Fer­tig­häu­ser im Check – Pra­xis­tipps aus Ingenieurssicht

fertighäuser

Seit Ende der 50 er, Anfang der 60 er Jah­re, wer­den in Deutsch­land Fer­tig­häu­ser errich­tet. Ins­be­son­de­re in den Anfangs­jah­ren stell­ten Fer­tig­häu­ser eine preis­wer­te Alter­na­ti­ve gegen­über dem klas­si­schen Haus­bau auf der Bau­stel­le dar. Das Image einer „bil­li­gen Bara­cke“ liegt teil­wei­se auch heu­te noch vor. Die Anzahl an Fer­tig­haus­fir­men, die Akzep­tanz beim deut­schen Ver­band der Pri­va­ten Bauherr:innen, sowie die Eta­blie­rung von Qua­li­täts­zer­ti­fi­ka­ten zei­gen jedoch, dass Fer­tig­häu­ser eigent­lich kei­ne qua­li­ta­ti­ven Män­gel mehr auf­wei­sen soll­ten. Den­noch gibt es eini­ge wich­ti­ge Aspek­te die aus Bauherr:innensicht beim Fer­tig­haus­bau zu beach­ten sind. Die­se haben wir Ihnen in die­sem Arti­kel zusammengefasst.

Was sind Fertighäuser?

Eine ein­heit­li­che Defi­ni­ti­on für den Begriff Fer­tig­haus gibt es nicht. Unse­re Erfah­rung zeigt, dass man unter einem Fer­tig­haus umgangs­sprach­lich ein “Ein­fa­mi­li­en­haus von der Stan­ge“ ver­steht. Ent­ge­gen dem klas­si­schen “Stein auf Stein-Prin­zip“ fin­det ein gro­ßer Teil des Haus­baus am PC und in einer Werk­hal­le statt. Bau­en­de kön­nen sich kata­log­ar­tig Ihr Traum­haus zusam­men­stel­len. Die Fer­tig­haus­fir­men haben dazu meh­re­re Modu­le kon­zi­piert. Die­se las­sen sich in unter­schied­li­cher Art kom­bi­nie­ren. Für die Kon­struk­ti­on eines Fer­tig­hau­ses liegt in der Regel eine soge­nann­te Typen­sta­tik vor. Mit einer Typen­sta­tik wird die Kon­struk­ti­on vor­di­men­sio­niert. Die Typen­sta­tik ver­rin­gert die Bear­bei­tungs­dau­er eines Sta­ti­kers im Vor­feld der Bau­ge­neh­mi­gung. Grund­sätz­lich ist die Fer­tig­teil­bau­wei­se auch bei ande­ren Gebäu­de­ar­ten denk­bar. Auf­grund bau­recht­li­cher Anfor­de­run­gen jedoch weit­aus kom­ple­xer. Im Mehr­fa­mi­li­en­haus­bau spricht man von einer Modul­bau­wei­se, die dem Fer­tig­haus­ge­dan­ken aus dem Ein­fa­mi­li­en­haus­bau sehr nahe­kommt. Auch im Büro- und Hal­len­bau ist die Fer­tig­teil­bau­wei­se weit ver­brei­tet. Sie spielt jedoch für pri­va­te Bauherr:innen kei­ne Rolle.

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Wie sind Fer­tig­häu­ser konstruiert?

Fer­tig­häu­ser wer­den sowohl in Leicht­bau­wei­se (in der Regel in Holz­bau­wei­se), als auch in Mas­siv­bau­wei­se (in der Regel mit Plan­stei­nen und Beton­fer­tig­tei­len) her­ge­stellt. Wei­te­re Bau­ar­ten sind denk­bar. Dazu gehört mitt­ler­wei­le auch das 3D-Beton­druck­ver­fah­ren. Ein neu­es Bau­ver­fah­ren, womit u. a. Ein­fa­mi­li­en­häu­ser schnel­ler und kos­ten­güns­ti­ger her­ge­stellt wer­den sol­len. Das Ver­fah­ren selbst befin­det sich aller­dings noch in den Kin­der­schu­hen. Inwie­fern die che­mi­sche Zusam­men­set­zung des Druck­ma­te­ri­als lang­fris­tig öko­lo­gisch abbau­bar ist, wird dabei wei­ter­hin häu­fig in Zwei­fel gesetzt. Die meis­ten Fer­tig­häu­ser im Ein­fa­mi­li­en­haus­bau wer­den in Holz­bau­wei­se her­ge­stellt. Bei der Holz­bau­wei­se wie­der­um unter­schei­det man zwi­schen einer Holz­rah­men­kon­struk­tio­nen (auch Ständer‑, Tafel‑, oder Ske­lett­bau­wei­se genannt) und der Holz­block­bau­wei­se (aus Mas­siv­holz­wän­de und ‑decken). In der Regel kommt eine Holz­rah­men­kon­struk­ti­on zur Aus­füh­rung. Die Holz­rah­men­kon­struk­ti­on ist von außen nicht sicht­bar. Es gibt zahl­rei­che Fer­tig­häu­ser in Holz­rah­men­bau­wei­se mit Klin­ker­fas­sa­de. In Ein­zel­fäl­len wer­den Fer­tig­haus­kon­struk­tio­nen auch als Bau­satz zur Bau­stel­le gelie­fert, die dann in Eigen­re­gie mit Bau­an­lei­tung, von der Bau­herr­schaft auf­ge­stellt wird.

Was spricht für Fertighäuser?

Für ein Fer­tig­haus spricht ein­deu­tig die gerin­ge­re Bau­zeit. Durch die Typen­ge­neh­mi­gung und die pro­fes­sio­na­li­sier­ten Her­stel­lungs­pro­zes­se ent­ste­hen Zeit- und häu­fig auch Kos­ten­vor­tei­le gegen­über einer kon­ven­tio­nel­len Her­stel­lung vor Ort. Fest­preis­an­ge­bo­te aus den Kata­lo­gen lie­fern den Bau­en­den eine gro­ße Kos­ten­si­cher­heit. Durch die gestie­ge­ne Qua­li­tät, finan­zie­ren auch Ban­ken heu­te pro­blem­los Fer­tig­häu­ser. Die Indi­vi­dua­li­sier­bar­keit ist durch die Ent­wick­lung vie­ler ver­schie­de­ner Modu­le und Aus­bau­va­ri­an­ten in den letz­ten Jah­ren deut­lich gestie­gen. Unse­re Erfah­rung zeigt, dass vie­le Men­schen den Unter­schied zwi­schen einem Fer­tig­haus und einem kon­ven­tio­nell her­ge­stell­ten Haus nicht erken­nen kön­nen. Wei­ter­hin haben Sie bei Fertighaushersteller:innen die Mög­lich­keit, sich in Mus­ter­haus­parks die ver­schie­de­nen Fer­tig­haus­lö­sun­gen anzu­schau­en. Sie kön­nen sich somit vor­ab ein rea­les Bild davon machen, wir Ihr spä­te­res Haus tat­säch­lich aus­se­hen wird.

Was spricht gegen Fertighäuser?

Gegen ein Fer­tig­haus spricht vor allem, dass pri­va­te Bau­herr­schaf­ten, wenn Sie denn schon “selbst“ bau­en, auch in einem indi­vi­du­ell geplan­ten Haus leben möch­ten. Aus Bauherr:innensicht gibt es bei den Kata­log­lö­sun­gen immer wie­der Berei­che und Aus­stat­tun­gen, die anders aus­se­hen sol­len als in einem Mus­ter­haus. Auch wenn sich vie­le Aspek­te heut­zu­ta­ge mit der hohen Anzahl an Modu­len, ver­schie­de­ne Dach­gau­ben, etc. abde­cken las­sen – Für die Bau­en­den fühlt es sich oft nicht eigen an. Es gab in der Ver­gan­gen­heit immer wie­der Stu­di­en, die davon aus­ge­hen, dass Fer­tig­häu­ser einen gerin­ge­ren Immo­bi­li­en­wert ver­ur­sa­chen. Auch die tech­ni­sche Nut­zungs­dau­er wird in eini­gen Regel­wer­ken gerin­ger ange­setzt. Die­se Argu­men­te gel­ten aller­dings nicht für jedes Fertighaus.

Die Aus­wahl bei der Aus­stat­tung (Wand- und Boden­be­lä­ge, Arma­tu­ren, Trep­pe, Fens­ter und Fens­ter­bän­ke, Innen- und Außen­tü­ren) bleibt für Indi­vi­dua­lis­ten begrenzt. Gegen ein Fer­tig­haus spricht für eini­ge Bauherr:innen wei­ter­hin die beschränk­te Mög­lich­keit der Eigen­leis­tung. Eigen­leis­tun­gen wer­den häu­fig ein­ge­setzt um Bau­kos­ten zu mini­mie­ren. Wei­ter­hin bie­ten Fer­tig­haus­fir­men zwar auch sehr güns­ti­ge Häu­ser an, jedoch muss hier dann auch die Qua­li­tät hin­ter­fragt wer­den. Oft wer­den Bau­tei­le sta­tisch maxi­mal bean­sprucht oder Schall­schutz­an­for­de­run­gen nur mini­mal über­schrit­ten. Spä­te­re Umbau­maß­nah­men sind dadurch häu­fig auf­wen­di­ger. Ein wei­te­res Pro­blem kann die Anlie­fe­rung dar­stel­len. Fer­tig­häu­ser in schwie­ri­gen Hang­la­ge fin­det man eher sel­ten. Auch bau­recht­li­che Vor­ga­ben und Bau­las­ten kön­nen den Wunsch vom Fer­tig­haus erschweren. 

Wor­auf ist beim Fer­tig­haus­bau zu achten?

Ein Fer­tig­haus zu kau­fen, bedeu­tet in vie­len Fäl­len eine Lie­fe­rung und Mon­ta­ge ab Ober­kan­te Boden­plat­te. Seriö­se Fer­tig­haus­fir­men wei­sen dar­auf hin, dass Sie als Bauherr:in das Grund­stück selbst erwer­ben und sich vor­ab eigen­stän­dig um die Grün­dung und Erschlie­ßung küm­mern müs­sen. Bei der Grün­dung umfasst das meist das Fun­da­men­te, die Boden­plat­te mit Abdich­tung und den Kel­ler, inso­fern einer geplant ist. Erschlie­ßung umfasst die Frischwasser‑, die Abwasser‑, Strom‑, Gas‑, Tele­fon- und Inter­net­ver­sor­gung. Mit Erschlie­ßung ist die Erschlie­ßung bis zum Grund­stück (“Stra­ßen­an­schluss“) und die Erschlie­ßung auf dem Grund­stück selbst (“Haus­an­schluss“) gemeint. Zusätz­li­che Kos­ten kön­nen auch durch Bau­grund­gut­ach­ten, vor­han­de­nen Alt­las­ten im Boden (sog. Boden­kon­ta­mi­nie­rung) oder der Bau­stel­len­ein­rich­tung (Bau­zäu­ne, Toi­let­te) entstehen.

Seriö­se Fer­tig­haus­fir­men soll­ten wei­ter­hin auf mög­li­che Zusatz­kos­ten in Bezug auf die Anlie­fe­rung hin­wei­sen. Teil­wei­se sind beson­de­re Vor­keh­run­gen zu tref­fen, um die Anlie­fe­rung der Fer­tig­tei­le zu ermög­li­chen. Beden­ken Sie bei den Ange­bots­prei­sen wei­ter­hin, dass eige­ne Wün­sche auf­grund einer Anpas­sung im Her­stel­lungs­pro­zess teu­rer als beim Hand­werks­un­ter­neh­men sein kön­nen. Eine Kom­bi­na­ti­on aus loka­len Handwerker:innen und Fer­tig­haus­fir­ma ist in der Regel nicht mög­lich. Wie bereits erwähnt, kom­men Sie trotz Typen­ge­neh­mi­gung nicht drum­her­um die Bau­vor­schrif­ten (Bebau­ungs­plan, etc.) sowie vor­han­de­ne Bau­las­ten zu berück­sich­ti­gen. Erschlie­ßungs­bau­las­ten, Wege- oder Nut­zungs­rech­te erfor­dern häu­fig indi­vi­du­el­le Lösun­gen, die Fer­tig­häu­ser nicht bie­ten kön­nen. Wel­che Bau­las­ten auf Ihrem Grund­stück vor­lie­gen kön­nen Sie in Ihrem Grund­buch­aus­zug in der Abtei­lung II ablesen.

Wie kann ich als Bauherr:in die Qua­li­tät eines Fer­tig­hau­ses beurteilen?

Grund­sätz­lich las­sen sich Fer­tig­häu­ser qua­li­ta­tiv min­des­tens genau­so hoch­wer­tig her­stel­len wie ein kon­ven­tio­nell erstell­tes Haus. Ent­ge­gen ver­schie­de­ner Vor­ur­tei­le ist der Werk­stoff Holz genau­so gut als Bau­stoff geeig­net wie Stein und Beton. Auch bei Fer­tig­häu­sern ist zu berück­sich­ti­gen, dass die Qua­li­tät maß­geb­lich von den getrof­fe­nen Ver­ein­ba­run­gen und von der Aus­füh­rungs­qua­li­tät der Hersteller:in abhängt. Als Faust­re­gel gilt auch hier: Wer ein güns­ti­ges Haus bestellt, erhält auch ein güns­ti­ges Haus. Hohe Preis­un­ter­schie­de zu her­kömm­li­chen Bau­kos­ten und ver­gleich­ba­rer Wohn­flä­che von mehr als 20 % soll­ten zu beden­ken geben.

Erwar­tungs­ge­mäß berich­tet der Ver­band pri­va­ter Bau­her­ren (VPB) regel­mä­ßig, dass es mit den gro­ßen deut­schen Fertighaushersteller:innen sel­te­ner Pro­ble­me gibt. Der VPB fun­giert dabei als eine Art Ver­brau­cher­schutz. Sie kön­nen die Anbie­ten­den auch am QDF-Güte­sie­gel erken­nen (sie­he fertighaus.de). Schau­en Sie sich die Mus­ter­häu­ser am bes­ten selbst an. Ach­ten Sie in der Bau­be­schrei­bung nach Mar­ken­pro­duk­ten von renom­mier­ten Her­stel­lungs­un­ter­neh­men (z. B. bei Türen, im Sani­tär­be­reich, etc.). Fra­gen Sie nach, wie lan­ge das für Sie inter­es­san­te Haus bereits am Markt vor­han­den ist und wie häu­fig es ver­kauft wur­de. Fra­gen Sie auch, wie lan­ge der Anbie­ten­de selbst bereits am Markt ist. Suchen Sie alter­na­tiv im Inter­net nach Kun­den­re­zen­sio­nen. Bei Zwei­feln bie­ten Ihnen Expert:inneen auch an, die Leis­tungs- und Bau­be­schrei­bung zu prü­fen. Ver­gleichs­prei­se für ein kon­ven­tio­nell geplan­tes Haus erhal­ten Sie bei Archi­tek­tur- und Inge­nieur­bü­ros oder bei Generalunternehmen.

Wenn Sie immer noch an einem Fer­tig­haus inter­es­siert sind, emp­feh­len wir Ihnen das Fer­tig­haus­fir­ma nach einer Ein­schät­zung der Zusatz­kos­ten zu fra­gen (sie­he oben: Bau­vor­be­rei­tung, Außen­an­la­gen und Fer­tig­stel­lungs­grad). Wei­ter­hin ist ein wich­ti­ges Qua­li­täts­merk­mal auch die Aus­wahl der vor Ort täti­gen Handwerker:innen. Sie kön­nen bspw. nach Aus­bil­dungs­nach­wei­sen fra­gen und Anzahl und Her­kunft von Sub­un­ter­neh­men erfragen.

Unse­re Emp­feh­lung: Fer­tig­haus kau­fen – Ja oder Nein?

Die Wahl der geeig­ne­ten Bau­part­ner-Unter­neh­men kann eine schwie­ri­ge Fra­ge sein, bedenkt man die hohen Inves­ti­ti­ons­kos­ten beim Haus­bau und die Viel­zahl an Mög­lich­kei­ten und Anbieter:innen. In Bezug auf das Image von Fer­tig­haus­fir­men bestä­ti­gen die ste­tig stei­gen­den Markt­an­tei­le aller­dings eine zuneh­men­de Akzep­tanz unter der Bevöl­ke­rung. De fac­to stell­ten auch wir bei frü­he­ren Objekt­be­ge­hun­gen fest, dass Fer­tig­häu­ser heut­zu­ta­ge durch­aus hohe Qua­li­tät lie­fern kön­nen. Frag­wür­dig ist, ob dies mit der Qua­li­tät oder den all­ge­mein gestie­ge­nen Bau­prei­sen zu tun hat. Zie­hen Sie als Bauherr:in bei­de Grün­de in Betracht. Wir emp­feh­len Ihnen beim Kauf eines Fer­tig­hau­ses die vor­ge­nann­ten Hin­wei­se zu berück­sich­ti­gen und sich, sofern wei­ter­hin kei­ne Beden­ken bestehen, auf ein neu­es Zuhau­se zu freuen.