Umbau­en ohne Bau­ge­neh­mi­gung – Ist das erlaubt?

umbau baugenehmigung

Der Aus­bau, bzw. damit ein­her­ge­hen­de Umbau eines bestehen­den Ein­fa­mi­li­en­hau­ses, einer Dop­pel­haus­hälf­te, eines Feri­en­hau­ses, aber auch einer Eigen­tums­woh­nung kann eine Zustim­mung der Bau­ge­neh­mi­gungs­be­hör­de (Bau­ge­neh­mi­gung) erfor­dern. Es gibt jedoch auch Aus­nah­men. In den län­der­spe­zi­fi­schen Bau­ord­nun­gen wer­den auch geneh­mi­gungs­freie Bau­vor­ha­ben (z. B. § 62 BauO NRW) genannt. Wir möch­ten des­halb auf eini­ge, von ange­hen­den Bau­her­ren häu­fig gestell­te Fra­gen im Umgang mit einem Umbau ohne Bau­ge­neh­mi­gung eingehen.

War­um gibt es geneh­mi­gungs­freie und geneh­mi­gungs­pflich­ti­ge Umbaumaßnahmen?

Beim ver­gan­ge­nen Bau eines Gebäu­des wur­de ein Bau­an­trag ein­ge­reicht und Bau­her­ren haben dar­auf­hin eine Bau­ge­neh­mi­gung erhal­ten. Eine Ver­än­de­rung des Gebäu­des kann dazu füh­ren, dass die Bebau­ung nicht mehr mit dem ursprüng­lich geneh­mig­ten Zustand über­ein­stimmt. Die Abwei­chung kann im Inter­es­se der Öffent­lich­keit theo­re­tisch dazu füh­ren, dass das Stadt­bild ver­än­dert wird, Nach­barn gestört oder die Natur von Ihren Umbau­maß­nah­men stark benach­tei­ligt wer­den. Außer­dem hat die öffent­li­che Hand ein Inter­es­se dar­an, dass Ihnen und Ihren Mit­men­schen infol­ge eines geplan­ten Umbaus nichts pas­siert. Bei vie­len Maß­nah­men erfolgt dann eine Prü­fung durch die Behör­den. Um eine Gren­ze zu zie­hen wer­den eini­ge, eher klei­ne­re Maß­nah­men als geneh­mi­gungs­frei angesehen.

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Was ist dann eine Genehmigungsfreistellung?

Eine Geneh­mi­gungs­frei­stel­lung (auch Frei­stel­lungs­ver­fah­ren genannt) ist nur in eini­gen Bun­des­län­dern bekannt um den Bau­ge­neh­mi­gungs­pro­zess zu ver­schlan­ken. Die Geneh­mi­gungs­frei­stel­lung wird bei­spiels­wei­se in NRW ein­ge­setzt, wenn es sich um ein klei­nes Wohn­ge­bäu­de inner­halb eines qua­li­fi­zier­ten Bebau­ungs­plans han­delt und das Wohn­haus nicht den Fest­set­zun­gen wider­spricht. Trotz­dem ist für die Geneh­mi­gungs­frei­stel­lung ein bau­vor­la­ge­be­rech­tig­ter Archi­tekt oder Bau­in­ge­nieur beim Antrag not­wen­dig. Für Bau­her­ren soll sich im Gegen­satz zu einer nor­ma­len Bau­ge­neh­mi­gung eine gerin­ge­re Bear­bei­tungs­dau­er erge­ben. Geneh­mi­gungs­frei­stel­lung heißt also nicht, dass kein Bau­an­trag gestellt wer­den muss.

Wann benö­ti­ge ich dann einen Archi­tek­ten oder Bauingenieur?

Egal ob Bau­ge­neh­mi­gung, ein­fa­che Bau­ge­neh­mi­gung, Geneh­mi­gungs­frei­stel­lung, oder Bau­an­zei­ge­ver­fah­ren – In allen Fäl­len benö­ti­gen Sie einen bau­vor­la­ge­be­rech­tig­ten Archi­tek­ten oder Inge­nieur (mit Aus­nah­men in ein­zel­nen Bun­des­län­dern). Der behörd­li­che Ablauf selbst ist unter­schied­lich. Davon abgren­zend gibt es auch geneh­mi­gungs­freie Bau­vor­ha­ben, für die Sie kei­ne Bau­ge­neh­mi­gung benö­ti­gen (z.B. bei klei­ne­ren Umbau­maß­nah­men im Haus).

Wann soll­te ich einen Sta­ti­ker fragen?

Für eine Bau­ge­neh­mi­gung sind Bau­vor­la­gen und bau­tech­ni­sche Nach­wei­se ein­zu­rei­chen. Daher benö­ti­gen Sie bei Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren auch einen Sta­ti­ker. Auch bei geneh­mi­gungs­frei­en Bau­maß­nah­men kann ein Sta­ti­ker sinn­voll sein. Dies gilt vor allem dann, wenn Sie die Trag­struk­tur Ihres Gebäu­des ver­än­dern, oder zusätz­li­che, schwe­re Las­ten befes­ti­gen oder auf­stel­len möch­ten. Der sta­ti­sche Nach­weis gibt Ihnen die nöti­ge Sicher­heit und einen Ansprech­part­ner im Scha­dens­fall (Haf­tungs­ri­si­ko). Wei­ter­hin wer­den sta­ti­sche Berech­nun­gen oder Unbe­denk­lich­keits­be­schei­ni­gug­nen häu­fig von ande­ren Teil­ei­gen­tü­mern ver­langt, sofern Sie Ver­än­de­run­gen am Wohn­ei­gen­tum (z. B. in Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern) vor­neh­men. Fan­gen Sie also bes­ser nicht an die Bal­ken­la­ge im Dach­ge­schoss ohne Rück­spra­che mit einem Sta­ti­ker (z.T. auch Zim­mer­manns­meis­ter) zurück­zu­bau­en, auch wenn kei­ne Geneh­mi­gungs­pflicht vorliegt.

Wann benö­ti­ge ich lt. Vor­ga­ben kei­nen Archi­tek­ten oder Bauingenieur?

Die­se Fra­ge ist län­der­spe­zi­fisch zu beant­wor­ten. In NRW kön­nen fol­gen­de Bei­spie­le für Umbau­maß­nah­men bei klei­ne­ren Wohn­ge­bäu­den genannt werden:

  • Bal­kon­über­da­chun­gen (bis 30 m²), </​li>
  • Solar­an­la­gen an Dach- und Außen­wand­flä­chen (mit Aus­nah­men!) </​li>
  • Abriss und Neu­bau nicht­tra­gen­der Wän­de </​li>
  • klei­ne­re Ände­run­gen an tra­gen­den Bau­tei­len </​li>
  • Aus­tausch von Fens­ter und Türen (ört­li­che Bau­vor­schrif­ten beach­ten) </​li>
  • Ver­än­de­run­gen an der Fas­sa­de (ört­li­che Bau­vor­schrif­ten beach­ten) </​li>
  • Dach­sa­nie­run­gen (ört­li­che Bau­vor­schrif­ten beach­ten) </​li>
  • Ver­än­de­rung der Bal­kon­ver­klei­dun­gen </​li>
  • Gara­gen und über­dach­te Stell­plät­ze (bis 30 m², mitt­le­re Wand­hö­he bis 3,0 m, außer im Außen­be­reich) </​li>
  • Ter­ras­sen­über­da­chun­gen (bis 30 m² und 4,50m tief) </​li>
  • Swim­ming-Pools (bis 100 m² Becken­grö­ße) </​li>
  • Win­ter­gär­ten (bis 30 m² BGF; Min­dest­ab­stand zum Nach­bar 3,0 m) </​li>

Fazit: Umbau ohne Bau­ge­neh­mi­gung: Es kommt auf die Maße an!

Wenn Sie nach den gan­zen Hin­wei­sen, die bereits stark zusam­men­ge­fasst wor­den sind, immer noch Fra­gen haben zum The­ma Bau­en ohne Bau­ge­neh­mi­gung, emp­feh­len wir Ihnen zu einem Fach­ex­per­ten zu gehen. Es gibt Men­schen, die den Umgang mit dem Geneh­mi­gungs­recht gelernt haben und Erfah­rung in Bera­tung und Pla­nung mit­brin­gen. Dazu gehö­ren Archi­tek­tur- und Inge­nieur­bü­ros, oder Generalplaner.