Dach­aus­bau mit Auf­sto­ckung. In wel­chen Fäl­len hilft ein Sta­ti­ker?

Dach ausbauen und aufstocken

Was tun, wenn das Haus zu klein wird? Vie­le Haus­ei­gen­tü­mer ent­schei­den sich für einen Dach­aus­bau mit Auf­sto­ckung. Für die­se Idee mehr Raum zu schaf­fen gibt es zwei Mög­lich­kei­ten. Bei der einen Vari­an­te wird der Kniestock etwas erhöht. Dadurch wird der vor­he­ri­ge Spei­cher bewohn­bar, besitzt aber noch den char­man­ten Cha­rak­ter einer Dach­woh­nung. Bei der zwei­ten Vari­an­te wird auf das Gebäu­de um ein kom­plet­tes Stock­werk auf­ge­stockt, solan­ge das bestehen­de Gebäu­de und die Bau­ord­nung dies zulässt.

Die Vor- und Nach­tei­le beim Dach­aus­bau mit Auf­sto­ckung

In der Regel über­wie­gen beim Dach­aus­bau mit Auf­sto­ckung die Vor­tei­le. Die Nach­tei­le sind nicht so gra­vie­rend.

Vor­tei­le

  • Sie haben bei einem Dach­aus­bau mit Auf­sto­ckung gerin­ge­re Kos­ten als bei einem Neu­bau.
  • Bei einer guten Pla­nung des Archi­tek­ten oder Sta­ti­kers haben Sie eine kur­ze Bau­zeit.
  • Meist woh­nen Sie in dem Haus, in dem Sie einen Dach­aus­bau mit Auf­sto­ckung pla­nen. Das ist bei die­ser Art des Umbaus mög­lich und spart Ihnen Kos­ten, bei­spiels­wei­se für die Mie­te in einer ande­ren Unter­kunft
  • Sie schaf­fen mehr Raum für sich und Ihre Fami­lie. Sie kön­nen aber auch das nun obe­re Stock­werk ver­mie­ten und somit Ihre Ein­nah­men erhö­hen.
  • Bei Ihrem Dach­aus­bau mit Auf­sto­ckung kön­nen Sie Ihr Dach sanie­ren oder bei Bedarf gleich ein neu­es Dach auf­set­zen las­sen. Mit einer moder­nen Däm­mung, auch im Bereich der Auf­sto­ckung erhö­hen Sie die Ener­gie­ef­fi­zi­enz Ihres Hau­ses und spa­ren somit Heiz­kos­ten.

Nach­tei­le

  • Dass ein Umbau bzw. Auf­sto­ckung mit hohen Kos­ten ver­bun­den ist, soll­te jedem klar sein. Den­noch ist eine Auf­sto­ckung güns­ti­ger als der Kauf eines Grund­stücks mit Neu­bau.
  • Wenn Sie ein Haus besit­zen, das schon ein wenig älter ist, stellt sich die Fra­ge der Sta­tik. Ist die Grund­sub­stanz noch fähig, das ver­mehr­te Gewicht zu tra­gen? Wie sehr ver­tra­gen sich alte und neue Bau­ma­te­ria­li­en? Alles Fra­gen, die Ihnen Ihr Sta­ti­ker beant­wor­ten kann.
  • Den Dach­aus­bau mit Auf­sto­ckung kön­nen Sie nicht selbst in die Hand neh­men. Bei die­sem Bau­vor­ha­ben gibt es zu viel zu beach­ten. Dür­fen Sie gene­rell auf­sto­cken? Zu beach­ten ist der Bebau­ungs­plan, die Sta­tik des Gebäu­des und die gene­rel­le Geneh­mi­gungs­fä­hig­keit. Die Bau­ge­neh­mi­gun­gen sind grund­sätz­lich Län­der­sa­che und kön­nen somit von Bun­des­land zu Bun­des­land vari­ie­ren.

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Ist ein Sta­ti­ker not­wen­dig?

Bei einem Dach­aus­bau mit Auf­sto­ckung ist in jedem Fall ein Sta­ti­ker not­wen­dig. Sie selbst kön­nen nicht ein­schät­zen, ob Ihr Haus die neu­en Las­ten tra­gen kann. Der Sta­ti­ker unter­zieht das Trag­werk des Bestands­ge­bäu­des einer ein­ge­hen­den Unter­su­chung. Bei sei­ner Berech­nung muss der Sta­ti­ker das Eigen­ge­wicht des zusätz­li­chen Rau­mes berück­sich­ti­gen. Auch dyna­mi­sche Las­ten die bei der Nut­zung ent­ste­hen wie Stö­ße und Schwin­gun­gen müs­sen ein­ge­rech­net wer­den. Eben­so mög­li­che Las­ten, die von Schnee, Wind und Was­ser aus­ge­löst wer­den.

Durch eine Auf­sto­ckung wer­den Ihr Grund­stück und das Nach­bar­grund­stück stär­ker beschat­tet. Ist dies nicht zuläs­sig, kann eine par­ti­el­le Auf­sto­ckung in Betracht gezo­gen wer­den. Auch wenn nur Tei­le des Trag­werks eine Auf­sto­ckung zulas­sen, kann die­se Opti­on gewählt wer­den. Eine ande­re Mög­lich­keit für die Sta­bi­li­sie­rung des vor­han­de­nen Trag­werks ist die Stüt­zung der Bau­sub­stanz mit einem Stahl­ske­lett, ent­we­der rund­um oder auf zwei Sei­ten.

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3 Vari­an­ten für die Auf­sto­ckung

Die Stän­der­bau­wei­se ist ein Leicht­ge­wicht aus Holz und Stahl. Die­se ver­gleichs­wei­se güns­ti­ge Vari­an­te wird oft­mals mit Tro­cken­bau­wän­den gebaut und es sind meist kei­ne zusätz­li­chen Stütz­pfei­ler not­wen­dig. Ein gro­ßer Vor­teil ist in die­sem Fall die schnel­le Bau­zeit.

Eben­falls für eine schnel­le Fer­tig­stel­lung sorgt die Vari­an­te der Holz­ta­fel­bau­wei­se. Die Ele­men­te gibt es mit inte­grier­ter Instal­la­ti­ons­ebe­ne und sie sind mit Gips­kar­ton­plat­ten aus­ge­klei­det. Die Ele­men­te wer­den indi­vi­du­ell gefer­tigt und erfor­dern eine sehr genaue Pla­nung.

Ein Zie­gel­haus in Mas­siv­bau­wei­se kön­nen Sie mit Mau­er­stei­nen auf­sto­cken. Dafür ist eine genaue sta­ti­sche Berech­nung not­wen­dig. Die­se Vari­an­te ist die teu­ers­te, aber dafür auch die lang­le­bigs­te. Bei der Auf­sto­ckung ist es wich­tig, dass die glei­chen Zie­gel wie beim bestehen­den Gebäu­de ver­wen­det wer­den. Bei dün­ne­ren Zie­geln ist eine gesam­te Ver­klei­dung mit einem Wär­me­ver­bund­sys­tem sinn­voll.

För­der­mit­tel für den Dach­aus­bau mit Auf­sto­ckung bei pri­va­ten Wohn­ge­bäu­den

Die fol­gen­den Abschnit­te zur »För­de­rung beim Sanie­ren« spie­geln den Stand im März 2020 »nach unse­rer Auf­fas­sung« wider. Für rechts­ver­bind­li­chen Aus­sa­gen wen­den Sie sich bit­te an die zustän­di­gen Insti­tu­tio­nen.


Unter der Vor­aus­set­zung, dass Sie ener­gie­ef­fi­zi­ent sanie­ren ist Ihr Dach­aus­bau mit Auf­sto­ckung ggf. för­der­fä­hig. Damit Sie För­der­mit­tel der KfW oder der BAFA erhal­ten, muss Ihr Umbau bzw. Auf­sto­ckung den Anfor­de­run­gen der aktu­el­len Ener­gie­spar­ver­ord­nung ent­spre­chen. Sie haben zwei Mög­lich­kei­ten:

  • Dach­auf­sto­ckung im Rah­men einer Kom­plett­sa­nie­rung zum Effi­zi­enz­haus
  • Dach­auf­sto­ckung unter Berück­sich­ti­gung von ener­ge­tisch wirk­sa­men Ein­zel­maß­nah­men

Im ers­ten Fall muss das ener­ge­ti­sche Niveau eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses (KfW 55 bis 115) erreicht wer­den, um eine För­de­rung zu erhal­ten. Die­se ist aber auch dem­entspre­chend üppig – es ist zum einen ein mit einem Zins­satz von 0,75 % p. a. ver­bil­lig­te KfW-Kre­dit 151 mit bis zu 120.000 Euro pro Wohn­ein­heit abruf­bar. Dar­über hin­aus gibt es dabei einen Til­gungs­zu­schuss von bis zu 48.000 Euro pro Wohn­ein­heit. Alter­na­tiv kann man auch auf den Kre­dit ver­zich­ten und mit dem KfW-Zuschuss 430 eben­falls einen Zuschuss von bis zu 48.000 Euro pro Wohn­ein­heit erhal­ten. Eine wei­te­re För­de­rung für die ggf. neu instal­lier­te Hei­zungs­an­la­ge ist dabei aus­ge­schlos­sen, da die­se schon bei der Bestim­mung des KfW-Effi­zi­enz­haus-Stan­dards berück­sich­ti­gung fin­det. Außer­dem sind die Pro­gram­me 151 und 430 nicht mit­ein­an­der kom­bi­nier­bar.

Im zwei­ten Fall kön­nen beim auf­ge­stock­te Teil (als auch beim gesam­ten Gebäu­de) die fol­gen­den Ein­zel­maß­nah­men geför­dert wer­den:

  • Wär­me­däm­mung von Wän­den
  • Wär­me­däm­mung von Dach­flä­chen
  • Wär­me­däm­mung von Geschoss­de­cken
  • Erneue­rung der Fens­ter und Außen­tü­ren
  • Erneuerung/​Einbau einer Lüf­tungs­an­la­ge
  • Erst­an­schluss an Nah-oder Fern­wär­me
  • Opti­mie­rung bestehen­der Hei­zungs­an­la­gen, sofern die­se älter als zwei Jah­re sind

Bei den Ein­zel­maß­nah­men kön­nen Sie einen KfW-Kre­dit (152) über maxi­mal 50.000 Euro mit einem Til­gungs­zu­schuss i. H. v. höchs­tens 10.000 Euro erhal­ten. Jeweils pro Wohn­ein­heit. Auch hier kön­nen Sie auf den Kre­dit ver­zich­ten und anstatt des­sen den allein­ste­hen­den KfW-Zuschuss 430 eben­falls i. H. v. 10.000 Euro wäh­len.

Die För­de­rung von Ein­zel­maß­nah­men bzgl. einer nach­hal­ti­gen Hei­zungs­mo­der­ni­sie­rung wird ab dem Jah­re 2020 von der BAFA über­nom­men. Kei­ne För­de­rung mehr erhal­ten fol­gen­de Hei­zungs­sys­te­me:

  • Brenn­wert­hei­zun­gen mit Öl oder Gas
  • Ergän­zen­de Anla­gen zur Nut­zung erneu­er­ba­rer Ener­gien
  • Heizungspaket/​Lüftungspaket

Damit Ihr Dach­aus­bau mit Auf­sto­ckung den moder­nen Anfor­de­run­gen an ein ener­gie­ef­fi­zi­en­tes Bau­en ent­spricht, brau­chen Sie dazu Hil­fe von einem Exper­ten. Die­se Beglei­tung durch einen Ener­gie­be­ra­ter wird mit dem Pro­gramm »431 – Zuschuss Bau­be­glei­tung« mit 50 % geför­dert und ist außer­dem bei vie­len Pro­gram­men der KfW pflicht.

Egal, wel­che För­der­mit­tel Ihnen zuste­hen und für wel­che Sie sich ent­schei­den – Sie müs­sen vor dem Beginn der Bau­ar­bei­ten den Antrag für die För­der­mit­tel stel­len bzw. vom Ener­gie­be­ra­ter stel­len las­sen und die Geneh­mi­gung abwar­ten.

Bei einer (ener­ge­ti­schen) Sanie­rung ist auch eine im Vor­feld statt­finde­nen Vor-Ort-Bera­tung durch einen Ener­gie­be­ra­ter sinn­voll. Die­se wird sogar mit bis zu 80 % vom Staat geför­dert und beinhal­tet einen über­sicht­li­chen Sanie­rungs­fahr­plan für den Eigen­tü­mer.


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Wird der Haus­bau durch den Trag­werks­pla­ner teu­rer? Nein, häu­fig ist das Gegen­teil der Fall: Sta­ti­ker hel­fen mit ihren Berech­nun­gen dabei, unnö­ti­ge Mehr­kos­ten zu ver­mei­den.