Was sind Sowieso-Kosten?

Die ener­getis­che Gebäude­sanierung ist ein Trendthe­ma unser­er Zeit. Viele Eigen­tümer und Eigen­tümerin­nen sehen sich kon­fron­tiert mit steigen­den geset­zlichen Anforderun­gen, CO2-Kosten, Energiekosten und Co. Aus den vie­len offe­nen Fra­gen fol­gt häu­fig die Beauf­tra­gung ein­er Energieber­atung. Im Energieber­atungs­bericht wer­den plöt­zlich Sowieso-Kosten aufge­führt. Die Kalku­la­tion der Sowieso-Kosten stößt im weit­eren Aus­tausch häu­fig auf viele Gegen­fra­gen. Wieso und was das eigentlich Sowieso-Kosten sind, wird nach­fol­gend erläutert. Sie haben schließlich eine hohe Rel­e­vanz bei der Frage der Wirtschaftlichkeit ein­er ener­getis­chen Gebäude­sanierung.

Was sind Sowieso-Kosten bei einer energetischen Sanierung?

Als Sowieso-Kosten wer­den Kosten beze­ich­net, die in Zukun­ft “sowieso” anfall­en wer­den. Sie ergeben sich bei ener­getis­chen Gebäude­sanierun­gen auf­grund eines Instand­hal­tungsrück­stau, oder durch kom­menden geset­zlichen Aufla­gen. Ein Instand­hal­tungsrück­stau beze­ich­net einen Zus­tand, bei dem tech­nis­che Maß­nah­men notwendig wären, um die Funk­tion eines Bauteils (z. B. ein­er Heizung) wieder herzustellen. Bei ein­er Heizung entste­ht ein Instand­hal­tungsrück­stau, wenn die Heizung nicht regelmäßig gewartet wurde und infolgedessen nicht mehr den ursprünglichen Effizien­z­grad erfüllt. Zu den geset­zlichen Aufla­gen gehören Gebote wie die nachträgliche Däm­mung der Geschossdecke/Dachdecke, oder Ver­bote wie die Nutzung ver­al­teter Heizungsan­la­gen (z. B. 30 Jahre alte Ölheizun­gen). Sowieso-Kosten, abgeleit­et aus Ver- und Gebote sind nahezu unstrit­tig, weil nicht davon aus­ge­gan­gen wer­den kann, dass entsprechende Geset­ze (hier das GEG) in Zukun­ft wieder gelock­ert wer­den (UN Kli­maziel “1,5 ° Grad” lässt grüßen).

Diskussionsbedarf bei der Höhe der Sowieso-Kosten

Strit­tig jedoch ist die Def­i­n­i­tion des tech­nis­chen Gebäudezu­s­tands zum Bew­er­tungsstich­tag. Ähn­lich wie bei ein­er soge­nan­nten “Tech­ni­cal Due Dili­gence” sollte der tech­nis­che Zus­tand der ener­getisch rel­e­van­ten Bauteile bei ein­er Energieber­atung beurteilt wer­den. Zu ein­er Beurteilung gehören abschließend auch Angaben zu den voraus­sichtlichen Instand­hal­tungskosten. Weit­er­hin sollte berück­sichtigt wer­den, wann und in welchem Inter­vall entsprechende Kosten anfall­en wür­den. Dies wiederum ist abhängig von der Restlebens­dauer eines Bauteils. All­ge­mein kön­nen Angaben zum Instand­hal­tungsrück­stau nur geschätzt wer­den. Sta­tis­tis­che Anhaltswerte liefern einen wichti­gen Indika­tor. Sie kön­nen in der Real­ität über- aber auch unter­schrit­ten wer­den. Bei einem BAFA-geförderten indi­vidu­ellen Sanierungs­fahrplan wer­den keine ein­heitlichen Bew­er­tungs­stan­dards vorgegeben. Die Beurteilung des Ist-Zus­tandes und der damit ver­bun­de­nen Def­i­n­i­tion eines Instand­hal­tungsrück­staus (mon­etär aus­ge­drückt in Euro) ist damit der Gutach­terin oder dem Gutachter über­lassen.

Einfluss der Sowieso-Kosten auf die Wirtschaftlichkeit

Bei Wirtschaftlichkeits­be­tra­ch­tun­gen zur Beant­wor­tung der Frage, ob sich eine ener­getis­che Gebäude­sanierung als lohnenswert erweist, wer­den Sowieso-Kosten sehr rel­e­vant. Desto höher die Sowieso-Kosten ange­set­zt wer­den, desto geringer sind die Kosten, die eine ener­getis­che Verbesserung erzeu­gen. Im Umkehrschluss kann durch Annahme hoher Sowieso-Kosten und über­schrit­ten­er Lebens­dauer der Bauteile eine ener­getis­che Gebäude­sanierun­gen sehr schnell wirtschaftlich erscheinen (kurze Amor­ti­sa­tions­dauer). Es entste­ht ein hoher Beratungs- und Erk­lärungs­be­darf. Der Grund dafür ist, dass Sowieso-Kosten ange­set­zt wer­den, die es in der Real­ität gegebe­nen­falls so nicht geben würde. Die Def­i­n­i­tion von zukün­ftig anfal­l­en­den Kosten ist für einige Eigentümer:innen, Investoren/Investorinnen, WEG-Verwalter:innen und Co. zu the­o­retisch (“Meine Heizung hat schon 20 Jahre gehal­ten!”).

Wirtschaftlichkeitsberechnungen mit Hilfe von Szenarioanalysen

Bei Wirtschaftlichkeit­srech­nun­gen soll­ten Kosten, aber auch Nutzen­ef­fek­te (För­der­mit­tel, Energiekosteneinsparun­gen, CO2-Kosten, steuer­liche Abschrei­bun­gen und Co.) vol­lum­fänglich dargestellt wer­den. Viele Nutzen­ef­fek­te wer­den beim Stan­dard-Sanierungs­fahrplan nicht expliz­it berück­sichtigt. Wir empfehlen Immo­bilieneigen­tümern/-eigen­tümerin­nen, Immo­bilien­in­ve­storen/-investorin­nen, Treuhandge­sellschaften und WEG deswe­gen zusät­zlich eine Szenar­io­analyse durchzuführen. All­ge­mein sind Szenar­io­analy­sen In den Druck­vor­la­gen des För­der­mit­tel­ge­bers nicht vorge­se­hen.

Die Beibehal­tung des aktuellen Ist-Zus­tands, die “Instand­hal­tung” und die “ener­getis­che Gebäude­sanierung” sind real betra­chtet drei unter­schiedliche Szenar­ien. Weit­ere Szenar­ien kön­nen sich durch Betra­ch­tung unter­schiedlich­er Sanierungsszenar­ien (Einzel­maß­nah­men vs. Kom­plettsanierung) ergeben. Hier­bei gilt zu beacht­en, dass beim Szenario “Ist-Zus­tand” wahrschein­lich Kom­fortver­luste, nach­haltige Schä­den, Gefahr von Strafzahlun­gen (Nichtein­hal­tung der Geset­ze) und Wertver­luste, sowie höhere Energiekosten ein­treten kön­nen. Das Risikos eines Instand­hal­tungsrück­stau kann beispiel­sweise dargestellt wer­den, indem das tat­säch­liche Bauteilal­ter ein­er sta­tis­tisch erfassten tech­nis­chen Lebens­dauer gegenübergestellt wird. Die Beurteilung des Risikos eines Instand­hal­tungsrück­staus wird dadurch der Eigentümer:in über­lassen und verbessert die Entschei­dungssi­t­u­a­tion. Weit­er­hin sollte das Know-How der Eigentümer:innen, Hausverwalter:innen und Nutzer:innen bei den Berech­nun­gen berück­sichtigt wer­den. Sie ken­nen Ihr Gebäude häu­fig bess­er als ein unab­hängiger Energieber­ater.

Noch Fragen?

Soll­ten weit­er­führende Fra­gen zu den Inhal­ten eines indi­vidu­ellen Sanierungs­fahrplans, der Investi­tion­srech­nung und Szenar­io­analyse, För­der­mit­tel und deren Anforderun­gen, CO2-Kosten oder der tech­nis­chen Umset­zung ein­er Gebäude­sanierung auftreten, kön­nen Sie uns gerne kon­tak­tieren.