Ein Bau­ern­haus umbau­en – ESTATIKA gibt wich­ti­ge Hinweise

bauernhaus

Die Nach­fra­ge nach Bau­ern­häu­sern bzw. einem alten Bau­ern­hof ist nicht zuletzt durch die Coro­na-Pan­de­mie stark gestie­gen. Immer mehr Men­schen tei­len den Wunsch ein Bau­ern­haus umbau­en zu wol­len. Schon immer haben Men­schen den wei­ten Blick und gro­ße Flä­che genos­sen. Unse­re Daten deu­ten zudem dar­auf hin, dass auch Mehr­ge­nera­tio­nen­häu­ser wie­der stär­ker in Mode kom­men. Auch die beruf­li­che Anbin­dung vom Bau­ern­haus aus ist in Zei­ten der Digi­ta­li­sie­rung ein immer klei­ner wer­den­des Pro­blem. Der Zustand älte­rer Bau­ern­häu­ser oder auch Guts- und Her­ren­häu­sern wirft jedoch gleich­zei­tig Fra­ge­zei­chen in die Gesich­ter der Bauherr:innen. Wie teu­er wird es? Wie lan­ge dau­ert es? Kann ich mir den Umbau leis­ten? Wel­che gestal­te­ri­schen Details soll­te man ach­ten? Für all die­se Fra­gen haben wir in die­sem Rat­ge­ber eini­ge wich­ti­ge Hin­wei­se für Sie parat.

Der Traum vom Bau­ern­haus – War­um ein Bau­ern­haus umbauen?

Die Grün­de, ein Bau­ern­haus umbau­en zu wol­len, kön­nen mit­un­ter sehr viel­fäl­tig sein. Man­che Men­schen sind auf einem Bau­ern­hof auf­ge­wach­sen und stre­ben eine Moder­ni­sie­rung oder einen Anbau an. Men­schen aus der Stadt seh­nen sich schlicht nach mehr Platz oder Natur und Ruhe. Eini­ge Men­schen möch­ten auch eine eige­ne Com­mu­ni­ty grün­den, egal ob mit Freun­den oder der Fami­lie. Ein gesell­schaft­li­cher Grund dafür, dass Umbau­ar­bei­ten vom Bund bevor­zugt behan­delt bzw. geför­dert wer­den, ist die Hoff­nung, den Flä­chen­ver­brauch durch eine Revi­ta­li­sie­rung von Alt­be­stän­den lang­fris­tig redu­zie­ren zu kön­nen. Neben der Wohn­nut­zung bie­ten Bau­ern­häu­ser bzw. gan­ze Höfe auch noch wei­te­re Nut­zungs­mög­lich­kei­ten. Um an die­ser Stel­le nur eini­ge Mög­lich­kei­ten zu nennen:

  • Gemü­se­la­den
  • Event-Hall für Hochzeiten
  • Foto-Spots
  • Ate­lier
  • Treff­punkt für Naturwanderungen

Was ist cha­rak­te­ris­tisch für ein Bauernhaus?

Bau­ern­häu­ser haben in der Regel eine ein­fa­che Kuba­tur mit Sat­tel- oder Walm­dach. Der reprä­sen­ta­ti­ve Teil eines Bau­ern­ho­fes, meist der Wohn­be­reich, besteht zum Teil aus einer Holz-Fach­werk­kon­struk­ti­on. Weit ver­brei­tet ist ins­ge­samt eher eine ein­fa­che Mas­siv­bau­wei­se. Von außen fin­det man im obe­ren Bereich des Gie­bels typi­scher­wei­se eine Holz­ver­bret­te­rung. Klas­sisch in der Far­be Wald­grün oder Blau mit roten Zie­geln. Der Ortgang ist mit Wind­fe­dern aus­ge­stat­tet. Typisch ist auch die Kom­bi­na­ti­on aus Wohn­haus und ange­schlos­se­nen Stall. Der Stall kann dabei abwei­chen­de Decken­hö­hen auf­wei­sen. Bei der Erschlie­ßung des dar­über­lie­gen­den Heu­bo­dens ist dann Krea­ti­vi­tät gefragt. Zum Teil fin­det man in Bau­ern­häu­sern auch Kriech­bö­den, die aus­ge­baut wer­den können.

Umset­zung Ihrer Träu­me – Was es beim Bau­ern­haus umbau­en bei der Pla­nung zu beach­ten gilt

In der Regel ste­hen Bau­ern­hö­fe im Außen­be­reich einer ört­li­chen Bebau­ung. Dort lie­gen kei­ne Bebau­ungs­plä­ne vor, an deren Vor­ga­ben man sich bei der Pla­nung ori­en­tie­ren kann. Bau­vor­ha­ben im Außen­be­reich unter­lie­gen bun­des­weit beson­de­ren Bedin­gun­gen (sie­he § 35 Bau­GB). Sinn­ge­mäß ist den Geset­zes­tex­ten zu ent­neh­men, dass An- oder Umbau­maß­nah­men, die rein der Wohn­nut­zung die­nen, nur in Ein­zel­fäl­len zulas­sungs­fä­hig sind. Hier ist zwin­gend eine Rück­spra­che mit den zustän­di­gen Bau­be­hör­den erforderlich.

Das Geneh­mi­gungs­ri­si­ko ist ein wesent­li­cher Punkt, den es im Vor­feld eines Kaufs oder einer An- bzw. Umbau­maß­nah­me zu klä­ren gilt. Oft­mals wird eine land­wirt­schaft­li­che Nut­zung gefor­dert. Bei einem Ver­kauf kann daher ein Bau­vor­be­scheid sehr nütz­lich sein. Bei beson­ders his­to­ri­schen Bau­ern- oder Guts­häu­sern ist eben­falls die Denk­mal­schutz­be­hör­de mit einzuschalten.

Wei­ter­hin emp­feh­len wir beson­ders bei Anbau­maß­nah­men ein Bau­grund­gut­ach­ten durch­zu­füh­ren, um Boden­ver­un­rei­ni­gun­gen und Trag­fä­hig­keit zu prü­fen. Feh­len die Plan­un­ter­la­gen kom­plett, wer­den dar­über hin­aus Bestands­ver­mes­sun­gen erfor­der­lich. Ins­ge­samt soll­ten Bauherr:innen dadurch mit mehr Eige­n­en­ga­ge­ment und höhe­ren Pla­nungs­kos­ten als bei Neu­bau­maß­nah­men rechnen.

Was ist wei­ter­hin zu beachten?

Die Bau­zeich­nun­gen für den Bau­an­trag sind in der Regel nicht für die Aus­füh­rung bzw. der Mon­ta­ge­pla­nung geeig­net. Dafür sind auf den Bau­zeich­nun­gen zu wenig Details erkenn­bar. Hand­werk­li­che Gewer­ke bevor­zu­gen es, bei Umbau­maß­nah­men vor Ange­bots­ab­ga­be eine Orts­be­sich­ti­gung durch­zu­füh­ren. Sofern Handwerker:innen die Bau­sub­stanz selbst nicht aus­rei­chend gut ein­schät­zen kön­nen, hel­fen Ihnen vor der Aus­füh­rung auch Bauschadensgutachter:innen. Meist han­delt es sich dabei um spe­zi­ell aus­ge­bil­de­te Bauingenieur:innen oder Architekt:innen.

Trotz stich­pro­ben­ar­ti­ger Tests und Sicht­prü­fun­gen kann nie­mand die Bau­sub­stanz ohne Rück­bau von Putz­schich­ten, Blen­den und Vor­satz­scha­len voll­stän­dig bewer­ten. Beim Umbau ist daher auf­grund not­wen­di­ger Stütz­kon­struk­tio­nen und unent­deck­ter Bau­schä­den auch bei den Bau­kos­ten mit höhe­ren Auf­wen­dun­gen zu rech­nen. Wir emp­feh­len Ihnen ein ent­spre­chen­des finan­zi­el­les und zeit­li­ches Risi­ko­bud­get mit einzuplanen.

Wie bestim­me ich die Höhe des not­wen­di­gen Risikobudgets?

Grund­sätz­lich ist die Höhe der Umbau­kos­ten natür­lich abhän­gig von Ihren Wün­schen und den bau­recht­li­chen Mög­lich­kei­ten. Zu Beginn eines Pro­jek­tes, wenn noch kei­ne Unter­su­chun­gen von Bauexpert:innen durch­ge­führt wor­den sind, wird das Risi­ko­bud­get häu­fig pau­schal bestimmt. Von seriö­sen Architekt:innen wird Ihnen bspw. emp­foh­len 30 % Mehr­kos­ten als finan­zi­el­len Puf­fer vor­zu­hal­ten. Spre­chen Sie dazu am bes­ten mit Ihrer Bank. Beden­ken Sie dabei, dass Vor­hal­te­zin­sen bei der Bank anfal­len können.

Ob Sie das Risi­ko­bud­get benö­ti­gen wer­den, lässt sich erst im wei­te­ren Ver­lauf detail­liert beant­wor­ten. Zusätz­li­che Erkennt­nis­se lie­fert ein kon­kre­ter Ent­wurf auf Basis einer Bestands­ver­mes­sung. Wei­te­re Sicher­hei­ten erge­ben sich infol­ge einer Ent­ker­nung. Bei noch vor­han­de­nen Unsi­cher­hei­ten fra­gen Sie eine:n Bauschadensgutachter:in, Statiker:in, oder spe­zi­el­le Handwerksmeister:innen.

Zur Ein­hal­tung Ihres Bud­gets kön­nen Sie dar­auf­hin immer noch Anpas­sun­gen beim vor­ge­se­he­nen Aus­stat­tungs­stan­dard vor­neh­men. Die Pla­nen­den pas­sen die Bau­zeich­nun­gen für Sie an. Eine Anpas­sung der Pla­nungs­un­ter­la­gen ist häu­fig kos­ten­güns­ti­ger als nach­träg­li­che Arbei­ten bei der spä­te­ren Ausführung.

Fazit – Der Traum vom Bau­ern­haus und die Kostenhemmschwelle

Auf­grund der anfäng­lich hohen Risi­ken, bewer­ten wir das Umbau­en von einem Bau­ern­haus als typi­sche Maß­nah­me, ent­we­der für Lieb­ha­ber oder ansäs­si­ge Fami­li­en­mit­glie­der. Der Vor­teil bei Fami­li­en­mit­glie­dern ist häu­fig, dass Groß­el­tern die His­to­rie der Gebäu­de gut ken­nen. Sie waren beim Bau noch selbst betei­ligt und kön­nen wich­ti­ge Infor­ma­tio­nen zur Ver­fü­gung stel­len. All­ge­mein sind bei der Pla­nung und Umset­zung vor allem zwei Punk­te beson­ders zu berück­sich­ti­gen: Zum einen emp­feh­len wir die Bau­ge­neh­mi­gungs­fä­hig­keit früh­zei­tig mit einer Architekt:in, die Erfah­rung beim Umbau von Bau­ern­häu­sern (im Außen­be­reich) hat, zu prü­fen. Bei beson­ders alten oder maro­den Bau­ern­häu­sern, stellt zwei­tens die Ein­schät­zung des Zustan­des aus pla­ne­ri­scher und hand­werk­li­cher Sicht, eine gro­ße Her­aus­for­de­rung dar. Hier sind Statiker:innen, spe­zi­el­le Handwerker:innen oder spe­zi­el­le Bauschadensgutachter:innen meist eine gute Wahl.