Wofür benö­ti­ge ich einen Bauvorbescheid?

Bauvorbescheid durch Bauvoranfrage

Im Bau­recht basie­ren anders als in der Mathe­ma­tik nicht alle Ent­schei­dun­gen auf ein­heit­lich mess­ba­ren Grö­ßen. Die For­mu­lie­run­gen in den Geset­zes­tex­ten, Ver­ord­nun­gen und ört­li­chen Bau­vor­schrif­ten beinhal­ten zum Teil einen gewis­sen Inter­pre­ta­ti­ons­spiel­raum. Um Unsi­cher­hei­ten in Zusam­men­ar­beit mit den Bau­be­hör­den aus dem Weg zu gehen, kön­nen Bau­vor­be­schei­de aus­ge­stellt wer­den. Wir möch­ten Bau­her­ren in die­sem Arti­kel über das The­ma Bau­vor­be­scheid infor­mie­ren und uns der häu­fi­gen Fra­ge stel­len, in wel­chem Fall Sie einen Bau­vor­be­scheid benötigen.

Was ist ein Bauvorbescheid?

Ein Bau­vor­be­scheid dient noch vor Abga­be eines Bau­an­tra­ges zur Klä­rung ein­zel­ner, bau­recht­lich offe­ner Fra­ge­stel­lun­gen. Ein Bau­vor­be­scheid wird von der zustän­di­gen Bau­be­hör­de aus­ge­stellt. Im Gegen­satz zu einer losen Aus­sa­ge aus einer Bera­tungs­ge­spräch hat der Bau­vor­be­scheid eine zeit­lich begrenz­te, bin­den­de Wir­kung. Genaue Anfor­de­run­gen sind in den Lan­des­bau­ord­nun­gen gere­gelt (z. B. § 77 BauO NRW). Aus Inves­to­ren­sicht kann man davon aus­ge­hen, dass eine Immo­bi­lie mit einem erteil­ten Bau­vor­be­scheid zu höhe­ren Ver­kaufs­prei­sen füh­ren kann, wenn so wich­ti­ge Unsi­cher­hei­ten über die Bebau­bar­keit vor­ab geklärt wer­den kön­nen. Was ist dann eine Bauvoranfrage?

Eine Bau­vor­anfra­ge (auch Bau­an­fra­ge, oder Antrag auf Bau­vor­be­scheid genannt) stellt der Bau­herr bei spe­zi­el­len Fra­gen um einen Bau­vor­be­scheid von der zustän­di­gen Behör­de zu erhalten.

Wer hilft mir bei einer Bauvoranfrage?

Die­se Fra­ge wird in den län­der­spe­zi­fi­schen Bau­ord­nun­gen gere­gelt. Grund­sätz­lich wird die Bau­vor­anfra­ge von der Bau­her­rin oder dem Bau­herrn gestellt. Im Regel­fall han­delt es sich beim Bau­herrn um den Eigen­tü­mer. Mit einer Voll­macht kann die Bau­vor­anfra­ge auch von Archi­tek­ten oder Inge­nieu­ren, sowie von poten­ti­el­len Käu­fern gestellt wer­den. Pla­nungs­un­ter­la­gen (Bau­vor­la­gen), die zur Prü­fung der offe­nen Fra­gen not­wen­dig sind müs­sen in eini­gen Bun­des­län­dern von einem bau­vor­la­ge­be­rech­tig­ten Plan­ver­fas­ser unter­schrie­ben sein. Bau­her­ren sind somit in vie­len Fäl­len auch bei der Bau­vor­anfra­ge von bau­vor­la­ge­be­rech­tig­ten Pla­nern abhängig.

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Wann benö­ti­ge ich einen Bauvorbescheid?

In der Regel wer­den im Fal­le eines exis­tie­ren­den, qua­li­fi­zier­ten Bebau­ungs­plans kei­ne Bau­vor­anfra­gen gestellt. Bau­vor­anfra­gen wer­den gestellt, wenn aus ein­fa­chen Bebau­ungs­plä­nen, oder in Gebie­ten in denen kein Bebau­ungs­plan vor­liegt, spe­zi­fi­sche Vor­ga­ben feh­len und die Beant­wor­tung einer Fra­ge als Aus­le­gungs­sa­che beur­teilt wird (Was ist ein qua­li­fi­zier­ter Bebau­ungs­plan?).

Außer­dem kann es Situa­tio­nen geben, die im Inter­es­se des All­ge­mein­wohls eine Son­der­re­ge­lung (im Tole­ranz­be­reich) erfor­dern. Bei­spie­le sind Über­schrei­tun­gen der über­bau­ba­ren Flä­che, Unter­schrei­tung von Abstands­ma­ßen, oder den nach­träg­li­chen Ein­bau einer Dach­gau­be, einer Dach­log­gia, oder einer Dach­ter­ras­se. Auch bei Umnut­zun­gen kann es aus öffent­lich bau­recht­li­chen Grün­den zu Unsi­cher­hei­ten kom­men. Nicht sel­ten geht es um Fra­gen zur Gestal­tungs­sat­zung an Ihrem Stand­ort. Mit einem Bau­vor­be­scheid möch­te man ver­mei­den, dass sich (umgangs­sprach­lich) »der Geschmack der Behör­den« sich bis zur tat­säch­li­chen Antrags­stel­lung nicht wie­der verändert.

In bereits bebau­ten Gebie­ten kann es wei­ter­hin sein, dass die rea­le Ist-Situa­ti­on von der in einem Bebau­ungs­plan dar­ge­stell­ten Plan­si­tua­ti­on abweicht und Sie Ihr Dach­ge­schoss, abwei­chend von den Vor­ga­ben eben­falls auf­sto­cken möch­ten. Aus öffent­lich bau­recht­li­cher Sicht las­sen sich Nach­ver­dich­tungs­maß­nah­men in Städ­ten bei ent­spre­chen­der Nach­bar­be­bau­ung gut argu­men­tie­ren. Des­to kon­kre­ter Ihr Anlie­gen dar­ge­stellt und die Aus­wir­kun­gen auf das All­ge­mein­wohl als zumut­bar bewer­tet wer­den kön­nen, des­to höher sind Ihre Chan­cen auf einen posi­ti­ven Bescheid.

Zeit­lich wer­den Bau­vor­anfra­gen außer­dem ger­ne im Vor­feld eines Kaufs, bzw. Ver­kau­fes getätigt.

Wel­che Kos­ten ent­ste­hen bei einer Bauvoranfrage?

Die Kos­ten für eine Bau­vor­anfra­ge set­zen sich aus drei Kos­ten­po­si­tio­nen zusam­men: Ihr eige­ner Auf­wand, die Bera­tungs- und Bear­bei­tungs­kos­ten bei Ihren Fach­ex­per­ten (z. B. Archi­tek­ten, Bau­in­ge­nieur) und die Prüf­kos­ten bei der Bau­be­hör­de. Die Höhe der Bear­bei­tungs­kos­ten bei Bau­vor­la­ge­be­rech­tig­ten ist je nach Ansprech­part­ner unter­schied­lich. Das Hono­rar ist frei ver­ein­bar. Die Höhe ist in der Regel vom jewei­li­gen Sach­ver­halt abhän­gig. Für eine ein­fa­che Anfra­ge, ob eine Dach­gau­be aus öffent­lich bau­recht­li­chen Grün­den (z. B. Gestal­tungs­sat­zung) erlaubt ist, kön­nen Gesamt­kos­ten ab einem mitt­le­ren drei­stel­li­gen Bereich (rund 500 Euro) ent­ste­hen. Nach oben sind (wie so häu­fig) jedoch wenig Gren­zen gesetzt.

Die ein­zel­ne Höhe der Prüf­ge­büh­ren bei den Bau­be­hör­den basie­ren auf gesetz­li­chen Rege­lun­gen und kom­mu­nal unter­schied­li­chen Sat­zun­gen. Erkun­di­gen Sie sich bei der zustän­di­gen Behör­de in Ihrem Ort.

Wel­che Unter­la­gen wer­den bei der Erstel­lung einer Bau­vor­anfra­ge benötigt?

Der Umfang not­wen­di­ger Unter­la­gen (Bau­vor­la­gen) ist abhän­gig von der beab­sich­tig­ten bau­recht­li­chen Fra­ge­stel­lung. Grund­sätz­lich sind Stand­ort­in­for­ma­tio­nen und Anga­ben zu Ihren Vor­ha­ben und Ihre Beden­ken not­wen­dig. Bei Umbau­maß­nah­men sind wei­ter­hin exis­tie­ren­de Plan­un­ter­la­gen hilf­reich. Um effi­zi­ent zu Arbei­ten emp­feh­len wir Ihnen aktu­el­le Fotos aus der Umge­bung mit wich­ti­gen Merk­ma­len zu erfas­sen. Auch Fotos, auf denen unter­schied­li­che Höhen (z. B. der Trau­fe) kön­nen je nach Fra­ge­stel­lung hilf­reich sein.

Fazit – Bau­vor­anfra­gen stel­len bei Unsicherheit

Bau­vor­anfra­gen sind ein beson­de­res Mit­tel inner­halb des Bau­ge­neh­mi­gungs­pro­zes­ses um früh­zei­tig Pla­nungs­si­cher­heit sicher­zu­stel­len. Für die meis­ten pri­va­ten Bau­vor­ha­ben in Gebie­ten mit einem qua­li­fi­zier­ten Bebau­ungs­plan haben Sie kei­ne Rele­vanz. Wir emp­feh­len Ihnen unab­hän­gig von der for­mel­len Abwick­lung einer Bau­vor­anfra­ge bei Unsi­cher­hei­ten mög­lichst früh­zei­tig das Gespräch mit den Bau­be­hör­den zu suchen. Anschlie­ßend kann über die Not­wen­dig­keit eines Bau­vor­be­scheid ein Urteil gefällt werden.

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