Kos­ten ver­glei­chen – Sind Bau­trä­ger günstiger?

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Wir bekom­men in Gesprä­chen mit ange­hen­den Bau­her­ren immer wie­der mit, dass als Kos­ten­ver­gleich die Ange­bots­prei­se von Bau­trä­gern genannt wer­den. Anders als Archi­tek­ten und Inge­nieu­re ver­spre­chen Bau­trä­ger den Bau­her­ren im Vor­feld der Pla­nung bereits eine Sicher­heit bei den Kos­ten. In die­sem Arti­kel möch­ten wir Ihnen erklä­ren wel­che Fol­gen dies für den Bau­her­ren hat.

Opti­on A: Der Gang zum Bauträger

Ein Bau­trä­ger kauft ein Grund­stück, erar­bei­tet ein umset­zungs­fä­hi­ges Kon­zept und ver­mark­tet das Grund­stück inklu­si­ve Pla­nung und Aus­füh­rung. Die Über­ga­be des Grund­stücks an den Käu­fer erfolgt in der Regel nach Fer­tig­stel­lung. Er agiert somit als Zwi­schen­in­ves­tor. Die ver­spro­che­ne Sicher­heit bei den Kos­ten, las­sen sich Bau­trä­ger jedoch auch bezah­len. Um den Kal­ku­la­ti­ons­auf­wand gering zu hal­ten wer­den Gebäu­de ger­ne in Modul­bau­wei­se (oder Fer­tig­teil­bau­wei­se) angeboten.

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Opti­on B: Der Gang zum Architekten/​Ingenieur

Bei der Zusam­men­ar­beit mit meh­re­ren Pla­nern, einem Gene­ral­pla­ner (Pla­nung), meh­re­ren Bauuun­ter­neh­men, oder einem Gene­ral­un­ter­neh­men (Bau) ver­ein­ba­ren Bau­her­ren meh­re­re ein­zel­ne Ver­trä­ge mit den Pro­jekt­be­tei­lig­ten. Im Unter­schied zum Bau­trä­ger wer­den Pla­ner und Bau­un­ter­neh­men für eine Dienst­leis­tung bzw. ein fer­ti­ges (Hand-)werk bezahlt. Sie arbei­ten teil­wei­se auch für Bau­trä­ger, sofern die­se die Pla­nung oder Aus­füh­rung nicht selbst erbrin­gen kön­nen. Im Unter­schied zum Bau­trä­ger müs­sen Bau­her­ren beim Gang zum Archi­tek­ten vor­ab ein Grund­stück besor­gen. Für die Suche nach einem Grund­stück kann ein Immo­bi­li­en-Mak­ler beauf­tragt wer­den. Dann schlie­ßen Bau­her­ren einen Mak­ler­ver­trag ab.

Bau­trä­ger kos­ten weni­ger – Stimmt oder stimmt nicht?

Die vor­he­ri­gen Erläu­te­run­gen zei­gen, dass der Ver­gleich hinkt. Im Unter­schied zu dienst­leis­ten­den Inge­nieu­ren und Archi­tek­ten ver­die­nen Bau­trä­ger ihr Geld mit dem Kauf und Ver­kauf eines Grund­stü­ckes. Genau wie pri­va­te Bau­her­ren auch müs­sen Bau­trä­ger in der aktu­el­len Markt­la­ge einen gro­ßen Auf­wand betrei­ben um ein Grund­stück zu fin­den. Sie gehen mit einer Zwi­schen­fi­nan­zie­rung in ein finan­zi­el­les Risi­ko. Die­ses Risi­ko las­sen Sie sich vom spä­te­ren Haus­ei­gen­tü­mer bezah­len. Dies wür­de zunächst den Ein­druck erwe­cken, dass Bau­trä­ger teu­rer sind als bei einer eigen­stän­di­ge Grund­stücks­be­schaf­fung und Bebauung.

Bau­trä­ger kön­nen jedoch, da sie in der Pla­nung und Aus­füh­rung häu­fig mit den glei­chen Archi­tek­ten und Bau­un­ter­neh­men zusam­men­ar­bei­ten (teil­wei­se Modul­bau­wei­se anbie­ten), die Pla­nungs- und Bau­kos­ten nied­rig hal­ten. Ob dadurch lang­fris­tig das Invest­ment für den Bau­her­ren vor­teil­haft ist wird unter Archi­tek­ten und Inge­nieu­ren oft kri­tisch beäugt.

Viel­fach haben Bau­her­ren aller­dings gar nicht die Wahl zu ent­schei­den, wel­ches Modell eigent­lich güns­ti­ger ist. Bau­trä­ger sind bei­spiels­wei­se oft in der Lage ein grö­ße­res finan­zi­el­les Risi­ko ein­zu­ge­hen. Sie beschäf­ti­gen sich haupt­be­ruf­lich mit dem Bau­recht, oder sind gut ver­netzt um exklu­si­ve Ange­bo­te zu erhal­ten. Pri­va­te Bau­her­ren hin­ge­gen pro­fi­tie­ren von kom­mu­na­len Vor­ga­ben, wodurch in neu­en Bau­ge­bie­ten die Grund­stü­cke nur von Pri­vat­per­so­nen gekauft und bebaut wer­den dür­fen. Ein zumin­dest spür­ba­rer Wett­be­werb um Grund­stücks­flä­chen ent­steht so häu­fig nicht.

Fazit: Bau­trä­ger oder Archi­tekt: Der Ver­gleich der Kos­ten hinkt!

Die Kos­ten eines pri­va­ten Neu­bau­vor­ha­bens sind im Kern nicht mit dem Full-Ser­vice Paket eines Bau­trä­gers ver­gleich­bar. Der Unter­schied ergibt sich durch die Beschaf­fung und dem Ver­kauf des Grund­stücks (der Immo­bi­lie) und den damit ver­bun­de­nen Risi­ken des Bauträgers.

Wenn Sie sich in Ihrer Regi­on auf ein Bau­trä­ger­mo­dell ange­wie­sen füh­len emp­feh­len wir Ihnen dar­auf zu ach­ten, wer sich hin­ter dem Bau­trä­ger­an­ge­bot ver­birgt. Wei­ter­füh­ren­de Ana­ly­sen wie Boni­täts­prü­fun­gen, Besich­ti­gun­gen von Refe­renz­pro­jek­ten, Ana­ly­se der Kun­den­zu­frie­den­heit, Gut­ach­ten zur Bau­be­schrei­bung sind mög­lich. Über­le­gen Sie sich dabei gut, ob die genann­ten Ana­ly­sen Ihre Skep­sis tat­säch­lich besei­ti­gen kön­nen. Eine ver­trau­ens­vol­le Zusam­men­ar­beit ist für vie­le Bau­her­ren ein wich­ti­ger Bau­stein bei einem so gro­ßen Investment.

Ein Bereich, in dem Bau­trä­ger weni­ger häu­fig aktiv sind, ist das Bau­en im Bestand. Hier ist wei­ter­hin archi­tek­to­ni­sche, inge­nieur­sei­ti­ge und hand­werk­li­che Exper­ti­se gefragt. Wie in unter­schied­li­chen Stu­di­en erläu­tert (Bei­spiel1), gehen auch wir davon aus, dass Umbau, Anbau, Umnut­zun­gen und Auf­sto­ckun­gen in Zei­ten der Nach­hal­tig­keit (Sen­kung des Flä­chen­ver­brauchs) und der gro­ßen Anzahl exis­tie­ren­der Wohn­ge­bäu­de auch wei­ter­hin ein gro­ßes Poten­ti­al für pri­va­te Bau­her­ren dar­stel­len wird.