Immo­bi­lie kau­fen: Wer prüft die Sta­tik bei Ris­sen?

Immobilie kaufen


Der Kauf einer Immo­bi­lie ist gut zu über­le­gen, ist es doch eine Ent­schei­dung mit hohem finan­zi­el­lem Ein­satz und einer lang­fris­ti­gen Per­spek­ti­ve. Um spä­te­re »Über­ra­schun­gen« zu ver­mei­den, ist noch vor Abschluss des Ver­tra­ges sicher zustel­len, dass das Bau­werk kei­ne Män­gel auf­weist, die in Fol­ge nur mit viel Geld und Auf­wand zu behe­ben sind.

Wie ist die recht­li­che Sach­la­ge, wenn Sie im Zuge des Ver­kaufs­ge­sprä­ches Ris­se in den Wän­den ent­de­cken? Ist in dem Fall das Gebäu­de sta­tisch zu prü­fen? Ist der Ver­käu­fer nach Ver­trags­ab­schluss ver­ant­wort­lich und ist es erdenk­lich, ihn ggf. zum Scha­dens­aus­gleich her­an­zu­zie­hen? Fra­gen, die zu klä­ren sind, bevor Sie Ihre Unter­schrift unter den Ver­trag zum Haus­kauf set­zen.

Wie ist die recht­li­che Stel­lung des Käu­fers?

Im Nor­mal­fall ist der Kauf­ver­trag gül­tig, wenn Sie ein Kauf­an­ge­bot abge­ge­ben haben und der Ver­käu­fer dies durch Gegen­zeich­nung akzep­tiert hat. Im zu errich­ten­den Kauf­ver­trag wird im Regel­fall, die Sach­män­gel­haf­tung aus­ge­schlos­sen. Wenn es sich um ein Geschäft zwi­schen Unter­neh­mer (Ver­käu­fer) und Ver­brau­cher (Käu­fer) han­delt, ist ein all­ge­mei­ner Haf­tungs­aus­schluss nich­tig, wenn die Bedin­gun­gen im Ver­trag nicht Punkt für Punkt ange­führt sind.

Eine Schad­los­hal­tung ist nur denk­bar, wenn der Ver­käu­fer nach­wei­sen kann, dass die Män­gel schon vor dem Ver­kauf bestan­den haben und der Ver­käu­fer davon Kennt­nis hat­te (arg­lis­ti­ge Täu­schung). Laut gän­gi­ger Recht­spre­chung obliegt es dem Käu­fer nach Bau­män­geln zu fra­gen, der Ver­käu­fer muss nicht von sich aus dar­auf hin­wei­sen.

Es macht daher Sinn, bei der Besich­ti­gung und noch vor der Abga­be des Ange­bo­tes einen Bau­sach­ver­stän­di­gen mit der Begut­ach­tung zu beauf­tra­gen. Die Inves­ti­ti­on rech­net sich, da die­se Vor­gangs­wei­se spä­ter hohe finan­zi­el­le Ver­lus­te ver­hin­dern kann.


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Wodurch kön­nen Ris­se bei einer Immo­bi­lie ent­ste­hen?

Die Ursa­chen sind viel­fäl­tig, hän­gen teil­wei­se vom Alter des Gebäu­des ab. Ris­se kön­nen ent­ste­hen, wenn sich Erd­reich, das die Immo­bi­lie stüt­zen soll, bewegt. Das kann tek­to­ni­sche Ursa­chen haben, es kann am Grund­was­ser lie­gen oder in der man­gel­haf­ten Grün­dung der Bau­gru­be. Wenn der Riss das gesam­te Mau­er­werk durch­zieht, sich mög­li­cher­wei­se trep­pen­ar­tig fort­setzt, kann Gefahr im Ver­zug sein. Las­sen Sie das Gebäu­de erst durch einen Exper­ten begut­ach­ten, und tref­fen dann Ihre Ent­schei­dung.

  • Neue Gebäu­de bekom­men in den ers­ten 5 Jah­ren soge­nann­te Set­zungs­ris­se, die aller Wahr­schein­lich­keit unbe­denk­lich sind.
  • Es kön­nen Pla­nungs- und Aus­füh­rungs­feh­ler vor­lie­gen.
  • Umbau­ten, unsach­ge­mäß aus­ge­führt, haben die Sta­tik der Immo­bi­lie beein­flusst.
  • Ris­se, die nur in Putz­tie­fe gehen, sich nicht im Mau­er­werk fort­set­zen, sind wahr­schein­lich unbe­denk­lich.
  • Ein Riss in der Außen­fas­sa­de hin­ge­gen, ist immer mit der Gefahr ver­bun­den, dass Was­ser in das Mau­er­werk ein­dringt und schwe­re Schä­den ver­ur­sacht, auch wenn sonst die Sta­tik des Hau­ses nicht betrof­fen ist.

Wer prüft, ob die Stand­si­cher­heit der Immo­bi­lie gefähr­det ist?

Die tat­säch­li­che Ein­schät­zung kann nur ein Fach­mann vor­neh­men. Ein Exper­te (Bau­in­ge­nieur, Sta­ti­ker, Archi­tekt) ist in der Lage Ursa­che und Wir­kun­gen abzu­schät­zen. Alles ande­re ist Glücks­spiel. Damit sind Sie auf der siche­ren Sei­te: zie­hen Sie zum Ver­kaufs­ge­spräch Zeu­gen oder einen Bau­sach­ver­stän­di­gen her­an.

Ernst wird die Sache dann, wenn Sie den Ver­trag unter­schrei­ben, und sich der Man­gel im Nach­hin­ein als sub­stanz­ge­fähr­dend her­aus­stellt. In dem Fall trifft Sie die vol­le Beweis­last. Sie haben zu bewei­sen, dass der Ver­käu­fer den Scha­den bei Ver­trags­ab­schluss kann­te.

Ohne ent­spre­chen­de Unter­la­gen (Fotos, Vide­os) oder einen Exper­ten, der den Sach­ver­halt bestä­tigt, sind die Chan­cen dazu eher gering. Auf Grund der aus­ge­schlos­se­nen Sach­män­gel­haf­tung (Ver­kaufs­ver­trag) ist der Ver­käu­fer weder zur Nach­bes­se­rung noch zum Scha­den­er­satz ver­pflich­tet. Die Sach­män­gel­haf­tung ist aller­dings dann nich­tig, wenn der Ver­käu­fer den Man­gel »arg­lis­tig« ver­schweigt.

Zusam­men­fas­sung und Fazit

  • Solan­ge der Kauf­ver­trag nicht in Gül­tig­keit erwach­sen ist (das pas­siert bereits dann, wenn der Ver­käu­fer das Kauf­an­ge­bot gegen­zeich­net) kön­nen Sie ver­lan­gen, dass der bau­li­che Zustand, neben den Bewil­li­gun­gen und Auf­la­gen, Ihren Erwar­tun­gen ent­spricht.
  • Nur ein Bau­sach­ver­stän­di­ger, Archi­tekt, Sta­ti­ker kann in letz­ter Kon­se­quenz beur­tei­len, wel­che Aus­wir­kun­gen fest­ge­stell­te Ris­se in den Wän­den, auf die Stand­fes­tig­keit der Immo­bi­lie, haben.
  • Der Bau­sach­ver­stän­di­ge kann in sei­nem Gut­ach­ten fest­hal­ten, dass die­se Schä­den schon vor dem Ver­kaufs­ab­schluss dem Ver­käu­fer bekannt waren. Damit haben Sie einen gerichts­ver­wert­ba­ren Beweis, wenn es zu einer recht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zung kom­men soll­te.
  • Wenn der Ver­käu­fer, nach­weis­lich vor dem Ver­kauf, von dem Scha­den wuss­te, dann kann »arg­lis­ti­ge Täu­schung« vor­lie­gen. Der Ver­käu­fer kann trotz Aus­schluss­klau­sel in die Haf­tung genom­men wer­den.

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