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Bauen mit einem Bauträger – für wen es eine Option ist

In Deutsch­land steigt seit eini­gen Jah­ren die Nach­fra­ge nach einem eige­nen Wohn­haus. Die Rea­li­sie­rung des Traum­hau­ses stellt für vie­le jedoch nicht nur eine gro­ße finan­zi­el­le Her­aus­for­de­rung dar. Neben dem Kos­ten­bud­get, sind eben­falls Ideen und ein geeig­ne­ter Stand­ort unter einem Hut zu brin­gen. Ein ein­fa­ches Ange­bot auf das Bauherr:innen sto­ßen, ist das Bau­trä­ger­mo­dell. In die­sem Arti­kel schau­en wir uns das Bau­trä­ger­mo­dell näher an und geben Ihnen Tipps, wann Sie aus unse­rer Sicht zu einem Bau­trä­ger gehen soll­ten und wann viel­leicht bes­ser nicht.

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Was sind Bauträger?

Bau­trä­ger sind Unter­neh­men, die für Sie vom Grund­stücks­an­kauf bis zur Fer­tig­stel­lung alle Leis­tun­gen über­neh­men. Man kann es aus Käufer:innenperspektive von einem Full-Ser­vice-Paket spre­chen. Sie kau­fen also ein Grund­stück mit einem bau­recht­lich durch­führ­ba­ren Plan und des­sen bau­li­che Rea­li­sie­rung von einem Bau­trä­ger ab. Kau­fen Sie das Grund­stück bei einem Bau­trä­ger ver­ein­ba­ren Sie einen spe­zi­el­len Bau­trä­ger­ver­trag. Aus Bauherr:innensicht arbei­ten Sie nur indi­rekt auch mit einer Architekt:in zusam­men. Sie selbst schlie­ßen kei­ne sepa­ra­ten Ver­trä­ge mit den ein­zel­nen Planer:innen und Bau­un­ter­neh­men ab.

Neu­tral betrach­tet han­delt es sich bei dem Geschäfts­mo­dell eines pro­fes­sio­nel­len Bau­trä­gers um das Prin­zip eines Zwi­schen­in­ves­tors. Bau­trä­ger ver­die­nen ihr Geld durch den Kauf eines unbe­bau­ten und den spä­te­ren Ver­kauf eines bebau­ten Grund­stü­ckes. Bau­trä­ger hof­fen, dass die Kos­ten für das Grund­stück inklu­si­ve Pla­nung und Bebau­ung am Ende zu einem höhe­ren Preis (zum Bei­spiel an Sie) ver­kauft wer­den kann. Die­ses Inves­ti­ti­ons­ri­si­ko las­sen Bau­trä­ger sich natür­lich bezahlen.

Wer verbirgt sich hinter einem Bauträger?

Dadurch, dass es sich bei einem Bau­trä­ger auch um einen Archi­tek­ten, oder Hand­wer­ker han­deln kann, kön­nen auch Architektur‑, bzw. Pla­nungs­bü­ros, sowie Bau­un­ter­neh­men als Bau­trä­ger auf­tre­ten. Es kann sich zugleich aber auch um »fach­frem­de« Makler:innen, oder Wirt­schafts­leu­te han­deln, die mit der eigent­li­chen Umset­zung des Bau­pro­jek­tes gar nichts direkt zu tun haben. Unse­rer Erfah­rung nach sind vie­le Bau­trä­ger his­to­risch aus einem Bau­un­ter­neh­men oder dem Inge­nieur­we­sen gewach­sen. Sol­che Unter­neh­men haben dann ihr Leis­tungs­spek­trum um die Grund­stücks­su­che und ‑akqui­se erwei­tert. Makler:innen hin­ge­gen, pfle­gen aus ihrer ursprüng­li­chen Dienst­leis­tung her­aus, gute Kon­tak­te zu Immobilieneigentümer:innen. Wenn Sie auf­grund ihrer Markt­kennt­nis von einem guten Ange­bot aus­ge­hen, kommt es auch häu­fig vor, dass Sie selbst Pla­nungs- und Bau­leis­tun­gen beauf­tra­gen und dann gegen­über Ihnen als End­kun­den als Bau­trä­ger auftreten.

Bau­trä­ger wer­den zum Teil auch als Projektentwickler:in, Trader-Developer:in, oder ein­fach Developer:in bezeich­net. Im Bereich Pro­jekt­ent­wick­lung sind jedoch wei­te­re Unter­schei­dun­gen mög­lich, die für die pri­va­te Bau­herr­schaft inhalt­lich irrele­vant sind.

Was ist bei einem Bauträgervertrag zu beachten?

Bau­trä­ger­ver­trä­ge sind in der MaBV (Mak­ler- und Bau­trä­ger­ver­ord­nung) gere­gelt. Es han­delt sich um eine Mischung aus Kauf- und Werk­ver­trag. In der Regel schlie­ßen Sie den Bau­trä­ger­ver­trag vor Beginn der Bau­maß­nah­men ab. Sie ver­ein­ba­ren einen Zah­lungs­plan in Abhän­gig­keit des Baufortschrittes.

Wich­tig vor Abschluss eines Bau­trä­ger­ver­tra­ges, ist die Mög­lich­keit Ihrer Ein­fluss­nah­me und der vor­han­de­nen Bau- bzw. Leis­tungs­be­schrei­bung. Beim Ange­bot eines Bau­trä­gers exis­tiert meist bereits eine Pla­nung. Klä­ren Sie also, inwie­fern Sie noch indi­vi­du­el­le Wün­sche ein­brin­gen kön­nen und wel­che finan­zi­el­len Fol­gen dies mit sich bringt. Klä­ren Sie auch, inwie­fern das Haus zum Über­ga­be­zeit­punkt fer­tig­ge­stellt ist. Wir emp­feh­len Ihnen bei der Ver­ein­ba­rung eines Bau­trä­ger­ver­tra­ges, des­halb die Bau­be­schrei­bung, bzw. Leis­tungs­be­schrei­bung genau zu prü­fen. Ach­ten Sie hin­sicht­lich der Fer­tig­stel­lung bei­spiels­wei­se dar­auf, ob alle Aus­bau­ar­bei­ten (Boden­be­lags­ar­bei­ten, Maler­ar­bei­ten, Elek­tro­in­stal­la­tio­nen) mit­in­be­grif­fen sind. Ger­ne wer­den auch Wand- und Decken­quer­schnit­te »opti­miert« und mög­lichst kos­ten­güns­tig anbie­ten zu kön­nen. Oder es wer­den kei­ne Mar­ken­pro­duk­te genom­men, deren War­tung bzw. Repa­ra­tur­kos­ten lang­fris­tig höher aus­fal­len kön­nen. Den­ken Sie auch an die vor­han­de­nen Außen­an­la­gen (zum Bei­spiel Geh­we­ge, Car­port, Rasen­flä­chen, Bee­te). Fra­gen Sie aus Qua­li­täts­grün­den zudem nach, wer für Sie (indi­rekt) die Pla­nung und Aus­füh­rung übernimmt.

Wann sollte ich zu einem Bauträger gehen?

Die Zusam­men­ar­beit mit Bau­trä­gern ist aus unse­rer Sicht sinn­voll, wenn Sie kein Grund­stück fin­den und davon aus­ge­hen, dass Sie auch in abseh­ba­rer Zukunft kein ver­gleich­ba­res Grund­stück fin­den wer­den. Wenn Sie kei­ne Lust haben wei­ter zu war­ten oder sich aktiv um ein Grund­stück zu bewer­ben, gehen Haus­kauf-Inter­es­sier­te zu einem Bau­trä­ger. Das Bau­trä­ger­mo­dell ist wei­ter­hin für all die­je­ni­gen attrak­tiv, die sich auch nicht wei­ter mit dem Bau wäh­rend der Bau­zeit beschäf­ti­gen möch­ten. Wich­tig ist dabei ein hohes Ver­trau­ens­ver­hält­nis zu Ihrem Bau­trä­ger zu entwickeln.

Wann sollte ich nicht zu einem Bauträger gehen?

Sie müs­sen nicht zu einem Bau­trä­ger gehen, wenn Sie bereits ein Grund­stück besit­zen. Wir emp­feh­len Ihnen auch nicht zu einem Bau­trä­ger zu gehen, wenn Sie ein eher skep­ti­scher Mensch sind. Auch zusätz­li­che Gut­ach­ten und Prü­fun­gen der Bau­be­schrei­bun­gen ver­grö­ßern nicht unbe­dingt das Ver­trau­en in Ihren Bau­part­ner. Sie müs­sen aus unse­rer Sicht, auf­grund der Pla­nungs- und Aus­füh­rungs­dau­er, einem Bau­trä­ger einen hohen Ver­trau­ens­vor­schuss leis­ten kön­nen. Wenn Sie selbst kein Bau­grund­stück fin­den, kön­nen Sie auch unab­hän­gig vom Bau­trä­ger zu einer Makler:in gehen und anschlie­ßend die Pla­nung und Aus­füh­rung sepa­rat oder gesamt­heit­lich beauf­tra­gen. Am Markt haben sich dazu ver­schie­de­ne Ver­trags­mo­del­le ent­wi­ckelt, durch die Sie die Suche nach Architekt:innen, Ingenieur:innen, Bau­un­ter­neh­men und wei­te­ren Handwerker:innen schlank hal­ten können.

Fazit: Bauträgermodell und das Vertrauensverhältnis

Das Bau­en mit einem Bau­trä­ger erscheint für vie­le Haus­bau-Inter­es­sier­te ein kom­for­ta­bles Full-Ser­vice Paket dar­zu­stel­len. Die­ses Ange­bot birgt jedoch auch Risi­ken, die vor allem durch undurch­sich­ti­ge und unvoll­stän­di­ge Bau­be­schrei­bun­gen auf­fal­len. Ein pau­scha­les Urteil über das Bau­trä­ger­mo­dell abzu­ge­ben wäre jedoch unfair den­je­ni­gen gegen­über, die durch eine hohe Fach­ex­per­ti­se im Bereich der Pla­nung und Aus­füh­rung und Kun­den­zu­frie­den­heit den Inter­es­sier­ten ein hoch­wer­ti­ges Kon­zept bie­ten kön­nen. Da Sie dem Bau­trä­ger ein hohes Ver­trau­en schen­ken müs­sen, emp­feh­len wir Ihnen sich gezielt mit dem Hin­ter­grund des jewei­li­gen Bau­trä­gers aus­ein­an­der­zu­set­zen. Dabei geht es gezielt um die Serio­si­tät der ange­bo­te­nen Eigen­leis­tun­gen und der beauf­trag­ten Nachunternehmen.

  • Verfasst am 26. November 2021. Die obigen Informationen können veraltet/fehlerhaft sein und stellen keine Beratung dar. Fragen Sie uns für verbindliche Auskünfte hier an:

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