren Energien eingesetzt werden (z. B. durch Photovoltaikanlagen, Solarthermie, Geothermie etc.).
Eine Herausforderung für staatliche Einrichtungen beim Erreichen der festgelegten Klimaziele ist die Projektierung bei den Immobilieneigentümern und Immobilieninvestoren, sowie die Umsetzung bei Handwerksunternehmen. Zur Motivation sind vertrauenswürdige Angaben über die Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierungsmaßnahmen notwendig.
Auswirkungen in der Immobilienwirtschaft
Seit dem russischen Angriffskrieg im Jahr 2022 sind die Gaspreise (Primärenergie) und damit auch die Strompreise (Sekundärenergie) drastisch gestiegen. Noch im Jahr 2020, vor der Energiekrise, war Gas mit ca. 550.000 Gas-Brennwertkesseln die führende Technologie im Bereich der Wärmeerzeugung, deutlich vor Wärmepumpen (ca. 120.000). Übertragen auf die damit verbundenen Energieträger ist die Abhängigkeit vom extern gelieferten Gas und Strom im deutschen Gebäudebestand sehr hoch. Im Jahr 2014 gaben Immobiliennutzer rd. 73 Mrd. Euro für Raumwärme, Warmwasser, Beleuchtung und Kühlung aus [7].
Zur Kostensenkung bzw. Verringerung des Energieverbrauchs sind Energieeinsparmaßnahmen (geringere Raumtemperaturen, optimiertes Heizverhalten) und energetische Gebäudesanierungen die Möglichkeiten, um den steigenden Energiekosten kurz-bis mittelfristig entgegenzuwirken. Energieeinsparmaßnahmen sind oft nur mit Abstrichen möglich, da damit auch Komfortverluste und Schimmelgefahren (kalte Innenraumluft) entstehen. Weiterhin haben die EU-weiten Anforderungen an die Finanzierung von Immobilien, sowie der steigende Einfluss der Energiekosten auf die gesamten Wohnkosten dazu geführt, dass Immobilien mit hohen Energiebedarfswerten schlechter bewertet werden. Für Eigentümer:innen und Immobilieninvestoren/-investorinnen (Projektentwickler:innen) entsteht werttechnisch und aus Gründen steigender gesetzlicher Anforderungen ein neuer Anreiz, Gebäude energetisch zu sanieren. Der Einsatz Erneuerbarer Energien (z. B. Photovoltaik, Solarthermie, Wärmepumpe) sorgt zudem für eine höhere Unabhängigkeit von zentralen Gas- und Stromanbietern für die darin lebenden Nutzer.
Eine wesentliche Herausforderung für die Immobilieneigentümer:innen und Immobilieninvestoren/-investorinnen ist trotz Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen die Finanzierung der energetischen Gebäudesanierungsmaßnahmen (Liquiditätsproblem), sowie der Vergleich zu Alternativinvestitionen. Zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen sollen die Zuschüsse vom Staat in Form vergünstigter Kredite, Sondertilgungszuschüsse und steuerlichen Abschreibungen helfen. Eigentümer:innen benötigen jedoch weiterhin entsprechendes Know-How (Beratung), langfristige wirtschaftliche Sicherheit, sowie Eigen- und Fremdkapital von Banken. Banken wiederum benötigen Know-How und die Bereitschaft, staatliche Förderprogramme aktiv in die Finanzierung einzubinden. Dies war in der Vergangenheit nicht immer der Fall.
Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung
Die Finanzwirtschaft allgemein spielt für Volkswirtschaften und die Weltwirtschaft eine zentrale Rolle. Ihre Aufgabe ist es, Investitionen aus der Realwirtschaft zu finanzieren. Banken, wie beispielsweise Kreditbanken, Pfandbriefbanken oder Universalbanken, haben verschiedene Anreize, die globalen Klimaschutzzielen zu berücksichtigen.
Zum einen steigen die gesetzlichen Anforderungen und Regulatorien (EU-Taxonomie, ESG), andererseits gilt es zukünftig die steigenden Umweltrisiken finanziell neu zu bewerten. Global betrachtet zeigen Untersuchungen des Weltwirtschaftsforum 2020, dass mittlerweile die ökologischen Risiken (Extremwetter, Scheitern des Klimaschutzes, Naturkatastrophen, Verlust der Biodiversität, menschengemachte Umweltkatastrophen) die größten Risiken für die Finanzwirtschaft darstellen. Die Finanzwirtschaft hat durch das Kredit- und Versicherungsgeschäft oder eigenen Investitionen in Immobilien einen wichtigen Einfluss auf die Entwicklung eines klimaneutralen Gebäudebestandes. Die im Jahr 2020 veröffentlichte »EU-Taxonomie« ist ein zentraler Baustein der regulatorischen Maßnahmen. Die Taxonomie erleichtert eine einheitliche Einordnung einer »grünen« Investition, wenngleich einheitliche Kriterien im Detail noch nicht ausformuliert wurden (Stand: 2022) [8].
Die steigenden Anforderungen der Investoren und Regularien führen dazu, dass attraktive Renditen am Finanzmarkt zukünftig verstärkt bei grünen Pfandbriefen möglich sein werden (gilt für Pfandbriefbanken und Universalbanken). Die Freigabe finanzieller Mittel seitens der EZB wird strengeren Regularien unterzogen. Dies wird zu einer Steigerung der Attraktivität grüner Immobilienfinanzierungen führen (gilt für Kredit- und Universalbanken).
In der Immobilienwirtschaft spricht man bereits von »Stranded Assets«, also Immobilien, die in weniger attraktiven Lagen und schlechtem energetischen Gebäudezustand erheblich an Wert verlieren werden. Der energetische Zustand wird zu einem bedeutenden Bewertungsfaktor. Begründet wird dies durch fehlende Nachfrage bei Mietern/Mieterinnen und Käufern/Käuferinnen (steigende Energiepreise und höhere Wohnanforderungen), den schwierigeren Bedingungen bei der (Re-) finanzierung (siehe oben) und einem neuen Konkurrenzdruck. Für Banken könnten sich unvorteilhafte Eigenkapitalanforderungen ergeben, die eine Senkung der Eigenkapitalrendite zur Folge hätten.
Zur Bewertung einer grünen Immobilie werden EU-weite Kriterien festgelegt, die sich aktuell vor allem anhand der Energieeffizienzklasse laut Energieausweis und der Höhe des Primärenergiebedarfs in Relation zum nationalen/regionalen Gebäudebestands ableiten lassen [9]. Die Anforderungen lassen sich flächendeckend nur mit entsprechender Verfügbarkeit von Gebäudedaten nachweisen. Für die Erstellung der Energieausweise und der späteren Zertifizierung von grünen Pfandbriefen und Investmentfonds sind Fachexperten/-expertinnen (zertifizierte Energieberater:innen) notwendig. Erste Einschätzungen zur strategischen Ausrichtung sind bereits kurzfristig mit neuartigen Tools möglich.
Bei der Finanzierung von Altbeständen besteht die Herausforderung darin, die vorhandenen (bei Anschlussfinanzierungen) und zukünftigen Eigentümer:innen (bei Erbschaft oder Verkauf) von einer energetischen Gebäudesanierung zu überzeugen. Eine Überzeugung ist möglich, wenn günstigere Zinsbedingungen, oder Sondertilgungszuschüsse angeboten werden können. Dieser Marktvorteil bedingt eine Vorab-Einschätzung, welchen Energiestandard die geplanten Sanierungsmaßnahmen erfüllen werden.
Gleichzeitig ergeben sich für Banken bei Sanierungsmaßnahmen höhere Finanzierungsrisiken (schwer kalkulierbaren Sanierungskosten, unsichere Auswirkungen auf die Immobilienbewertung). Aus diesem Grund fordern Banken vermehrt Kostenschätzungen von externen Fachexperten/-expertinenn (Architekten/Architektinnen, Ingenieure/Ingenieurinnen, Energieberater:innen). Bei Immobilienbewertungen im Rahmen der Finanzierungsberatung wurde bislang häufig davon ausgegangen, dass zwischen Käufer:in und Verkäufer:in der vereinbarte Preis den aktuellen Marktwert widerspiegelt, sodass zur Ableitung der Finanzierungsbedingungen vereinfacht der Beleihungswert ermittelt werden kann (prozentualer Abschlag). Die Angaben sind hilfreich, um Kunden/Kundinnen mit möglichst wenig Beratungsaufwand (Vertriebskosten für die Banken) eine passende Immobilienfinanzierung anbieten zu können. Die Vorgehensweise funktioniert bei Bestandsimmobilien (ohne große Maßnahmen) und Neubauprojekten (hohe Vergleichbarkeit, gute Datengrundlage) erfahrungsgemäß gut. Bei Altgebäuden mit Sanierungsbedarf ist eine individuelle Vorab-Einschätzung erforderlich, damit Effizienzhaus-Standard, Sanierungskosten und Immobilienwert sich im Nachhinein nicht als unrealistisch darstellen und hohe Vertriebskosten entstehen, die sich im Wettbewerb zu anderen Banken als nachteilig erweisen können.
Der digitale Gebäudebestand als flächendeckende Bewertungsgrundlage
In der Gesellschaft ist allgemein feststellbar, dass vor allem Privatkunden/-kundinnen vermehrt webbasierte Beratungsangebote nutzen, sodass bei der Kundengewinnung zukünftig ansprechende Beratungstools und qualifizierte Erstberatungen eine wichtige Rolle in einem neuen Finanzierungsumfeld einnehmen werden. Steigender Druck im Bereich der Immobilienfinanzierung ergibt sich durch gestiegene Zinskosten, begrenzten Fördermitteln im Neubau und den damit einhergehend sinkenden Neubauanfragen.
Bei einigen Anbietern werden bereits neue Tools zur energetischen und wirtschaftlichen Immobilienbewertung in der Finanzierungsberatung eingesetzt. Wohingegen die Entwicklung von rechnergestützten Tools zur wirtschaftliche Immobilienbewertung über die letzten Jahre weit vorangeschritten ist, gibt es im Bereich energetischer Bewertungen bislang erst wenige flächendeckende und beratungsfreundliche Angebote. Der Grund dafür sind in der Regel fehlende Gebäudedaten, fehlende spezialisierte Geschäftsmodelle und in der Vergangenheit auch Anreize zur Nutzung. Schließlich wurde in den letzten Boom-Jahren vorzugsweise der Neubau finanziert (hohe Förderzuschüsse im Bereich KfW 55 etc.). Ein gutes Bewertungsmodell erfordert methodische Kenntnisse, hinreichend detaillierte Gebäudedaten und eine anwenderfreundliche Umsetzung. Fachingenieure/-ingenieurinnen verwenden schließlich eine andere Sprache als Finanzierungsberater:innen. Weiterhin basieren die vorhandenen Bewertungsmodelle auf groben Annahmen, die wiederum über die Einhaltung von Effizienzhaus-Standards und damit der Fördermittelhöhe entscheiden können.
Gegenwärtig wird der energetische Gebäude-Istzustand auf Basis von Verbrauchsdaten ermittelt und darauf aufbauende Empfehlungen abgeleitet. Der Energieverbrauch ist allerdings eine nutzerspezifischer Kenngröße, die nicht die Qualität des tatsächlichen Gebäudezustand wiedergibt. Die Alternative ist eine Individualberatung. Aus Bankensicht ist dies eine kostenintensive Option, die einzelnen Kunden/Kundinnen (großvolumigen Immobilien und Projektentwicklungen) vorenthalten bleibt. Energieeffizienz-Experten/-Expertinnen werden häufiger nach Sanierungskostenschätzungen und erzielbaren Effizienzhaus-Standard gefragt. Diese sind finanzierungsrelevant, weil davon die Förderzuschüsse und Kreditbedingungen abhängen.
Wir gehen insgesamt davon aus, dass qualifizierte Energieeffizienz-Experten/-Expertinnen und Ingenieure/Ingenieurinnen, die Probleme in der Immobilienfinanzierung verstehen, entsprechende Beratungstools durch Partnerschaften mit IT-Entwickler:innen vorstellen können und darüber hinaus auch im Bereich von GreenBonds, ESG und weiteren Themen beraten, werden massive Wettbewerbsvorteile und eine hohe Nachfrage erleben. Das Feedback und die Rückmeldung unserer Partner:innen, Kunden/Kundinnen und Netzwerke geben uns hier Recht. Wir dürfen gespannt sein auf die weitere Zukunft. Unsere Kunden/Kundinnen dürfen auf unsere Tools gespannt sein. Energetische Kriterien im Gebäudebestand, Bewertungsmodelle und anschließende Bewertungen und Betreuungen durch Fachexperten/-expertinnen werden jedenfalls zukünftig verstärkt im Fokus stehen.
Autor: Dr. Christoph Ebbing, Geschäftsführer ESTATIKA GmbH
Quellenangaben:
[1] https://www.umweltbundesamt.de/themen/klima-energie/internationale-eu-klimapolitik#internationale-klimapolitik
[2] Ebd.
[3] Nullemissionsgebäude sind Gebäude, die keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstofen und nur sehr geringe Mengen an Treibhausgasemissionen verursachen.
[4] Der Renovierungspass ist vergleichbar mit dem individuellen Sanierungsfahrplan.
[5] https://data.consilium.europa.eu/doc/document/ST-13280–2022-INIT/de/pdf
[6] Hier gibt es leicht unterschiedliche Schätzungen/Zählungen, z. B. der AG Energiebilanzen e. V. (AGEB), des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWi) und der dena (Deutsche Energie-Agentur GmbH)
[7] https://www.dena.de/fileadmin/dena/Publikationen/PDFs/2021/dena-Gebaeudereport_2021_-_Fokusthema_Zahlen__Daten__Fakten.pdf
[8] Ebd.
[9] https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/sustainable_finance/eu-taxonomie/auf_einen_blick.html#par_3.1