Ein­fa­mi­li­en­haus finan­zie­ren – KfW 153 und Hauskredit

Einfamilienhaus KfW 153

Die Wunsch­vor­stel­lung vom Eigen­heim erfor­dert bei allem not­wen­di­gen Orga­ni­sa­ti­ons­ta­lent vor allem eins: Geld. Die Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (KfW) ist mit ihrem 153-Pro­gramm dabei eine gute Anlauf­stel­le um ein zins­güns­ti­ges Dar­le­hen mit Zuschuss zu erhal­ten. Die Pla­nun­gen für das eige­ne Haus sol­len schließ­lich nicht an den finan­zi­el­len Mit­teln scheitern.

EFH finan­zie­ren: vor­aus­schau­end kalkulieren!

Der Traum vom Eigen­heim geht mit immensen Kos­ten ein­her. Die Pla­nung sowie der Bau oder Kauf einer Immo­bi­lie erfor­dern ein hohes Bud­get in Form von Eigen- und Fremd­ka­pi­tal.

Am Kapi­tal­markt gibt es viel­fäl­ti­ge Mög­lich­kei­ten zur Fremd­fi­nan­zie­rung eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses. Zunächst soll­te man jedoch die eige­nen Finanz­mit­tel bzw. das vor­han­de­ne Bud­get mög­lichst prä­zi­se über­bli­cken. Dazu gehört die Gegen­über­stel­lung der regel­mä­ßi­gen Ein- und Aus­ga­ben. Auf der Haben-Sei­te kann bspw. fol­gen­des stehen:

  • Gehalt, Ren­ten, Kin­der­geld – regel­mä­ßi­ge Einnahmen!
  • Lebens­ver­si­che­rung, Tages­geld­kon­ten – vor­han­de­nes Vermögen!
  • Grund­stü­cke oder Häu­ser – Immo­bi­li­en als Kapitalanlage!

Den obi­gen Ein­nah­men und Ver­mö­gens­wer­ten ste­hen die wie­der­keh­ren­de Aus­ga­ben gegen­über. Dazu gehö­ren spe­zi­ell die Lebenshaltungskosten:

  • Lebens­mit­tel, Din­ge des täg­li­chen Bedarfs
  • Ver­si­che­run­gen
  • Tank­fül­lun­gen beim Auto, Motor­rad, etc.
  • Ggf. Haus­tie­re: Tier­arzt­kos­ten, Fut­ter­kos­ten, Steu­ern, etc.
  • Hob­bys
  • Aber auch Rück­la­gen für uner­war­te­te Aus­ga­ben (z. B. Repa­ra­tur­kos­ten oder zu erset­zen­de Haushaltsgeräte)

Nach einer sol­chen Auf­lis­tung soll­te man genau wis­sen, wie­viel Eigen­ka­pi­tal für den Haus­bau tat­säch­lich zur Ver­fü­gung steht. Außer­dem soll­te man auch abschät­zen kön­nen, wie hoch die monat­li­che Belas­tung (Tilgung/​Zins) durch einen mög­li­ches Dar­le­hen höchs­tens sein darf, ohne dass es zu finan­zi­el­len Eng­päs­sen kommt. Mit die­sen Daten und einer rea­lis­ti­schen Ein­schät­zung der Mög­lich­kei­ten kann ein ers­tes Gespräch mit der Haus­bank erfolgen.

Dar­le­hen der Haus­bank für das Eigenheim

Neben den Grund­stücks- und den Bau­kos­ten (alter­na­tiv: Kos­ten des Haus­kaufs) fal­len auch erheb­li­che Bau­neben­kos­ten an. Dazu zäh­len ins­be­son­de­re die Pla­nungs­kos­ten vom Archi­tek­ten und Sta­ti­ker beim Neu­bau, sowie Grund­buch­kos­ten, Grund­er­werb­steu­er, Notar- und ggf. Mak­ler­ge­büh­ren. In Addi­ti­on über­stei­gen die­se Kos­ten das Eigen­ka­pi­tal in der Regel um ein Viel­fa­ches.


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Eine Mög­lich­keit das künf­ti­ge Ein­fa­mi­li­en­haus (über das eige­ne Eigen­ka­pi­tal hin­aus) zu finan­zie­ren, ergibt sich durch ein pas­sen­des Dar­le­hen. Ein sol­ches Dar­le­hen der Haus­bank ist auch unter den Begrif­fen Haus­kre­dit, Immo­bi­li­en­kre­dit oder Bau­kre­dit geläu­fig. Die­se bezie­hen sich grund­sätz­lich immer auf die Finan­zie­rung eines Gebäu­des und sind somit zweck­ge­bun­den. Eine klas­si­sche Vari­an­te ist das Annui­tä­ten­dar­le­hen. Hier wird Til­gung und Zins in einer monat­lich gleich­blei­ben­den Rate gezahlt. Je mehr von der Dar­le­hens­schuld begli­chen wor­den ist, umso höher ist der Anteil der Til­gungs­sum­me und umso nied­ri­ger fal­len die Zin­sen für die Rate aus.

Die Vor­aus­set­zun­gen zur Gewäh­rung eines Dar­le­hen ist vor allem an die Kre­dit­wür­dig­keit und Zah­lungs­fä­hig­keit des jewei­li­gen Haus­ei­gen­tü­mers bzw. Bau­her­ren gekop­pelt. Dar­über hin­aus ver­langt die Bank in der Regel zur die Ein­tra­gung einer Grund­schuld auf die Immo­bi­lie zur Besicherung.

För­der­dar­le­hen – Ein­fa­mi­li­en­haus mit KfW 153

Eine Alter­na­ti­ve zu den übli­chen Dar­le­hen der Haus­bank ist das 153-Dar­le­hen der KfW. Die­ses stellt neben attrak­ti­ven Zins­be­din­gun­gen auch einen nicht zurück zu zah­len­den Zuschuss in Aus­sicht. Die Abwick­lung läuft aber eben­falls über die Haus­bank. Das Dar­le­hen der KfW dient dazu, ein soge­nann­tes KfW-Effi­zi­enz­haus zu kau­fen bzw. zu bauen.

Auch bei die­sem För­der­dar­le­hen ver­langt die Haus­bank Sicher­hei­ten und schaut auf die Kre­dit­wür­dig­keit und Zah­lungs­fä­hig­keit des Dar­le­hens­neh­mer. Zusätz­lich wer­den jedoch wei­te­re Bedin­gun­gen in Bezug auf den Wär­me­schutz des Gebäu­des gestellt. Je ener­gie­ef­fi­zi­en­ter das Haus, des­to mehr För­der­mit­tel und Zuschüs­se gibt es. Die Min­dest­stu­fe ist der KfW55-Stan­dard. Die größt­mög­li­che För­de­rung gibt es beim 40+-Standard. Die Umset­zung der ener­ge­ti­schen Vor­ga­ben wer­den dabei von einem Ener­gie­ex­per­ten unab­hän­gig über­prüft.

Natür­lich ver­ur­sacht ein höhe­rer Wär­me­schutz mehr Bau­kos­ten bzw. einen höhe­ren Kauf­preis. Die­se Mehr­kos­ten wer­den jedoch häu­fig von den Zuschüs­sen der KfW deut­lich über­stie­gen. Zusätz­lich zum finan­zi­el­len Vor­teil ist beim ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Haus ein höhe­rer Wohn­kom­fort, eine Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie und ein posi­ti­ver öko­lo­gi­scher Effekt zu erwarten.

Das För­der­dar­le­hen 153 schließt Feri­en­häu­ser und Feri­en­woh­nun­gen aus. Eben­so ist das Dar­le­hen unge­eig­net, um Bau­vor­ha­ben nach­träg­lich zu finan­zie­ren. Da auch die Grund­stücks­kos­ten nicht mit­fi­nan­ziert wer­den, muss bei nicht aus­rei­chen­dem Eigen­ka­pi­tal hier­für ggf. ein wei­te­res Dar­le­hen (bspw. über die Haus­bank) auf­ge­nom­men werden.


Stand Dezem­ber 2020. Ver­bind­li­che und aus­führ­li­che Infor­ma­tio­nen erhal­ten Sie bei der KfW oder Ihrer Haus­bank. Ggf. sind die KfW-Pro­gram­me ausgelaufen/​angepasst wor­den, oder die För­der­land­schaft hat sich ander­wei­tig verändert. 


Fazit: Wie viel kos­tet ein Ein­fa­mi­li­en­haus und wie hilft die Bank?

Wer ein Ein­fa­mi­li­en­haus kau­fen oder bau­en will, nimmt eine hohe finan­zi­el­le Last auf sich. Damit der Traum vom Haus Wirk­lich­keit wird, lohnt es sich, die Kos­ten und finan­zi­el­len Mög­lich­kei­ten im Vor­feld mög­lichst prä­zi­se zu kal­ku­lie­ren. Haus­käu­fer und Bau­her­ren müs­sen sich einen umfang­rei­chen Über­blick über die ver­füg­ba­ren finan­zi­el­len Mit­tel verschaffen.

Häu­fig genügt das eige­ne Kapi­tal nicht, um ein Haus zu bau­en oder zu erwer­ben. Die Kos­ten lie­gen oft im sechs­stel­li­gen Bereich. Ein För­der­dar­le­hen der KfW kann hel­fen, die Finanz­la­ge zu ver­bes­sern. Da nur begrenz­te Mit­tel von der KfW aus­ge­schüt­tet wer­den, ist auch eine Kom­bi­na­ti­on mit einem Dar­le­hen der Haus­bank durch­aus denk­bar. Spe­zi­ell bei wenig ver­füg­ba­ren Eigenkapital.


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