Eine Ein­lie­ger­woh­nung umbau­en – Pra­xis­tipps für Bauherren

einliegerwohnung

Nach dem zwei­ten Welt­krieg wur­de für neu errich­te­te Ein­fa­mi­li­en­häu­ser vor­ge­schrie­ben, eine Ein­lie­ger­woh­nung ein­zu­pla­nen (ehem. Woh­nungs­bau­ge­setz). Die Häu­ser von damals ste­hen größ­ten­teils auch heu­te noch. Vie­le Bewoh­ner der Ein­lie­ger­woh­nun­gen sind jedoch oft nicht mehr da. Die Schlaf­zim­mer, sowie das Büro im Ober­ge­schoss älte­rer Wohn­häu­ser ste­hen dann häu­fig leer. Bei neue­ren Ein­fa­mi­li­en­häu­sern ist der Raum im Ober­ge­schoss mit den Ein­lie­ger­woh­nun­gen frü­he­rer Tage ver­gleich­bar sobald die Kin­der fürs Stu­di­um in die Groß­städ­te zie­hen. Um die Flä­chen wei­ter­hin sinn­voll zu nut­zen kom­men Eigen­tü­mer auf die Idee umzu­bau­en. Wir möch­ten Eigen­tü­mern als ange­hen­de Bau­her­ren in die­sem Arti­kel ein paar Pra­xis­tipps für mög­li­che Umbau­ar­bei­ten mit an die Hand geben.

Was ist eine Einliegerwohnung?

In älte­ren Geset­zes­tex­ten wer­den Ein­lie­ger­woh­nun­gen als zusätz­li­che Wohn­ein­heit in Eigen­hei­men mit unter­ge­ord­ne­ter Rol­le bezeich­net. Cha­rak­te­ris­tisch für eine Ein­lie­ger­woh­nung ist, dass sie im Ver­gleich zu einem Zwei­fa­mi­li­en­haus kei­ne sepa­ra­ten Außen­ein­gang hat. Die Erschlie­ßung erfolgt meist über ein offe­nes Trep­pen­haus. Dies ist aller­dings kein Muss. Neue­re Wohn­ge­bäu­de wer­den teil­wei­se auch mit sepa­ra­tem Außen­ein­gang geplant. Eine Abgren­zung gegen­über einem Zwei­fa­mi­li­en­haus ist auch über die Grö­ße der Ein­lie­ger­woh­nung im Ver­gleich zur Haupt­woh­nung möglich.

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Anga­ben zur Projektart

Wie kann eine Ein­lie­ger­woh­nung nach­träg­lich ein­ge­plant werden?

Abhän­gig von der Lage des Trep­pen­hau­ses ist eine Tren­nung des Ober­ge­schos­ses vom Erd­ge­schoss denk­bar. So kann aus ehe­ma­li­gen Schlaf­zim­mern im Ober­ge­schoss eine neue Miet­woh­nung ent­ste­hen. In den meis­ten Ein­fa­mi­li­en­häu­sern sind in bei­den Geschos­sen Was­ser­an­schluss, Strom und Hei­zun­gen vor­han­den. Der bau­li­che Auf­wand ent­steht viel­mehr durch das Ver­set­zen von Wän­den und Modernisierungsarbeiten.

Wel­che Maß­nah­men sind beim Umbau einer Ein­lie­ger­woh­nung zu bedenken?

Je nach Grund­riss ändern sich ein­zel­ne Raum­funk­tio­nen. Dar­aus folgt, dass Wän­de ver­setzt wer­den, Bad­in­stal­la­tio­nen erneu­ert, eine zwei­te Küche ein­ge­plant, sepa­ra­te Zäh­ler instal­liert, Inter­net­ka­bel ver­legt, sowie Boden und Wand­be­lä­ge erneu­ert wer­den müs­sen. Gera­de beim Abriss tra­gen­der Wän­de ist Vor­sicht gebo­ten. Fra­gen Sie im Zwei­fels­fall einen Statiker.

Benö­ti­ge ich eine Bau­ge­neh­mi­gung für den Umbau?

Bei Umbau­ar­bei­ten im Inne­ren eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses benö­ti­gen Sie im Regel­fall kei­ne Bau­ge­neh­mi­gung. Aus­nah­men bil­den bei­spiels­wei­se beson­ders gro­ße, oder denk­mal­ge­schütz­te Einfamilienhäuser.

Wie hoch sind die Pla­nungs- und Bau­kos­ten beim Umbau?

Die Höhe der Pla­nungs­kos­ten ist davon abhän­gig ob Sie die­se selbst über­neh­men wol­len oder jeman­den beauf­tra­gen möch­ten. Die Pla­nung kön­nen Sie bei geneh­mi­gungs­frei­en Bau­maß­nah­men bau­recht­lich selbst über­neh­men. In den Bau­ord­nun­gen wird jedoch emp­foh­len, sich bei einem sach- und fach­kndi­gen Hand­wer­kern (Hand­werks­meis­tern), bzw. beim Architekten/​Innenarchitekten zu mel­den und Fra­gen zur Bau­kon­struk­ti­on mit dem Trag­werks­pla­ner (umgangs­sprach­lich Sta­ti­ker) zu klä­ren. Wenn Sie die Pla­nung selbst über­neh­men tra­gen Sie im Scha­dens­fall auch die Ver­ant­wor­tung. Glei­ches gilt im Grun­de für die Bau­ar­bei­ten. Unab­hän­gig von der Fra­ge, wer die Arbeit über­nimmt, wer­den in jedem Fall Mate­ri­al­kos­ten anfal­len. Die Hand­wer­ker­kos­ten lie­gen je nach Gewerk und Unter­neh­men irgend­wo bei einem Stun­den­lohn zwi­schen 35 Euro/​Std. und 50 Euro/​Std.. Der Umfang der Umbau­ar­bei­ten ist vom Zustand und der Raum­struk­tur des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses abhän­gig. Sie kön­nen für ein­zel­ne, klei­ne Maß­nah­men ver­schie­de­ne Auf­wands­kenn­wer­te im Inter­net fin­den (z.B. auf den Inter­net­sei­ten ver­trau­ter Banken).

Ich möch­te den Umbau selbst durch­füh­ren. Was ist zu tun?

Aus Sicher­heits­grün­den kön­nen wir kei­nem Lai­en emp­feh­len die Umbau­maß­nah­men (ins­be­son­de­re in Kon­takt mit Gas-/Was­ser- und Elek­tro­ar­bei­ten, bei Wand­durch­brü­chen, etc.) selbst zu über­neh­men. Wenn Sie selbst ein erfah­re­ner Hand­wer­ker sind und es sich ins­ge­samt um klei­ne­re Umbau­maß­nah­men han­delt, emp­feh­len wir Ihnen die not­wen­di­gen Bau­ar­bei­ten auf­zu­schrei­ben und die unge­lern­ten Hand­werks­ar­bei­ten von Drit­ten über­neh­men zu las­sen. Fra­gen Sie einen Sta­ti­ker, wenn Sie sich im Zuge der Abriss­ar­bei­ten doch unsi­cher sind (z. B. Wand- und Decken­durch­brü­che). Auch bei klei­ne­ren Stan­dard-Tür­öff­nun­gen soll­ten Sie in tra­gen­den Wän­den einen Sturz ein­bau­en. Die Bemes­sung eines sol­chen Stur­zes kann bei klei­ne­ren Öff­nun­gen auch über Anga­ben von Fer­tig­teil­her­stel­lern (Beton­sturz) erfolgen. 

Fazit: Ein­lie­ger­woh­nung umbau­en selbst­ge­macht, oder?!

Für die meis­ten Maß­nah­men beim Umbau im Ein­fa­mi­li­en­haus benö­ti­gen Sie kei­ne Bau­ge­neh­mi­gung. Wir emp­feh­len Ihnen hier den­noch fähi­ge Hand­wer­ker zu suchen. Bei Wand- und Decken­durch­brü­chen (auch in Kehl­bal­ken­la­gen, z. B. bei einer Gale­rie), oder einem Wand­ab­riss emp­feh­len wir Ihnen wei­ter­hin einen Sta­ti­ker (min­des­tens einen Hand­werks­meis­ter) zu Rate zu zie­hen. Jemand soll­te Ihnen zudem eine Über­sicht der not­wen­di­gen Arbei­ten erstellen.