Genehmigungs­planung: So läuft die Leistungs­phase 4

Genehmigungsplanung

Ohne Bau­an­trag kein Haus­bau. Ohne Geneh­mi­gungs­pla­nung kein Bau­an­trag. So ist der Ablauf in den Lan­des­bau­ord­nun­gen in Deutsch­land vor­ge­schrie­ben. Doch wie läuft die Geneh­mi­gung im Detail? Das ist fast über­all gleich. In jedem Fall lie­fert der Sta­ti­ker wich­ti­ge Unter­la­gen für die­se Bauphase.

Die Geneh­mi­gungs­pla­nung im Bau-Ablauf

Die Geneh­mi­gungs­pla­nung ist ein ele­men­ta­rer Bestand­teil der neun Bau­pha­sen nach HOAI (Hono­rar­ord­nung für Archi­tek­ten und Inge­nieu­re). Sie steht dort an vier­ter Stel­le, wes­halb unter Archi­tek­ten und Bau­in­ge­nieu­ren auch der Fach­be­griff Leis­tungs­pha­se 4 geläu­fig ist. Die Geneh­mi­gungs­pla­nung ist eng mit der vor­aus­ge­hen­den Ent­wurfs­pla­nung ver­knüpft und lie­fert die Vor­aus­set­zun­gen für die sich anschlie­ßen­de Aus­füh­rungs­pla­nung.

Wozu dient die Genehmigungsplanung?

Ziel der Geneh­mi­gungs­pla­nung ist es, eine Bau­ge­neh­mi­gung zu erhal­ten. Sie ist in Deutsch­land für fast alle Bau­ten vor­ge­schrie­ben und daher unver­zicht­bar für den Bau­her­ren. Je nach Lan­des­bau­ord­nung ver­lan­gen die Behör­den für die Ertei­lung der Geneh­mi­gung ver­schie­de­ne Unter­la­gen. Erst wenn sie voll­stän­dig vor­lie­gen und for­mal wie inhalt­lich alle gesetz­li­chen Vor­ga­ben erfül­len, gibt das Bau­amt das Vor­ha­ben frei. Die Plä­ne gel­ten dann als geneh­migt. Wer ohne eine sol­che Geneh­mi­gung baut, ris­kiert ein hohes Buß­geld, das bis zu 500.000 Euro betra­gen kann.

Ist die Geneh­mi­gung immer not­wen­dig? Grund­sätz­lich gibt es soge­nann­te ver­fah­rens­freie Bau­vor­ha­ben. Das betrifft je nach Bun­des­land jedoch nur ein­fa­che Bau­ten. Wer jedoch ein Ein­fa­mi­li­en­haus oder ein Mehr­par­tei­en­haus bau­en möch­te, kommt um eine Bau­ge­neh­mi­gung in der Regel nicht her­um. Auch Umbau­ten sind oft­mals geneh­mi­gungs­pflich­tig, bspw. die Kniesto­ck­erhö­hung bei einem Dach­aus­bau. Im Ein­zel­fall erteilt das zustän­di­ge Bau­amt Aus­kunft. Eben­so sind Archi­tek­ten und Bau­in­ge­nieu­re in der Lage, die Situa­ti­on zu bewerten.

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Von Antrag bis Zusam­men­stel­lung: Das umfasst die Genehmigungsplanung

Fakt ist: Die Geneh­mi­gungs­pla­nung ist für die meis­ten Bau­her­ren unver­zicht­bar. Doch was gehört in den Bau­an­trag, damit er voll­stän­dig ist? Eben­so inter­es­sant: Was darf in die­sem Zusam­men­hang abge­rech­net wer­den? Die HOAI unter­schei­det hier Grund­leis­tun­gen und Beson­de­re Leis­tun­gen. In der Leis­tungs­pha­se 4 sind das fol­gen­de Grund­leis­tun­gen:

  • Zusam­men­stel­len und Ver­fas­sen von not­wen­di­gen Nachweisen
  • Ein­rei­chen der Unterlagen
  • Ver­fah­rens­be­glei­tung; even­tu­ell Anpas­sung der Unterlagen

Beson­de­re Leis­tun­gen wer­den für pri­va­te Bau­her­ren sel­ten fäl­lig. Hier­zu zählt, wenn der Pla­ner dabei hilft, nach­bar­schaft­li­che Zustim­mun­gen ein­zu­ho­len. Falls der Bau­herr ein Wider­spruchs­ver­fah­ren anstrebt, fällt die Beglei­tung des­sel­ben eben­falls in die­se Kategorie.

Wer ist für die Geneh­mi­gungs­pla­nung zuständig?

Die gute Nach­richt für alle Bau­her­ren: Sie müs­sen sich nicht per­sön­lich um die Bau­an­trä­ge küm­mern. Statt­des­sen über­nimmt das ein Spe­zia­list, der sich sowohl mit der Rechts­la­ge als auch mit der The­ma­tik aus­kennt. In der Pra­xis ist das ent­we­der ein Archi­tekt oder ein Bau­in­ge­nieur, zum Bei­spiel der Sta­ti­ker. Tat­säch­lich ist es Pri­vat­per­so­nen nicht gestat­tet, ihren Bau­an­trag selbst zu ver­fas­sen. Die Lan­des­bau­ord­nun­gen ver­lan­gen hier­für einen Bau­vor­la­ge­be­rech­ti­gen. Wer das sein kann, unter­schei­det sich von Bun­des­land zu Bun­des­land. Neben akkre­di­tier­ten Inge­nieu­ren und Archi­tek­ten kön­nen zum Teil auch Hand­werks­meis­ter einen Bau­an­trag vorlegen.

Der Sta­ti­ker: unver­zicht­bar für die Genehmigungsplanung

Aus der Pra­xis: Wer die Anfor­de­run­gen an die Geneh­mi­gungs­pla­nung genau­er betrach­tet, erkennt, dass sie eng mit den Auf­ga­ben des Sta­ti­kers ver­bun­den ist. Zu den gefor­der­ten Unter­la­gen gehö­ren zum Bei­spiel der Stand­si­cher­heits­nach­weis und der Wär­me­schutz­nach­weis gemäß Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV). Es ist daher üblich, dass der Sta­ti­ker in die­se Leis­tungs­pha­se ein­be­zo­gen wird. Kon­kret muss er Posi­ti­ons­plä­ne anfer­ti­gen und even­tu­el­le kon­struk­ti­ve Beson­der­hei­ten in der Ent­wurfs­zeich­nung ergän­zen. Gege­be­nen­falls ist der Trag­werks­pla­ner außer­dem der Ansprech­part­ner für den Prüf­sta­ti­ker (je nach Bun­des­land und Bau­vor­ha­ben ent­fällt die­se Instanz). Wenn ein Bau­herr sich für ein Inge­nieur­bau­werk ent­schei­det, ist der Bau­in­ge­nieur für die gesam­te Leis­tungs­pha­se ver­ant­wort­lich. Bei Archi­tek­ten ist es üblich, dass sie ein­zel­ne Leis­tun­gen delegieren.

Übri­gens: Hier hat der Bau­herr das Ent­schei­dungs­recht, wer wel­che Leis­tun­gen über­nimmt. Es lohnt sich, Prei­se und Leis­tun­gen zu ver­glei­chen.

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Wel­che Doku­men­te müs­sen noch ein­ge­reicht werden?

Der zustän­di­ge Bau­vor­la­ge­be­rech­ti­ge muss ver­schie­de­ne Unter­la­gen zusam­men­stel­len, bevor sie gesam­melt schrift­lich beim Bau­amt ein­ge­reicht wer­den. Wich­ti­ge Doku­men­te sind zum Beispiel:

  • Der sta­tis­ti­sche Erhebungsbogen
  • Die Wohn­flä­chen­be­rech­nung
  • Grund­ris­se, Ansich­ten und Schnitte
  • Ein Lage­plan zum Bauantrag
  • Eine Bau­be­schrei­bung

Der Ablauf der Genehmigungsplanung

Es bleibt die für den Bau­herrn inter­es­san­te Fra­ge: Wie läuft die Geneh­mi­gungs­pla­nung ab – und muss ich mich um die Koor­di­nie­rung küm­mern? Die zwei­te Ant­wort zuerst: Der Bau­herr ist hier von sämt­li­chen Las­ten befreit, da die Bau­lei­tung die kom­plet­te Pla­nung über­nimmt. Die soll­te immer zum Vor­teil des Bau­herrn ablau­fen, also mög­lichst effi­zi­ent geplant sein, sodass kei­ne Ver­zö­ge­run­gen ent­ste­hen. Übli­cher­wei­se stim­men sich Archi­tekt und Sta­ti­ker daher schon früh­zei­tig ab, sodass der Bau­in­ge­nieur im Rah­men sei­ner Berech­nun­gen die Unter­la­gen rechts­kon­form anfer­tigt. Das kann mitt­ler­wei­le ohne Pro­ble­me kon­takt­los erfol­gen, da dem Sta­ti­ker die Plä­ne des Archi­tek­ten als Grund­la­ge aus­rei­chen. Der Bau­in­ge­nieur muss also nicht vor Ort sein, um an einer erfolg­rei­chen Bau­ge­neh­mi­gung mit­zu­wir­ken. Der Archi­tekt ist dann dafür ver­ant­wort­lich, alle Unter­la­gen recht­zei­tig ein­zu­ho­len und schließ­lich den Bau­an­trag ein­zu­rei­chen.

Kos­ten für die Leis­tungs­pha­se 4

Man­che haben die Befürch­tung, dass ihr Neu­bau durch die not­wen­di­gen Geneh­mi­gun­gen teu­er wird. Das ist jedoch nicht der Fall. Das Hono­rar für die Geneh­mi­gungs­pla­nung macht ledig­lich 2–3 Pro­zent des Gesamt­ho­no­rars aus, das wie­der­um von den anre­chen­ba­ren Kos­ten abhängt.

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… oder wird er vom Archi­tek­ten beauf­tragt? Besteht das Recht auf freie Wahl des Sta­ti­kers? Kann ich mir somit den Sta­ti­ker selbst aus­su­chen? Die Antwort… 
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Sta­ti­ker Prei­se – Nach Honorarordnung?

Sta­ti­ker sind für vie­le Bau­her­ren ein wich­ti­ger Bestand­teil der Kos­ten­pla­nung beim Haus­bau. Sta­ti­ker Prei­se hän­gen viel­fach von den Gege­ben­hei­ten und dem Bau­vor­ha­ben ab.