Dachgeschossrohling ausbauen

Dachgeschossrohling in Deutschland – in 5 Schritten zum neuen Wohnraum

Die im Jahr 2017 ver­öf­fent­li­che Nach­hal­tig­keits­stra­te­gie der deut­schen Bun­des­re­gie­rung möch­te mit dem »30 Hekt­ar-Ziel« die öko­lo­gisch bedenk­li­che Grün­flä­chen­ver­sie­ge­lung wei­ter ein­gren­zen. Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer und die, die es mal wer­den möch­ten, kön­nen mit dem Aus­bau eines bis­lang nicht genutz­ten Dach­ge­schosses (umgangs­sprach­lich: »Dach­ge­schoss­roh­ling«) tat­kräf­tig zur Errei­chung die­ses Ziels beitragen.

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Ohne einen Ein­griff in die eige­nen »Vier-Wän­de« bie­ten sich dabei beson­ders für Eigen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten finan­zi­el­le Chan­cen. Erfah­ren Sie nach­fol­gend mehr über den Ablauf eines Dach­ge­schoss­aus­baus und wie Eigen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten vom Ver­kauf eines Gemein­schafts­ei­gen­tums gesamt­heit­lich pro­fi­tie­ren können.

I. Die Suche nach einem Dachgeschossrohling

Ein Dach­ge­schoss­roh­ling bezeich­net einen nicht aus­ge­bau­ten Dach­raum, der auf­grund des tech­ni­schen Zustan­des (feh­len­de Däm­mung, feh­len­de tech­ni­sche Aus­stat­tung etc.) in der Ver­gan­gen­heit nicht als Wohn­raum, oder als Gewer­be­flä­che genutzt wer­den konn­te. Über die Anzahl der Dach­ge­schoss­roh­lin­ge in Deutsch­land ist sta­tis­tisch rela­tiv wenig bekannt. Auch die gän­gi­gen Such­platt­for­men bie­ten in der Regel kei­ne geeig­ne­ten Aus­wahl­kri­te­ri­en an. Frei­t­ext­ein­ga­ben glei­chen einem Rate­spiel, da Dach­ge­schoss­roh­lin­ge in Mak­ler­ex­posès unter­schied­lich beschrie­ben werden.

Eigen­tü­mer­recht­lich kön­nen Dach­ge­schoss­roh­lin­ge ein Teil des Gemein­schafts­ei­gen­tums dar­stel­len, oder sich in Besitz eines ein­zel­nen Eigen­tü­mers befin­den. Ist der Dach­ge­schoss­roh­ling ein Gemein­schafts­ei­gen­tum kann bei einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen über des­sen zukünf­ti­ges Eigen­tum und des­sen Aus­bau abge­stimmt wer­den. Eine WEG-Ver­wal­tung kann sich bei einem ent­spre­chen­dem Votum dann um die Ver­mark­tung kümmern.

II. Prüfen baurechtlicher Ausbaumöglichkeiten

Wenn ein Aus­bau gewünscht wird, emp­fiehlt es sich zunächst die bau­recht­li­che Situa­ti­on näher zu prü­fen. Fach­ex­per­ten benö­ti­gen dazu die exis­tie­ren­den Objekt­un­ter­la­gen und eine Anga­be zum Stand­ort der Immo­bi­lie. Auch Fotos des Dach­ge­schos­ses und der Umge­bung kön­nen bei der Vor­ab-Ana­ly­se hel­fen. Geprüft wer­den muss die bau­nut­zungs­recht­li­che und bau­ord­nungs­recht­li­che Umsetz­bar­keit eines Aus­baus. Maß­geb­li­che Anfor­de­run­gen zur Umset­zung fin­den sich im Bau­ge­setz­buch (Bau­Gb), in der Bau­nut­zungs­ver­ord­nung (BauN­VO), und in der län­der­spe­zi­fi­schen Bau­ord­nung (BauO). Dabei kann es sich um ein geneh­mi­gungs­frei­es, oder um ein geneh­mi­gungs­pflich­ti­ges Bau­vor­ha­ben handeln.

III. Machbarkeitsanalyse

Neben den bau­recht­li­chen Anfor­de­run­gen, einer exis­tie­ren­den Pro­jekt­idee wird die tech­ni­sche Umsetz­bar­keit und der Kos­ten­um­fang des Pro­jek­tes anschlie­ßend auf Basis einer tech­ni­schen Gebäu­de­ana­ly­se geprüft. Bei der tech­ni­schen Gebäu­de­ana­ly­se (spe­zi­ell im Dach­ge­schoss) wer­den der bau­kon­struk­ti­ve und bau­phy­si­ka­li­sche Zustand und die archi­tek­to­ni­schen Qua­li­tä­ten unter­sucht. Dies betrifft unter ande­rem den Bau­teil­zu­stand (Feuch­tig­keit, Scha­dens­be­fall, etc.), die Bau­teil­di­men­sio­nie­rung, die Raum­geo­me­trie und die angren­zen­de Umge­bung. Dar­auf­hin folgt dann eine ers­te gro­be Kos­ten­schät­zung, die dann den vor­läu­fi­gen Abschluss einer Mach­bar­keits­ana­ly­se darstellt.

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IV. Finanzierung vom Dachgeschossrohling

Ein gro­ßes Hemm­nis bei Aus­bau­maß­nah­men ist die exis­tie­ren­de Kos­ten­un­si­cher­heit. Neben den unsi­che­ren Bau­kos­ten kön­nen erhöh­te Bau­neben­kos­ten für Pla­nung und Bera­tung anfal­len. Zuschüs­se durch etwai­ge För­der­mit­tel­ge­ber kön­nen dahin­ge­hend einen wich­ti­gen wirt­schaft­li­chen Aspekt dar­stel­len. Wei­te­res Kapi­tal, das für die Umset­zung not­wen­dig ist stel­len Kapi­tal­ge­ber wie Ban­ken zur Ver­fü­gung. Auf Basis einer Boni­täts­prü­fung, eines plau­si­blen Kos­ten­vor­anschla­ges und einer För­der­mit­tel­an­fra­ge prü­fen Ban­ken die Bereit­stel­lung finan­zi­el­ler Mittel.

V. Technische Planung und Umsetzung

Ist die Finan­zie­rung sicher­ge­stellt beginnt die ope­ra­ti­ve Arbeit. Pla­ne­risch besteht die Schwie­rig­keit dar­in, den exis­tie­ren­den Gebäu­de­be­stand in den neu zu schaf­fen­den Wohn­raum zu inte­grie­ren. Egal wie groß die vor­ge­se­he­nen Maß­nah­men aus­fal­len: In der Regel müs­sen Pla­ner und Hand­wer­ker zunächst den Gebäu­de­be­stand aus­mes­sen um eine pla­ne­ri­sche Grund­la­ge zu haben. Trotz Gebäu­de­ana­ly­sen und ent­spre­chen­den Pla­nungs­grund­la­gen tre­ten jedoch bei der anschlie­ßen­den Umset­zung immer wie­der unvor­her­seh­ba­re Über­ra­schun­gen auf. Der Teu­fel steckt wie so oft im Detail. Die aner­kann­ten Regeln der Tech­nik aus dem Neu­bau­sek­tor las­sen sich ohne indi­vi­du­el­le Lösungs­an­sät­ze im Bestand nicht immer ein­wand­frei umset­zen. Kri­ti­sche Berei­che sind oft­mals Über­gan­ge zwi­schen bestehen­den und neu ein­ge­bau­ten Bau­tei­len im Bereich der Gebäudehülle.

Fazit: Dachgeschossrohling ausbauen

Der Ver­kauf eines im Gemein­schafts­ei­gen­tum befind­li­chen Dach­ge­schoss­roh­lings wür­de sich für die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kurz­fris­tig bereits mone­tär bemerk­bar machen. Der Ver­kaufs­er­lös des Gemein­schafts­ei­gen­tums wird auf alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer antei­lig ver­teilt. Lang­fris­tig stei­gert der Dach­aus­bau zudem den Gesamt­wert der Immo­bi­lie. Ener­ge­tisch wer­den zudem die dar­un­ter befind­li­chen Woh­nun­gen vom Aus­bau pro­fi­tie­ren kön­nen. Doch auch die unte­ren Woh­nun­gen wer­den durch die brei­te­re Ver­tei­lung des Haus­gelds auf meh­re­re Schul­tern lang­fris­tig finan­zi­ell nutz­nie­ßen können.

Grund­vor­aus­set­zung für den Aus­bau eines Dach­ge­schoss­roh­lings ist eine aus­rei­chen­de Nach­fra­ge nach Wohn­raum am Stand­ort. Dazu erstel­len Pro­fis ent­spre­chen­de Markt- und Stand­ort­ana­ly­sen. Ein Hemm­nis ist wei­ter­hin die ein­her­ge­hen­de Unru­he und Ver­än­de­rung wäh­rend des Aus­baus. In der Regel dau­ert der Aus­bau eines Dach­ge­schoss­roh­ling gesamt­heit­lich nicht über­mä­ßig lan­ge. Bei guter Pla­nung, Kom­mu­ni­ka­ti­on und Tak­tung sind die staub- und lärm­trei­ben­den Arbei­ten am und unter dem Dach oft in weni­gen Wochen bis Mona­ten erledigt.

  • Verfasst am 4. Februar 2021. Die obigen Informationen können veraltet/fehlerhaft sein und stellen keine Beratung dar. Fragen Sie uns für verbindliche Auskünfte hier an:

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    Peter Haslinger

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    Nach­dem ich von den ansäs­si­gen Stai­kern im Raum Mün­chen nur Absa­gen bekam (alle­samt auf­grund Zeit­man­gel) such­te ich im Inter­net nach Alter­na­ti­ven und stieß auf ESTATIKA.Mir war etwas unwohl unser Pro­jekt »aus der Fer­ne« prü­fen zu las­sen, aber das hat sich als pro­blem­los her­aus­ge­stellt. Nach dem Hoch­la­den der Daten und eini­ger Tele­fo­na­te zu den Details des Umbaus bekam ich die nach ca. 1 Woche die fer­ti­ge Sta­tik zuge­sandt. Erfreu­li­cher­wei­se stell­te sich her­aus, daß ich den Dach­aus­bau sogar noch etwas ver­schlan­ken kann ohne die Sicher­heit zu gefähr­den. Damit hat­te ich nicht gerech­net, ich kann nun sogar auf einen ver­meint­lich nöti­gen (und recht pro­mi­nen­ten) Trä­ger verzichten!Zusammengefasst kann ich mich nur den Vor­red­nern anschlies­sen. Mir wur­den alle Fra­gen genau beant­wor­tet und ich habe eine belast­ba­re Sta­tik vor­lie­gen. Der Preis stand von Beginn an fest, hier wuß­te ich was auf uns zukom­met. Somit ist alles gut, wir kön­nen umbauen!
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    Es geht um ein Mehr­fa­mi­li­en­haus mit Sat­tel­dach und 4 boden­tie­fen Gau­ben. Für uns war es sehr wich­tig, im Dach­ge­schoss eine grö­ße­re Wohn­flä­che her­aus­zu­ho­len, wel­che bei einem Sat­tel­dach von Sta­tik her sehr anspruchs­voll ist. Herr R.Sithamparanathan hat die Sta­tik und die Plä­ne sehr kom­pe­tent und detail­liert gelie­fert und uns vie­le Tipps bei mehr…

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