Was ist ein Bebau­ungs­plan?

Neubaugebiet im Bebauungsplan

Wenn Sie ein Haus bau­en wol­len, wer­den Sie gewiss mit dem Wort Bebau­ungs­plan kon­fron­tiert. Jedoch wis­sen die wenigs­ten, wozu man ihn braucht und was genau ent­hal­ten ist. Wir zei­gen Ihnen die wich­tigs­ten Fak­ten.

Defi­ni­ti­on eines Bebau­ungs­pla­nes

Laut § 1 Abs. 3 deut­sches Bau­ge­setz­buch (Bau­BG) haben die Gemein­den eine Pla­nungs­be­fug­nis und ein Pla­nungs­recht und sind des­halb für die Bau­leit­plä­ne zustän­dig. Dazu gehö­ren der Flä­chen­nut­zungs­plan und der Bebau­ungs­plan. Somit ist jede Gemein­de für das städ­te­bau­li­che Kon­zept ver­ant­wort­lich. Zunächst wird in einer Sat­zung fest­ge­legt, wel­che Flä­chen wie genutzt wer­den.

Der Bebau­ungs­plan legt also fest, auf wel­che Art und Wei­se gebaut wer­den darf. In der Regel wird der Bebau­ungs­plan für eine Grund­stücks­grup­pe oder einen Orts­teil des Gemein­de­ge­biets fest­ge­legt. Eine Gemein­de oder Stadt kann also meh­re­re Bebau­ungs­plä­ne haben. Damit ist gewähr­leis­tet, dass nicht jeder so baut, wie er gera­de Lust dazu hat und das Stadt- oder Gemein­de­bild ein har­mo­ni­sches Bild bie­tet. Somit wer­den auch Flä­chen frei­ge­hal­ten, bei­spiels­wei­se für einen Spiel­platz oder eine Grün­an­la­ge.

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Die Zie­le des Bebau­ungs­pla­nes

Ein Bebau­ungs­plan besteht aus zwei Tei­len. Teil A beinhal­tet Plan­zeich­nun­gen im Maß­stab 1:500 oder 1:1000. Grund­la­ge dafür sind die amt­li­chen Flur­kar­ten. Teil B besteht aus dem Text. Eine gesetz­li­che Rege­lung, dass ein Bebau­ungs­plan Plan­zeich­nun­gen ent­hal­ten muss, besteht nicht. Er ist auch nur mit Text gül­tig. Wenn Sie in einem Gebiet bau­en wol­len, das über einen Bebau­ungs­plan ver­fügt, sind Sie ver­pflich­tet, sich an die Vor­ga­ben zu hal­ten.

Ein Bebau­ungs­plan soll nach § 1 Abs. 5 Bau­BG ver­schie­de­ne Zie­le beach­ten:

  • Die nach­hal­ti­ge städ­te­bau­li­che Ent­wick­lung muss gewähr­leis­tet sein. Wirt­schaft­li­che, sozia­le und umwelt­schüt­zen­de Aspekt lie­gen beson­ders im Fokus.
  • Der Kli­ma­schutz muss geför­dert wer­den.
  • Eine men­schen­wür­di­ge Umge­bung muss gewähr­leis­tet sein.
  • Die sozi­al­ge­rech­te Boden­nut­zung, die dem All­ge­mein­wohl dient, muss gewähr­leis­tet sein.
  • Die städ­te­bau­li­che Gestalt und die bau­kul­tu­rel­len Land­schafts- und Orts­bil­der sind zu erhal­ten.

Ein Bebau­ungs­plan muss den Umwelt­schutz berück­sich­ti­gen und wirft die­se Fra­gen auf:

  • Wie wer­den Emis­sio­nen ver­mie­den?
  • Wie wirkt sich die Bebau­ung in die­sem Gebiet auf den Men­schen und sei­ne Gesund­heit aus oder auf die Kul­tur­gü­ter und die Gesamt­be­völ­ke­rung.
  • Wel­che Aus­wir­kun­gen hat die Bebau­ung auf Boden, Kli­ma, Luft, Pflan­zen, Was­ser und Tie­re?
  • Wie kön­nen erneu­er­ba­re Ener­gien genutzt wer­den?
  • Wie lässt sich die Bebau­ung mit dem Bun­des­na­tur­schutz­ge­setz ver­ein­ba­ren?

Wei­te­re Zie­le des Bebau­ungs­pla­nes, die berück­sich­tigt wer­den müs­sen:

  • Wohn­be­dürf­nis­se sowie kul­tu­rel­le und sozia­le Bedürf­nis­se der Bevöl­ke­rung
  • Belan­ge der Wirt­schaft, der Ver­tei­di­gung, des Zivil­schut­zes, des Per­so­nen- und Güter­ver­kehrs, des Denk­mal­schut­zes, der Bau­kul­tur, des Umwelt­schut­zes und des Hoch­was­ser­schut­zes.
  • Anfor­de­run­gen an gesun­de Arbeits- und Wohn­ver­hält­nis­se.
  • Erneue­rung, Erhal­tung, Umbau und Fort­ent­wick­lung bestehen­der Orts­tei­le, inklu­si­ve Ver­sor­gungs­be­rei­che.
  • Ergeb­nis­se des städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lungs­kon­zepts.
  • Erfor­der­nis­se für Seel­sor­ge und Got­tes­diens­te.

Was steht im Bebau­ungs­plan?

Die Bebau­ungs­plä­ne für die jewei­li­gen Orts­tei­le ihrer Gemein­de oder Stadt zei­gen an wo gebaut wer­den darf und wo die Grün­flä­chen sind. Auch Park­flä­chen und geschütz­te Flä­chen kön­nen Sie sehen.

Art der Nut­zung

Hier legt die Gemein­de fest, ob der Gemein­de­teil ein rei­nes Wohn­ge­biet ist oder ob es als Indus­trie- oder Gewer­be­ge­biet aus­ge­wie­sen wird. Ein Misch­ge­biet, in dem es Gewer­be und Wohn­ge­bäu­de gibt, ist eben­falls mög­lich.

Umfang und Grö­ße der Bebau­ung

Im Bebau­ungs­plan ist gere­gelt, wie viel des Grund­stücks Sie bebau­en dür­fen, eben­so wird die Geschoss­flä­che ange­ge­ben. Bezeich­net wird das mit einer Zahl, bei­spiels­wei­se 0,5. Soll­te Ihr Grund­stück also 800 qm groß sein, dür­fen Sie nur 400 qm bebau­en.

Art der Bebau­ung

Hier sehen Sie die geplan­te Bau­wei­se. Bei einer offe­nen Bau­wei­se steht jedes Haus frei in sei­nem Grund­stück. Die geschlos­se­ne Bau­wei­se bezeich­net, dass die Häu­ser anein­an­der gebaut sind, wie es bei Rei­hen­häu­sern zu sehen ist. Manch­mal sieht ein Bebau­ungs­plan noch wei­te­re Bau­wei­sen vor. So kann es durch­aus sein, dass in Ihrem Gebiet nur Dop­pel­häu­ser geneh­migt wer­den. Auch die Far­ben und Mate­ria­li­en, die Sie bei Ihrem Haus ver­wen­den dür­fen, kön­nen im Bebau­ungs­plan vor­ge­schrie­ben sein.

Wel­ches Dach und wel­che Far­be

Der Bebau­ungs­plan eines Stadt- oder Gemein­de­ge­bie­tes legt die Dach­form fest. So kann es sein, dass in Ihrem Bau­ge­biet nur ein Walm­dach, Flach­dach oder Sat­tel­dach erlaubt ist. Sobald Maße ange­ge­ben sind, müs­sen Sie sich dar­an hal­ten. Gemeint sind die Trauf­hö­he, First­hö­he und die Dach­nei­gung. Die First­hö­he wird in Metern ange­ben und bezeich­net die maxi­ma­le Höhe zwi­schen Boden und First. Die Trauf­hö­he ist die Höhe zwi­schen Dach­haut und Boden in Metern und unter­schei­det zwi­schen Tal- und Hang­sei­te. Die Dach­nei­gung ist von der Dach­form abhän­gig und wird in Grad ange­ge­ben.

Wei­te­re Vor­ga­ben im Bebau­ungs­plan

Ein wei­te­rer Punkt im Bebau­ungs­plan ist die Rege­lung der Abstands­flä­chen. Das Maß ist zwar in den jewei­li­gen Lan­des­bau­ord­nun­gen defi­niert, aber eine ein­heit­li­che Lösung gibt es bis­her noch nicht. Als Abstands­flä­che wird der Abstand von Ihrem Gebäu­de bis zum Nach­bar­grund­stück gemes­sen. Hier­bei geht es natür­lich in ers­ter Linie um den Brand­schutz. Aber auch die unan­ge­mes­se­ne Beschat­tung des Grund­stücks vom Nach­bar oder dass es optisch ein­ge­engt wird, ist ein Merk­mal für die Abstands­flä­chen. Wie vie­le Meter Ihr Haus vom Nach­bar­grund­stück ste­hen muss, kann im Bebau­ungs­plan fest­ge­legt wer­den.

Im Bebau­ungs­plan wird eben­falls die Bau­gren­ze fest­ge­legt, die nicht iden­tisch mit der Grund­stücks­gren­ze ist. Sie wird blau dar­ge­stellt. Ihr Gebäu­de darf also die­se fest­ge­leg­te Bau­gren­ze nicht über­schrei­ten. Ein klei­nes Vor­tre­ten von Gebäu­de­tei­len kann even­tu­ell erlaubt wer­den. Dies ist aller­dings in den jewei­li­gen Lan­des­bau­ord­nun­gen gere­gelt. Grund­sätz­lich wird hier Ihr Nach­bar geschützt und Sie von Ihrem Nach­barn und es wer­den damit gra­vie­ren­de Beein­träch­ti­gung von Licht und Son­ne ver­mie­den. Eben­so soll­ten damit erhal­tens­wer­te Bäu­me geschützt wer­den, soweit sie auf dem Nach­bar­grund­stück ste­hen.

Die Bau­li­nie wird im Bebau­ungs­plan rot ein­ge­zeich­net. Sie wird von der jewei­li­gen Gemein­de oder Stadt fest­ge­legt, damit sich das Städ­te­bild ein­heit­lich und har­mo­nisch dar­stellt. Ein gutes Bei­spiel ist auch die Stra­ßen­flucht, denn die­se Bau­li­nie regelt die Gren­zen der öffent­li­chen Stra­ße zu Ihrem Grund­stück. Die Bau­li­nie bezeich­net bei­spiels­wei­se, dass alle Gebäu­de vier Meter vom Stra­ßen­rand ent­fernt sein müs­sen.

Ein wei­te­rer Begriff aus dem Bebau­ungs­plan ist das Bau­fens­ter. Hier­bei han­delt es sich um vier Lini­en, die Ihr Grund­stück umschlie­ßen. Ihr Gebäu­de muss in jedem Fall inner­halb die­ser Lini­en ste­hen. Die Bau­gren­ze und die Bau­li­nie müs­sen eben­falls beach­tet wer­den.

In eini­gen Bebau­ungs­plä­nen kann es sein, dass Bau­las­ten ein­ge­tra­gen sind. Dabei han­delt es sich um Son­der­rech­te, die im Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den. Ein Bei­spiel dafür sind Lei­tungs­rech­te oder Wege­rech­te.

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