Wel­che städ­te­bau­li­chen Vor­ga­ben müs­sen bei einer Dach­auf­sto­ckung beach­tet werden?

Dachaufstockung

Wenn Sie mehr Wohn­raum benö­ti­gen, ist meist eine Dach­auf­sto­ckung eine gute Lösung. Da es sich hier­bei um eine inten­si­ve Bau­maß­nah­me han­delt, brau­chen Sie dafür einen Archi­tek­ten und Sta­ti­ker. Die Kos­ten sind hoch bei einer Dach­auf­sto­ckung. Des­halb soll­ten Sie vor­ab klä­ren, was mög­lich ist. Schau­en Sie sich zuerst den Flä­chen­nut­zungs­plan oder den gül­ti­gen Bebau­ungs­plan an. Am bes­ten, Sie über­ge­ben die­se Auf­ga­be einem Exper­ten und stel­len vor­ab eine Bauvoranfrage.

Doch manch­mal ist es nicht so ein­fach. Es gibt Gemein­den, die kei­ne städ­te­bau­li­chen Vor­schrif­ten haben. Soll hei­ßen – in die­sen Gemein­den ist weder ein Flä­chen­nut­zungs­plan, noch ein Bebau­ungs­plan vor­han­den. Auch gibt es Gebäu­de, die im Außen­be­reich ste­hen und die über einen Bestands­schutz ver­fü­gen. Ände­run­gen wie Umbau­ten dür­fen bei sol­chen Häu­sern nicht gemacht werden.

Nach­ste­hend erklä­ren wir Ihnen, war­um der Flä­chen­nut­zungs­plan oder der Bebau­ungs­plan für die Dach­auf­sto­ckung wich­tig sind.

Der Flä­chen­nut­zungs­plan

Der Flä­chen­nut­zungs­plan gilt für das gesam­te Gemein­de­ge­biet und nicht wie der Bebau­ungs­plan für bestimm­te Gemein­de­be­rei­che. Ein Flä­chen­nut­zungs­plan bezeich­net die städ­te­bau­li­che Ord­nung in grund­sätz­li­chen Zügen. Damit wird die Art der Boden­nut­zung fest­ge­legt. Aus dem Flä­chen­nut­zungs­plan ent­neh­men Sie, wel­che Flä­chen für die pri­va­te und die gewerb­li­che Bebau­ung vor­ge­se­hen wer­den. Zudem sind die Grün­flä­chen fest­ge­legt sowie die Flä­chen für die Land­wirt­schaft und die Forst­wirt­schaft. Kon­kre­te Anga­ben feh­len im Flä­chen­nut­zungs­plan und er gilt als ver­wal­tungs­in­ter­nes Plan­werk. Ein Flä­chen­nut­zungs­plan wird vom Gemein­de­rat erlas­sen und von der zustän­di­gen Behör­de geneh­migt. Das ist in der Regel das Landratsamt.

Ist kein Bebau­ungs­plan vor­han­den, gilt § 34 des Bau­ge­setz­bu­ches. Sinn­ge­mäß darf das Orts­bild nicht beein­träch­tigt wer­den und das Gebäu­de muss den ande­ren Gebäu­den im Umfeld ähn­lich sein. Das soll hei­ßen: Ein Bun­ga­low darf nicht neben einem mehr­stö­cki­gen Haus ste­hen. Sieht der Flä­chen­nut­zungs­plan in einem bestimm­ten Bereich der Gemein­de eine gewerb­li­che Nut­zung vor, darf das Gebäu­de nicht für eine pri­va­te Woh­nung auf­ge­stockt werden.

Wenn Unklar­hei­ten bestehen, soll­ten Sie in jedem Fall eine Bau­vor­anfra­ge bei der zustän­di­gen Gemein­de einreichen.

Der Bebau­ungs­plan

Wenn ein Bebau­ungs­plan für das Gebiet vor­han­den ist, wo sich Ihr Gebäu­de befin­det, ist es auf der einen Sei­te leich­ter. Sie wis­sen dann ganz genau, wel­che bau­li­chen Ver­än­de­run­gen erlaubt sind. Auf der ande­ren Sei­te ist alles genau fest­ge­legt und Sie haben bei der grund­le­gen­den Pla­nung nicht viel Spiel­raum. Was ist genau ein Bebau­ungs­plan und wie wich­tig ist er bei der geplan­ten Dachaufstockung?

Was ist ein Bebauungsplan?

Für den Bebau­ungs­plan ist die Gemein­de zustän­dig und es kann im Gemein­de- oder Stadt­ge­biet durch­aus meh­re­re Bebau­ungs­plä­ne geben. Im Bebau­ungs­plan ist ersicht­lich, ob sich das Gebäu­de bzw. das Grund­stück in einem rei­nen Wohn­ge­biet, in einem Gewer­be­ge­biet oder in einem Misch­ge­biet befin­det. Bei dem Erlass eines Bebau­ungs­pla­nes muss sich die Gemein­de an die gel­ten­de Lan­des­bau­ord­nung und an die Nor­men des Bau­ge­setz­bu­ches (Bau­GB) halten.

Wel­che Auf­la­gen kann ein Bebau­ungs­plan enthalten?

Damit sich die jewei­li­gen Orts­tei­le nicht grund­le­gend in der Gestal­tung unter­schei­den, legt die Gemein­de im Bebau­ungs­plan gewis­se Auf­la­gen fest. Die­se kön­nen enthalten:

  • Wo das Gebäu­de auf dem Grund­stück ste­hen soll. Die­se Flä­che wird durch Bau­li­ni­en, Bau­gren­zen und Bebau­ungs­tie­fe mar­kiert. Die bebau­te Flä­che wird auch als Bau­fens­ter bezeichnet.
  • Wel­cher Haus­typ gebaut wer­den darf, bei­spiels­wei­se ein frei­ste­hen­des Haus, ein Reihen‑, Dop­pel- oder Mehrfamilienhaus.
  • Die Höhe der Geschosse.
  • Die Zahl der Stockwerke.
  • Der Anteil der bebau­ten Fläche.
  • Die Gesamt­hö­he des Gebäudes.
  • Wie inten­siv die Ver­sie­ge­lung ist. Dar­un­ter ver­steht man, wel­che Flä­chen auf dem Grund­stück bebaut, asphal­tiert, beto­niert, gepflas­tert oder ander­wei­tig befes­tigt sind.
  • Der Abstand zu den Nach­bar­häu­sern. Hier gibt es die offe­ne Bau­wei­se. Hier­bei ist ein Grenz­ab­stand zum ande­ren Grund­stück ein­zu­hal­ten. Stell­plät­ze und Gara­gen dür­fen direkt an die Gren­ze gebaut wer­den. Bei der geschlos­se­nen Bau­wei­se wer­den die Häu­ser zusammengebaut.
  • Die Form des Daches. Die gän­gigs­ten Dach­for­men sind Sat­tel­dach, Walm­dach, Pult­dach, Man­sard­dach oder Flachdach.
  • Die First- und Trauf­hö­he. Die Trauf­hö­he wird vom Boden­ni­veau bis zum Beginn des Daches bezeich­net. Sie ist vom Nei­gungs­win­kel des Daches abhän­gig. Die First­hö­he bemisst den unters­ten Punkt des Daches bis zum höchs­ten Punkt.
  • Die Nei­gung des Daches. Sie bezeich­net, wie steil das Dach ist. Wäh­rend es bei einem Flach­dach kei­ne Nei­gung gibt, sind es bei einem Steil­dach bis zu 30 Grad Neigung.
  • Die Far­ben des Daches und- oder der Fassade.
  • Die Mate­ria­li­en der Fas­sa­de, bei­spiels­wei­se ver­putzt oder verklinkert.
  • Die Behei­zungs­art für Wohn­ge­bäu­de kann fest­ge­legt werden.
  • Ob in dem Gebiet des Bebau­ungs­plans ein Spiel­platz vor­ge­se­hen ist.
  • Inwie­weit Pkw-Stell­plät­ze und ‑gara­gen vor­ge­se­hen sind.
  • Fest­ge­legt wird, dass bestimm­te Sträu­cher, Bäu­me und sons­ti­ge Anpflan­zun­gen erhal­ten wer­den müs­sen. Zudem kann im Bebau­ungs­plan ste­hen, wel­che Bäu­me, Sträu­cher und sons­ti­ge Pflan­zen Sie anpflan­zen müssen.
  • Die Stell­flä­chen für die Mülltonnen.
  • Defi­ni­ti­on von Bau­las­ten, bei­spiels­wei­se bei Wege­rech­ten von Nachbarn.
  • Even­tu­ell Denkmalschutzauflagen.

Aus die­sen Grün­den vor­her den Bebau­ungs­plan anschauen!

Wenn also für das Gebiet wo sich Ihr Haus befin­det, ein Bebau­ungs­plan vor­han­den ist, lohnt sich vor der Dach­auf­sto­ckung ein Blick in die­sen. Wenn Sie die vor­ge­schrie­be­ne Zahl der Stock­wer­ke bereits erreicht haben, ist eine Dach­auf­sto­ckung nicht mehr mög­lich. Eben­so ist die­se Auf­sto­ckung nicht mehr mög­lich, wenn Sie bereits die vor­ge­schrie­be­ne Gesamt­hö­he des Gebäu­des erreicht haben.

Durch die geplan­te Dach­auf­sto­ckung kann sich womög­lich die Form des Daches ändern. Ist im Bebau­ungs­plan die Dach­form vor­ge­schrie­ben, soll­ten Sie das vor­ab klä­ren. Wenn Ihr Dach bereits so beschä­digt ist, dass es eine Anhe­bung nicht schad­los über­ste­hen wür­de, lohnt sich gleich ein neu­es Dach. Bei der Pla­nung fra­gen Sie am bes­ten Ihren Sta­ti­ker wel­che Dach­form und wel­che Dach­nei­gung im Bebau­ungs­plan vor­ge­schrie­ben sind. Hier­bei ist auch die First­hö­he zu beachten.

Es gibt also eini­ges, was Sie bei einer geplan­ten Dach­auf­sto­ckung beach­ten müs­sen. Das Wich­tigs­te ist jedoch die Sta­tik. Hält Ihr Gebäu­de das ver­mehr­te Gewicht aus? Es könn­te auch Ihr Fun­da­ment zu schwach sein und die Sta­bi­li­tät des Hau­ses gefähr­den. Bei einer Kniesto­ck­erhö­hung sind die Las­ten nicht so hoch wie bei einer Geschoss­auf­sto­ckung. Hier­bei wird ein kom­plet­tes Stock­werk hochgezogen.

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