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Bauschäden im Altbau selbst erkennen – geht das?

Die mitt­ler­wei­le hohe Anzahl bestehen­der Wohn­ge­bäu­de in Deutsch­land lässt ver­mu­ten, dass sich vie­le Men­schen hier­zu­lan­de grund­sätz­lich mit dem The­ma Umbau, Sanie­rung und Moder­ni­sie­rung beschäf­ti­gen. Einen Kauf und anschlie­ßen­den Umbau von Alt­bau­ten wagen aller­dings ver­hält­nis­mä­ßig Weni­ge. Ähn­lich wie bei bereits gebrauch­ten Pro­duk­ten besteht ein gro­ßes Hemm­nis beim Bau­en im Bestand durch die Gefahr von Bau­schä­den. Exper­ten stel­len immer wie­der fest, dass sich vor allem pri­va­te Bau­her­ren mit einer Alt­bau­sa­nie­rung über­neh­men. Wir möch­ten uns des­halb in die­sem Rat­ge­ber dem The­ma der Bau­scha­dens­er­ken­nung wid­men und auf die Fra­ge ein­ge­hen, ob man Bau­schä­den auch ohne Bau­ex­per­ten erken­nen kann.

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Welche Arten von Bauschäden gibt es?

Bei Bau­schä­den in Alt­bau­ten kann es sich um einen Schäd­lings­be­fall, einen Schim­mel- oder Pilz­be­fall, Ris­se, teil­wei­se unan­ge­mes­se­ne Geruchs- oder Geräusch­emis­sio­nen, oder tech­ni­sche Stö­run­gen in der Haus­tech­nik han­deln. Etwas weni­ger gra­vie­rend sind Krat­zer und Abnut­zungs­er­schei­nun­gen an Ober­flä­chen, die die Funk­tio­na­li­tät des Gebäu­des nicht beein­flus­sen. Die Ursa­chen für Bau­schä­den kön­nen in der Pla­nung, der Aus­füh­rung, der feh­len­den War­tung, oder im Fehl­ver­hal­ten der Nut­zer liegen.

Welche Folgen können Bauschäden hervorrufen?

Bau­schä­den kön­nen zu gesund­heit­li­chen Schä­den und all­ge­mei­ner Unzu­frie­den­heit der Bewoh­ner, zu Ein­schrän­kun­gen der Nutz­bar­keit, einer Erhö­hung des Ener­gie­ver­brauchs, bis hin zum unaus­weich­li­chen Abriss füh­ren. Auch der Immo­bi­li­en­wert lei­det unter Bau­schä­den. In den aner­kann­ten Immo­bi­li­en-Bewer­tungs­ver­fah­ren (u. a. Anwen­dung bei der Kre­dit­ver­ga­be) wer­den Bau­schä­den in Deutsch­land wert­min­dernd berücksichtigt.

Wie lassen sich Schädlinge im Gebäude erkennen?

Schäd­lin­ge sind auf dem ers­ten Blick häu­fig nicht sicht­bar. Sie ver­ste­cken sich in brei­te Fugen, nicht sicht­ba­ren Hohl­räu­me, hin­ter Fuß­leis­ten, oder in Ver­sor­gungs­schäch­ten. Holz­wür­mer las­sen sich bei­spiels­wei­se am Holz­mehl oder an nächt­li­chen Geräu­schen erken­nen. Dach­spar­ren hören sich beim Abklop­fen hohl an.

Wodurch entstehen Schimmel und Pilzbefall und wie sind sie erkennbar?

Schim­mel und Pil­ze erge­ben sich in der Regel durch Feuch­tig­keits­schä­den. Feuch­te Stel­len ent­ste­hen durch feh­len­de Belüf­tung (zum Bei­spiel hin­ter Ein­bau­schrän­ken), Fehl­ver­hal­ten beim Hei­zen und Lüf­ten (zum Bei­spiel auch durch Wäsche­trock­nen in geschlos­se­nen Innen­räu­men), oder kon­struk­ti­ven Feh­lern bei Pla­nung und Aus­füh­rung. Schim­mel und Pilz­be­fall fin­det man klas­sisch in unzu­rei­chend abge­dich­te­ten Kel­lern, Flach­dä­chern, Fens­tern, innen­lie­gen­den Bade­zim­mern oder Be- und Ent­lüf­tung und an undich­ten Stel­len in Neu­bau­ten, meist in Über­gangs­be­rei­chen ver­schie­de­ner Bau­tei­le. Der Schim­mel (zum Bei­spiel durch ein nas­ses Mau­er­werk) ist oft lan­ge nicht sicht­bar, da es eine gewis­se Zeit benö­tigt, bis er durch den Putz und Tape­te erscheint. Ein aus­ge­präg­ter Schim­mel und Pilz­be­fall ist oft auch riech­bar. Salz­aus­blü­hun­gen am Mau­er­werk (bei Bau­ern­häu­sern) sind von Schim­mel für Lai­en nur schwer unter­scheid­bar. Sie haben kei­ne bedenk­li­chen gesund­heit­li­che, dafür jedoch sub­stan­zi­el­le Fol­gen für das Trag­werk. An Holz­bau­tei­len ist Schim­mel, bzw. ein Pilz­be­fall auch an einer wat­te­ar­ti­gen Schicht zu erken­nen. Feuch­tig­keits­schä­den (ver­rot­te­tes Holz) sind bei Holz-Fach­werk­kon­struk­tio­nen als ers­tes meist an der Boden­schwel­le erkennbar.

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Wie entstehen Risse und welche Risse sind bedenklich?

Ris­sen tre­ten bei allen mög­li­chen Bau­tei­len und Mate­ria­li­en auf. Sie sind eine Fol­ge von Bewe­gun­gen im Haus, Über­be­las­tun­gen, wech­seln­den Tem­pe­ra­tu­ren und von Feuch­tig­keit im Bau­teil. Bei den Bewe­gun­gen muss es sich nicht um Erd­be­ben han­deln. Ein Haus ist stän­dig in Bewe­gung, auch wenn es für uns sta­tisch wirkt. Unter­schied­li­che Mate­ria­li­en ver­hal­ten sich bei Tem­pe­ra­tur­wech­sel ganz eigen. Man­che Mate­ria­li­en sind elas­ti­scher, ande­re eher plas­tisch. Ris­se tre­ten meist ober­flä­chig auf, drin­gen aber teil­wei­se auch bis tief in die Trag­struk­tur der Bau­tei­le ein. Exper­ten nut­zen Riss­brei­ten­leh­ren, bzw. Riss-Mess­leh­ren um Ris­se zu kate­go­ri­sie­ren. Klei­ne Haar­ris­se gel­ten als unbe­denk­lich. Lan­ge, tie­fe Ris­se an Stahl­be­ton­de­cken bei­spiels­wei­se kön­nen zu Kor­ro­si­on des im Beton befind­li­chen Stahls füh­ren. Eine frei­lie­gen­de Stahl­be­weh­rung führt lang­fris­tig zu einer nach­las­sen­den Trag­fä­hig­keit der Decke. Kor­ro­si­on macht sich in der Regel durch Beton­ab­plat­zun­gen bemerk­bar. Der Ver­lauf von Ris­sen (schräg, hori­zon­tal, ver­ti­kal) kann von Exper­ten inter­pre­tiert wer­den. Tie­fe­re Ris­se deu­ten meist auf eine Über­be­las­tung, oder einen feh­len­den Unter­bau (Setz­ris­se) hin. Vie­le Ris­se im Holz­trag­werk sind dage­gen natür­lich bedingt. Län­ge­re, tie­fe Ris­se im Holz sind auch dort näher zu unter­su­chen. Auf­wen­di­ge Ris­s­ana­ly­sen sind vor allem bei inner­städ­ti­schen Nach­ver­dich­tungs­maß­nah­men in Bau­lü­cken rele­vant (Beweis­si­che­rung in Nachbargebäuden).

Wie lassen sich Bauschäden bei Altbauten vorbeugend vermeiden?

Im Neu­bau wer­den die Erfah­run­gen frü­he­rer Gebäu­de genutzt, wodurch neue Mate­ria­li­en und Stan­dard­de­tails ent­wi­ckelt wor­den sind. Im Alt­bau hin­ge­gen muss man als Bau­herr die Situa­ti­on anneh­men wie sie ist. Gegen Schäd­lin­ge hel­fen Dich­tun­gen an Fens­ter und Türen, sowie an der gesam­ten Fas­sa­de (zum Bei­spiel auch am Dach gegen Tau­ben und Tau­ben­kot). Im Wohn­raum hilft regel­mä­ßi­ges Stoß­lüf­ten (tags­über, falls mög­lich alle 4 Std. ein­mal 5 min lüf­ten). Dann soll­ten Sie im Alt­bau Ihr Möbel nicht zu dicht an die Wand stel­len (Luft­zir­ku­la­ti­on). Ober­flä­chi­ge Schim­mel­bil­dung kann hän­disch besei­tigt wer­den. Bei wie­der­hol­tem Auf­tre­ten soll­te man vor­beu­gend der Ursa­che nach­ge­hen. Gegen Schäd­lin­ge und Feuch­tig­keit bei Holz­kon­struk­tio­nen hel­fen Holz­schutz­mit­tel (zum Bei­spiel bei Fens­tern), oder eine ordent­li­che Dach­ab­dich­tung (bei Holzdachkonstruktionen).

Fazit: Brauche ich einen Bauschadensgutachter?

Mit dem Rat­ge­ber hof­fen wir Ihnen einen Über­blick und ein paar prak­ti­sche Hin­wei­se zum The­ma Bau­schä­den im Alt­bau geben zu kön­nen. Nut­zen Sie die Hin­wei­se bei der Inspek­ti­on vor einem Kauf eines Alt­baus, oder bei der Moder­ni­sie­rung Ihres eige­nen Hau­ses. Der Rat­ge­ber gibt Ihnen aller­dings nur einen sehr ober­flä­chi­gen Ein­blick in die Bau­scha­dens­the­ma­tik. Wir emp­feh­len Ihnen gera­de bei grö­ße­ren Auf­fäl­lig­kei­ten frü­hest­mög­lich einen Bau­scha­dens­gut­ach­ter zu kon­tak­tie­ren. Auch Bau­un­ter­neh­men fun­gie­ren durch Ihre Erfah­rung und Zusam­men­ar­beit mit Scha­dens­gut­ach­tern oft als geeig­ne­te Ansprech­per­son (zum Bei­spiel bei feuch­ten Kel­ler­wän­den). Lang­fris­tig sehen wir es auch aus Sicht der Wert­hal­tig­keit Ihrer Immo­bi­lie als sinn­voll an, die Ursa­chen frü­hest­mög­lich anzu­ge­hen, anstatt lan­ge zu warten.

  • Verfasst am 26. Dezember 2021. Die obigen Informationen können veraltet/fehlerhaft sein und stellen keine Beratung dar. Fragen Sie uns für verbindliche Auskünfte hier an:

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    Die Fra­ge­stel­lung zu einem häu­fi­gen bau­sta­ti­schen Pro­blem (Abbruch einer Innen­wand in einem alten Ein­fa­mi­li­en­haus) wur­de sehr schnell, kom­pe­tent und güns­tig bear­bei­tet, so dass es nun zügig mit der Moder­ni­sie­rung wei­ter­ge­hen kann. Dabei wur­den zahl­rei­che Fotos von der Bau­stel­le sowie ein Ori­gi­nal-Bau­plan über­mit­telt. Anschlie­ßend folg­te noch mehr…

    Anja Ho

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    Schnel­le kom­pe­ten­te Rück­mel­dung zu einer geplan­ten Ver­grö­ße­rung von nor­ma­len zu boden­tie­fen Fens­tern in einem Bestands­ge­bäu­de. (Sogar am spä­ten Abend, wir konn­ten beru­higt schla­fen gehen, danke!)

    Über uns

    Die ESTATIKA GmbH ist ein bundesweit tätiges Ingenieurbüro für Gebäudeplanung, Tragwerksplanung, Bauphysik und Energieberatung. Unsere Keyfacts:

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    Unser Planungsteam besteht aus qualifizierten Fachplaner:innen mit je 15+ Berufsjahren und einem (Fach)Hochschulabschluss, sowie Einträge in mehreren Ingenieurkammern und weiteren Qualifikationen:

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