Neubau MFH mit Tiefgarage in Niedersachen

Wir haben die Bauleitung für ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten und Tiefgarage nach KfW55-Standard in Osnabrück übernommen. Darüber hinaus war unsere Bauphysikerin beim Wärmeschutz unterstützend tätig. Gleiches gilt für die Fördermittelberatung bei der KfW im 153 Programm.

Das Bauvorhaben soll Mitte 2021 nach zwei Jahren Bauzeit fertig gestellt werden. Stand September 2020 sind gut ein Drittel geschafft. Hier der bisherige Baufortschritt in Bildern:

Exkurs: Warum sollte man eine externe Bauleitung beauftragen?

Zuerst die Elektroinstallation oder die Wasserrohre? Zuerst die Statik oder der Antrag beim zuständigen Bauamt? Wer ein Haus baut, muss viele Fragen klären. Die meisten Bauherren entscheiden sich deshalb für einen erfahrenen Bauleiter, der die Organisation übernimmt. Wie koordiniert der Experte die Gewerke und welche Unterlagen braucht er dafür vom Statiker?

Das sind die Aufgaben der Bauleitung

Jeder Hausbau ist ein komplexes Projekt. Entsprechend viele Aufgaben kommen auf die Bauleitung zu. Dazu gehören unter anderem:

Vorausschauende Planung der Bauphase
Ausschreibung
Einholen von Genehmigungen
Koordination der Gewerke
Überwachung des Fortschritts auf der Baustelle
Qualitätssicherung
Und jederzeit: Rücksprache mit dem Bauherrn

Diese vielfältigen Aufgaben zeigen, dass ein Bauleiter eine Menge Fachwissen braucht. So muss der Spezialist unter anderem Baumängel erkennen und Kosten sehr gut einschätzen können. Auf der anderen Seite ist es naheliegend, dass die meisten Bauherren diese verantwortungsvolle Tätigkeit delegieren – egal ob es sich um den Neubau eines Einfamilienhauses oder die Altbausanierung handelt.

Wer kommt als Bauleiter in Frage?

Bauleiter sind in aller Regel Architekten oder Bauingenieure. Es gibt jedoch auch Bauunternehmer und Handwerksmeister, die diese Funktion ausführen. An wen der Bauherr die Bauleitung abgibt, hängt meist vom Vorhaben ab. Für den Anbau eines Wintergartens oder die Sanierung des Badezimmers sind oftmals Handwerksbetriebe die erste Wahl. Wer hingegen ein Mehrfamilienhaus bauen möchte, wendet sich in aller Regel an einen Architekten oder einen Ingenieur. Es gibt sogar spezialisierte Büros, die eine Betreuung insbesondere für große Bauprojekte anbieten.

Nicht jeder Architekt übernimmt die Bauleitung, manche beschränken sich auf den Entwurf. Auch Bauingenieure spezialisieren sich meist entweder auf die Bauleitung oder die Statik. Daher ist es üblich, anfallende Aufgaben wie die Tragwerksplanung und die Bauüberwachung getrennt voneinander zu vergeben.

So koordiniert die Bauleitung die Gewerke

Eine besondere Stellung unter den Aufgaben der Bauleitung nimmt die Koordination der Gewerke ein. Dabei geht es um verschiedene Aspekte:

Terminierung des Ablaufs
Koordination der verschiedenen Handwerker
Vermeidung von Leerlauf-Phasen
Prüfung des Baufortschritts
Abstimmung mit dem Bauherrn

Zur Verdeutlichung: Der Bauleiter muss zum Beispiel sicherstellen, dass alle Versorgungsleitungen gelegt sind, bevor der Innenausbau beginnt. Im ungünstigsten Fall müsste ein Handwerker auf seinen Einsatz warten, weil entscheidende Vorarbeiten nicht abgeschlossen sind. Das kostet unnötig Geld und verzögert die Fertigstellung. In der Praxis verlässt sich der Bauleiter selbstverständlich nicht nur auf seine Erfahrung, auch wenn diese unverzichtbar ist. Mittlerweile gibt es Kalkulationsprogramme und Tabellen, um möglichst effizient zu planen.

So arbeiten Bauleiter und Statiker zusammen

In der Vorstellung der meisten Bauherren ist der Bauleiter vor allem mit klassischem gelbem Schutzhelm und schwarzem Klemmbrett auf der Baustelle unterwegs. Zwar gehört das durchaus zur Tätigkeit, macht jedoch nur einen kleinen Teil davon aus. Sehr viel mehr Zeit verbringt der Bauleiter mit der Planung am Schreibtisch. In diesen Bereich fällt die Begleitung des Genehmigungsverfahrens. Während dieser Phase arbeitet der Bauleiter eng mit dem Statiker zusammen, denn zum Bauantrag gehört der Standsicherheitsnachweis. Die Unterlagen des Tragwerksplaners müssen der Bauleitung daher möglichst frühzeitig vorliegen. Wenn der Architekt die Bauleitung übernimmt, sieht der typische Ablauf folgendermaßen aus: Das Architekturbüro liefert einen Entwurf an den Statiker. Dieser führt die nötigen Berechnungen aus und übermittelt die Unterlagen zurück an den Architekten.

In Zeiten von Internet und Computern ist es keinesfalls notwendig, dass Bauleiter/Architekt und Statiker im selben Ort sitzen. Auf Grundlage der Pläne kann der Bauingenieur die statischen Berechnungen im Grunde von jedem Ort aus vornehmen. Diese Arbeitsteilung sorgt oft für eine verbesserte Kosteneffizienz. Fragen Sie uns kostenlos dazu an:

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Kosten für die Bauleitung

In Bezug auf die Planung fragen sich viele Bauherren: Was kostet die Bauleitung? Wie teuer ist der Statiker? Grundsätzlich sind die Honorare in der HOAI geregelt. Das heißt, dass es keine überraschend hohen Endkosten geben kann, da die Entlohnung gedeckelt ist. Tatsächlich macht die Bauleitung fast ein Drittel des Architekten- und Bauingenieurhonorars aus. Allerdings ist diese Leistung auch besonders umfangreich. Zudem ist ein erfahrener Bauleiter in der Lage, Geld einzusparen: Mit der Ausschreibung und der Rechnungsprüfung sorgt er dafür, dass die Preise der Handwerker nicht zu hoch ausfallen. Eine präzise Terminplanung stellt darüber hinaus sicher, dass keine Kosten durch unnötige Verzögerungen entstehen. Wie erwähnt, kann es in Bezug auf den Endpreis günstig sein, die Aufgaben zu delegieren.

Dieser Artikel wurde vor dem EuGH-Urteil zur HOAI geschrieben. Die Honorare für Statiker sind inzwischen nicht mehr an das Mindesthonorar der HOAI gebunden, können sich aber weiterhin daran orientieren. Es sind somit aber ab jetzt auch Festpreise unter dem Mindestsatz der HOAI möglich.

Bauleitung in Eigenregie: Ist das sinnvoll?

Manche Bauherren entscheiden sich dazu, möglichst viel in Eigenleistung zu erbringen. Das aus einem Grund: Wer selbst mauert, Fliesen verlegt oder verputzt, kann Geld sparen. Daher stellen sich einige die Frage: Darf ich die Bauleitung selbst übernehmen? Hierauf gibt es eine rechtliche und eine fachliche Antwort. Rein baurechtlich ist es in einigen Bundesländern möglich, die Bauleitung zu übernehmen (zumindest für bestimmte Bauvorhaben). Fachlich ist es allerdings nur selten zu empfehlen, hier selbst tätig zu werden. Die Koordination der Gewerke, die Planung und die Überwachung des Baufortschritts gelten als zu kompliziert. Zudem sind Fehler oft kostspielig.

Weitere Vorteile einer professionellen Bauleitung

Eine professionelle Bauleitung ist nicht nur in Bezug auf die Kosteneffizienz, den Komfort und die Rechtssicherheit vorteilhaft. Der Architekt oder Bauingenieur übernimmt zudem die Gesamthaftung. Wenn später Schäden auftreten, die in irgendeiner Art auf die Bauleitung zurückzuführen sind, hat der Bauherr bzw. der Hauseigentümer Anspruch auf Entschädigung. Nicht zuletzt ist ein Bauleiter ein professioneller Helfer, der im Lauf der Planungs- und Bauphase nützliche Tipps und Anreize gibt.

… und um die Eingangsfrage zu beantworten: Elektro- und Sanitärinstallationen können oft parallel durchgeführt werden.

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