Bau­un­ter­la­gen für den Bau­herrn

Vollständige Bauunterlagen

Doku­men­te vor Beginn und nach Abnah­me des Haus­baus

Wer heu­te ein Haus bau­en möch­te, braucht etli­che Bau­un­ter­la­gen, Geneh­mi­gun­gen und Nach­wei­se. Vor 2018 erhielt der Bau­herrn nicht immer alle not­wen­di­gen Bele­ge, mit denen er genau­en Ein­blick in die Bau­wei­se und Pla­nung des Objekts bekom­men konn­te. Dem­nach hat­te er eben­falls nicht die Mög­lich­keit die­se Unter­la­gen von einem unab­hän­gi­gen Gut­ach­ter prü­fen zu las­sen. Auch heu­te gilt: Sind die Ver­trä­ge unter­schrie­ben, gibt es meist kein Zurück mehr. Beson­ders der Begriff »schlüs­sel­fer­tig« ist ein Wort, das nicht gesetz­lich defi­niert ist. Wer­den Ihnen, als Bau­herr, kei­ne Bau­un­ter­la­gen vor Ver­trags­ab­schluss aus­ge­hän­digt, kön­nen Sie nicht fest­stel­len, ob nach Been­di­gung der Bau­ar­bei­ten das Haus tat­säch­lich bezugs­fer­tig ist.


Seit dem Jahr 2018 gilt ein neu­es Bau­ver­trags­recht. Damit wird ver­bind­lich gere­gelt, wel­che Unter­la­gen der Bau­herr vor Ver­trags­ab­schluss und wel­che er nach der Bau­ab­nah­me erhal­ten muss.


Wich­ti­ge Bau­un­ter­la­gen vor Ver­trags­ab­schluss

Die­se Unter­la­gen soll­ten Sie vor Ver­trags­ab­schluss erhal­ten, selbst prü­fen oder von einem unab­hän­gi­gen Bau­sach­ver­stän­di­gen prü­fen las­sen:

Bau­an­trag und Bau­ge­neh­mi­gung

Eine Bau­ge­neh­mi­gung wird ört­lich auch mit dem Begriff Bau­frei­stel­lungs­un­ter­la­gen bezeich­net. Sie ist die erfor­der­li­che schrift­li­che Geneh­mi­gung, wenn Bau­an­la­gen neu errich­tet oder geän­dert wer­den, oder wenn sie zum Abbruch vor­ge­se­hen sind. Genau­so ist auch bei Nut­zungs­än­de­run­gen eine Bau­ge­neh­mi­gung erfor­der­lich. Sie ist immer nach dem Lan­des­bau­ge­setz gere­gelt und bestä­tigt, dass für das Bau­vor­ha­ben kei­ne öffent­li­chen Beden­ken und Hin­der­nis­se bestehen. Eine Bau­ge­neh­mi­gung ist immer gebüh­ren­pflich­tig und in der Regel 3 Jah­re gül­tig. Beginnt der Bau­herr inner­halb der Frist nicht dem Bau­en, ver­fällt die Geneh­mi­gung.

In den Bun­des­län­dern Ber­lin, Bran­den­burg und Hes­sen muss eine Sta­tik dem Bau­an­trag hin­zu­ge­fügt wer­den. Im Gegen­satz dazu ist es in allen ande­ren Län­dern kein Muss, macht aber bei vie­len Bau­vor­ha­ben Sinn. Mit der vor­lie­gen­den Bau­be­schrei­bung und den Plä­nen des Archi­tek­ten erstellt der Trag­werks­pla­ner die sta­ti­schen Berech­nun­gen. Die Boden­plat­te, tra­gen­de Wän­de, Decken, Trä­ger­ele­men­te und der Dach­stuhl flie­ßen in die Berech­nung mit ein. Für das Trag­werk müs­sen Bau­zeich­nun­gen ange­fer­tigt wer­den. Das sind die Posi­ti­ons­plä­ne. Sie erläu­tern die sta­ti­schen Berech­nun­gen und ent­hal­ten min­des­tens fol­gen­de Punk­te:

  • Kenn­zeich­nung der Bau­tei­le (inklu­si­ve Posi­tio­nen der sta­ti­schen Berech­nun­gen)
  • Maße des Trag­werks und der tra­gen­den Bau­tei­le
  • Anga­ben über Fes­tig­keits­klas­sen der Bau­stof­fe (tra­gen­de Tei­le)
  • Spann­rich­tung plat­ten­ar­ti­ger Bau­tei­le

Tipp: In der Regel wird die Sta­tik erst nach der vor­läu­fi­gen Geneh­mi­gung erstellt und dem Bau­amt anschlie­ßend nach­ge­reicht. Legt der Archi­tekt jedoch gute Plä­ne vor, kann es durch­aus sinn­voll sein, dass Sie mit der Sta­tik frü­her star­ten. Denn eine par­al­lel zum Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren erstell­te Sta­tik (inkl. Beweh­rungs­plä­nen) kann zu einem deut­lich frü­he­ren Bau­be­ginn füh­ren. Die­ser Vor­teil über­wiegt häu­fig gegen­über den Mehr­kos­ten für eine ggf. vom Amt gefor­der­te (klei­ne) Anpas­sung der Plä­ne.

Eine früh­zei­ti­ge Beauf­tra­gung und Erstel­lung der Sta­tik sorgt gene­rell für einen rei­bungs­lo­sen Ablauf. Denn: Die ein­zel­nen Gewer­ke – wie der Roh­bau­er oder Dach­de­cker – benö­ti­gen zur Kos­ten­kal­ku­la­ti­on die sta­ti­schen Berech­nun­gen. So kom­men Sie schnel­ler und güns­ti­ger zum (Traum)Haus. Fra­gen Sie uns als Bau­in­ge­nieu­re mit 15 Jah­ren Berufs­er­fah­rung kos­ten­los an:




Fol­gen­de Nach­wei­se gehö­ren zu den Bau­un­ter­la­gen

Auf­grund des Kli­ma­wan­dels hat die Bun­des­re­gie­rung im Jah­re 2014 eine neue Ener­gie­spar­ver­ord­nung (EnEV) erlas­sen. Wer ein neu­es Haus baut oder sein bestehen­des Gebäu­de sanie­ren will, braucht einen Wär­me­schutz­nach­weis. Mit effi­zi­en­ten Hei­zungs­an­la­gen und opti­ma­len Däm­mungs­maß­nah­men wird unnö­ti­ger Ener­gie­ver­brauch fos­si­ler Brenn­stof­fe redu­ziert. Wär­me­schutz­nach­wei­se dür­fen Bau­in­ge­nieu­re, Archi­tek­ten, Fach­pla­ner und Ener­gie­be­ra­ter aus­stel­len. In man­chen Bun­des­län­dern dür­fen die­sen Nach­weis jedoch nur Sach­ver­stän­di­ge für Schall- und Wär­me­schutz aus­stel­len. Der Wär­me­be­darfs­aus­weis fasst die Ergeb­nis­se des Wär­me­schutz­nach­wei­ses zusam­men. Wer eine För­de­rung mit öffent­li­chen Mit­teln von der KfW-Bank bean­tragt hat, braucht zusätz­lich noch einen ener­ge­ti­schen Son­der­nach­weis.

Frei­ste­hen­de Ein­fa­mi­li­en­häu­ser brau­chen kei­nen Schall­schutz­nach­weis. Bei dem Neu­bau oder Umbau von Rei­hen- und Dop­pel­häu­sern muss aller­dings die­ser Nach­weis mit dem Bau­an­trag abge­ge­ben wer­den. Mit der DIN 4109–1 wur­den im Janu­ar 2018 neue Min­dest­an­for­de­run­gen für den Schall­schutz fest­ge­legt. Bei dem Schall­schutz gegen Außen­lärm müs­sen bei­spiels­wei­se das Dach, die Fas­sa­de und die Fens­ter bei der Berech­nung beach­tet wer­den. Der Schall­schutz im Inne­ren nimmt die Innen­wän­de, die an frem­de Woh­nun­gen anschlie­ßen, als Maß­stab. Die Anfor­de­run­gen wer­den an die Luft- und Tritt­schall­däm­mung gestellt. Trenn­bau­tei­le von Wän­den, Trep­pen und Decken sind bei der Berech­nung ein wich­ti­ger Fak­tor. Inge­nieur­bü­ros oder Schall­schutz­prüf­stel­len stel­len die­sen Schall­schutz­nach­weis aus.

Nach den Regeln der neu­es­ten Tech­nik muss laut Ener­gie­spar­ver­ord­nung (EnEV) ein Gebäu­de luft­dicht gebaut wer­den. Ein Muss für ein Lüf­tungs­kon­zept gibt es aber nicht, das liegt in der Ver­ant­wor­tung des Bau­herrn. Bei einem zu »dich­ten« Haus kann sich sehr schnell Schim­mel bil­den, weil der Min­dest­luft­wech­sel nicht gewähr­leis­tet ist. Durch die hohe Feuch­tig­keit kann auch die Bau­sub­stanz gefähr­det sein. Wer also sei­nen Neu­bau oder Umbau nach der neu­en Ener­gie­spar­ver­ord­nung geplant hat, soll­te das Lüf­tungs­kon­zept nach DIN 1946–6 eben­falls berück­sich­ti­gen. Laut Exper­ten ist eine manu­el­le Fens­ter­öff­nung nicht nut­zer­un­ab­hän­gig und somit kei­ne lüf­tungs­tech­ni­sche Maß­nah­me.


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Bau­plä­ne und Pla­nungs­un­ter­la­gen

Bau­aus­füh­rungs­plä­ne, kurz gesagt Bau­zeich­nun­gen oder Bau­plan, wer­den bei der Erstel­lung des Gebäu­des benö­tigt. Das jewei­li­ge Objekt wird mit kor­rek­ten Maßen dar­ge­stellt und die Plä­ne sind ver­bind­li­che Wer­te für die Hand­wer­ker wie Mau­rer, Zim­me­rer und Instal­la­teu­re. Bemaßt wer­den unter ande­rem die Höhen, Fens­ter­öff­nun­gen, das Mau­er­werk und der Grund­riss. Bei den Fens­tern wer­den die Ver­gla­sung und der Anschlag in den Bau­plan gezeich­net. Quer- und Längs­schnit­te sind eben­falls aus den Bau­aus­füh­rungs­plä­nen ersicht­lich. Für die Zeich­nun­gen gibt es bestimm­te Maß­ord­nun­gen nach DIN-Nor­men. Alle maß­stabs­ge­nau­en Zeich­nun­gen in den Bau­aus­füh­rungs­plä­nen müs­sen für die Hand­wer­ker ver­bind­lich und genau dar­ge­stellt sein. In den ein­zel­nen Werk­plä­nen sind alle Details und Ein­zel­an­ga­ben ersicht­lich.

Wei­te­re Pla­nungs­un­ter­la­gen: Sind geson­der­te Plä­ne not­wen­dig, soll­ten auch die­se dem Bau­herrn vor Ver­trags­ab­schluss vor­lie­gen. Dazu gehö­ren unter ande­rem Plä­ne für die Räu­me, in denen eine Fuß­bo­den­hei­zung geplant ist. Auch Feuch­te­schutz­be­rech­nun­gen im Holz­haus­bau sind ein wich­ti­ger Fak­tor wie die Pla­nung einer „wei­ßen Wan­ne“.

Wich­ti­ge Doku­men­te nach der Bau­ab­nah­me

Um sich vor Bau­män­gel zu schüt­zen, soll­te der Bau­herr nach der Bau­ab­nah­me nach­ste­hen­de Doku­men­te bzw. Bau­un­ter­la­gen erhal­ten. Nach­fol­gen­de Punk­te sind nicht in jedem Bun­des­land gleich, da Bau­maß­nah­men immer nach der Lan­des­bau­ord­nung gere­gelt wer­den.

  • Prüf­be­rich­te zur Sta­tik oder ande­re bau­tech­ni­sche Nach­wei­se (je nach Lan­des­bau­recht)
  • Abnah­me­be­richt des Prüf­in­ge­nieurs (je nach Lan­des­bau­recht)
  • alle Instal­la­ti­ons­plä­ne (für Anschlüs­se und Lei­tun­gen, Bestands­zeich­nun­gen der tech­ni­schen Gebäu­de­aus­rüs­tung)
  • Qua­li­täts­nach­wei­se für Bau­ma­te­ria­li­en von erheb­li­cher Bedeu­tung (all­ge­mei­ne Zulas­sun­gen und bau­auf­sicht­li­che Prüf­zeug­nis­se, z. B. für Öfen, Lüf­tungs­ge­rä­te, Wär­me­ver­bund­sys­te­me und Lie­fer­schei­ne für WU-Beton)
  • Gewährs­be­schei­ni­gung für die man­gel­freie und fach­ge­rech­te Aus­füh­rung der Bau­leis­tun­gen
  • Garan­ti­eur­kun­den und Bedie­nungs­an­lei­tun­gen für haus­tech­ni­sche Appa­ra­te und Gerä­te (je nach Lan­des­bau­recht)
  • Abnah­me­schei­ne des zustän­di­gen Schorn­stein­fe­gers
  • Bau­fir­men müs­sen eine ver­bind­li­che Aus­sa­ge zum Fer­tig­stel­lungs­ter­min tref­fen.
  • Anspruch auf eine kla­re Bau­be­schrei­bung (z. B. Plä­ne mit genau­en Flä­chen- und Raum­an­ga­ben, Anga­ben über den Schall­schutz, den Innen­aus­bau, die Gebäu­de­tech­nik und die Bau­kon­struk­ti­on)
  • Bau­her­ren haben ein Recht auf die vor­he­ri­ge Bereit­stel­lung der Pla­nungs­un­ter­la­gen um sie vor­her prü­fen zu las­sen oder um För­der­kre­di­te bean­tra­gen zu kön­nen.
  • Anspruch auf Ver­trags­er­fül­lungs­si­cher­heit (5 % der Gesamt­kos­ten) und Abschlags­zah­lun­gen dür­fen nur bis 90 % der Gesamt­kos­ten berech­net wer­den.
  • Ver­brau­cher­bau­ver­trä­ge, die nicht vom Notar beur­kun­det wur­den, kön­nen inner­halb von 14 Tagen wider­ru­fen wer­den.

Refe­ren­zen – ESTATIKA