Dach­ge­schoss­roh­ling kau­fen und aus­bau­en: Das ist zu beachten

Dachgeschossrohling ausbauen

Vor­han­de­ne Flä­chen nut­zen, statt neu zu bau­en – vie­le Bau­her­ren lieb­äu­geln damit, einen Dach­ge­schoss­roh­ling zu kau­fen und eine Woh­nung dar­aus zu machen. Die Vor­tei­le lie­gen auf der Hand: effi­zi­en­te Nut­zung von Gebäu­den, oft­mals gerin­ge Kauf­sum­men und Ver­dich­tung des Wohn­raums. Aller­dings gibt es auch eini­ge Her­aus­for­de­run­gen zu beach­ten, und zwar am bes­ten vor dem Kauf!

Was ist ein Dachgeschossrohling?

Ein Dach­ge­schoss­roh­ling ist ganz all­ge­mein ein vor­han­de­ner Raum unter dem Dach, der bis­her nicht aus­ge­baut ist. Käu­fer müs­sen davon aus­ge­hen, dass weder Ver­sor­gungs­lei­tun­gen noch Instal­la­tio­nen vor­han­den sind. Auch Dach­fens­ter sind meist Man­gel­wa­re und müss­ten im Zuge des Aus­baus instal­liert wer­den. Durch die archi­tek­to­ni­sche Ent­wick­lung in Deutsch­land sind sol­che Roh­lin­ge ver­gleichs­wei­se häu­fig zu fin­den. Frü­her war der vor­han­de­ne Raum nicht so limi­tiert wie heu­te, sodass der Dach­bo­den oft­mals nur als Abstell­kam­mer dien­te. Zudem galt das Dach frü­her als wenig wohn­taug­lich, da die Tem­pe­ra­tu­ren stark schwan­ken. Eine moder­ne Däm­mung kann die­ses Pro­blem jedoch lösen, sodass der Dach­aus­bau heu­te sehr beliebt ist.

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Die­se Vor­tei­le bie­tet ein Dachgeschossrohling

Das wohl wich­tigs­te Argu­ment für den Dach­aus­bau ist die Ver­füg­bar­keit von Wohn­raum. In vie­len Groß­städ­ten ist der vor­han­de­ne Platz stark begrenzt. Freie Flä­chen für einen Neu­bau zu fin­den, ist nahe­zu unmög­lich. Ein Dach­ge­schoss­roh­ling bie­tet trotz­dem die Mög­lich­keit, Eigen­tum in einem gefrag­ten Vier­tel zu erwer­ben. Dar­über hin­aus berich­ten Bau­her­ren, die sich für einen Dach­ge­schoss­aus­bau ent­schie­den haben, von fol­gen­den Vorteilen:

  • Unver­bau­ba­re Sicht über die Dächer der Stadt
  • Der Preis pro Qua­drat­me­ter ist bei Dach­ge­schoss­roh­lin­gen günstig
  • Der vor­han­de­ne Raum lässt sich nach eige­nen Wün­schen gestalten
  • Es ent­steht ein rea­ler Gegenwert

Wo gibt es Dach­ge­schoss­roh­lin­ge zu kaufen?

Im Grun­de fin­det sich in jeder Stadt ein Gebäu­de, des­sen Dach­ge­schoss sich für den Aus­bau eig­net. Ein ent­schei­den­der Fak­tor ist jedoch die Besitz­ver­tei­lung. Es stellt sich die Fra­ge, wer der bis­he­ri­ge Eigen­tü­mer des Dach­ge­schos­ses ist und wie das Gebäu­de ver­wal­tet wird. Grund­sätz­lich gibt es hier die Mög­lich­kei­ten, in eine bestehen­de WEG (Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft) ein­zu­stei­gen oder einem allei­ni­gen Eigen­tü­mer das Dach abzu­kau­fen, wodurch eben­falls eine WEG ent­steht. Wenn das Dach­ge­schoss bereits im Besitz der Fami­lie ist, ver­rin­gert sich der büro­kra­ti­sche Auf­wand erheblich.

Es ist nicht immer leicht, die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung davon zu über­zeu­gen, das Dach zu ver­kau­fen. Hier ist es hilf­reich, schon früh­zei­tig Kon­zep­te vor­zu­le­gen, wie der Aus­bau ablau­fen kann. Gera­de die Sta­tik und die Belas­tung durch die Bau­stel­le berei­ten den meis­ten Eigen­tü­mern Sor­gen. Ein Gut­ach­ten vom Sta­ti­ker und eine Ein­schät­zung vom Archi­tek­ten lie­fern eine fun­dier­te Argu­men­ta­ti­ons­grund­la­ge und hel­fen dabei, Vor­be­hal­te abzubauen.

Wich­ti­ge Über­le­gun­gen vor dem Dachgeschoss-Kauf

Der Kauf an sich ist jedoch nicht das ein­zi­ge The­ma, das Inter­es­sen­ten unbe­dingt beach­ten soll­ten. Es ist sogar drin­gend ange­ra­ten, ande­re Aspek­te noch weit­aus frü­her abzu­klä­ren. Dazu gehört, den Bebau­ungs­plan vor Ort ein­zu­se­hen oder eine ent­spre­chen­de Anfra­ge beim zustän­di­gen Bau­amt zu stel­len. Es kann sein, dass ein Aus­bau im betref­fen­den Gebäu­de gar nicht zuläs­sig ist – dann haben sich die Hoff­nun­gen früh zerschlagen.

Wei­te­re wich­ti­ge Aspek­te: Ent­schei­dend ist außer­dem, in wel­chem Zustand sich das Objekt befin­det. Hier kann es sinn­voll sein, den Dach­ge­schoss­roh­ling begut­ach­ten zu las­sen: Wie ist die Sta­tik? Ist das Dach bereits gedämmt und ent­spricht die vor­han­de­ne Dämm­schicht dem aktu­el­len Stan­dard? Steht das Gebäu­de mög­li­cher­wei­se unter Denk­mal­schutz, sodass eine Ver­än­de­rung der Dach­haut nicht oder nur ein­ge­schränkt mög­lich ist? Nicht zuletzt gilt ein kri­ti­scher Blick auch dem Dach­stuhl: Feuch­te Stel­len deu­ten auf undich­te Stel­len hin.

Die­se Gewer­ke sind am Dach­ge­schoss­aus­bau beteiligt

Ist die Ent­schei­dung für ein Objekt schließ­lich gefal­len, geht es dar­um, die Bau­maß­nah­me zu koor­di­nie­ren. Wer als Bau­herr beim Dach­aus­bau Geld spa­ren möch­te, kann ver­schie­de­ne Arbei­ten in Eigen­leis­tung erbrin­gen. Dazu zählt auf jeden Fall, even­tu­ell vor­han­de­ne Instal­la­tio­nen zu ent­fer­nen und Schutt her­aus­zu­tra­gen. Ande­re Auf­ga­ben sind jedoch ein Fall für pro­fes­sio­nel­le Hand­wer­ker. Das betrifft zum Bei­spiel alle Arbei­ten an tra­gen­den Bau­tei­len. Auch Elek­tro- und Sani­tär­in­stal­la­tio­nen las­sen die meis­ten pri­va­ten Bau­her­ren von Fach­be­trie­ben durch­füh­ren. Glei­ches gilt für den Ein­bau der Dach­fens­ter: Hier gilt es, Wär­me­brü­cken zu ver­mei­den und mög­lichst viel Licht in den Raum zu brin­gen. Genau­so wie für die Däm­mung ist der Dach­de­cker hier der ers­te Ansprechpartner.

Vie­le wei­te­re Arbei­ten hän­gen vom Zustand des Objekts und den Wün­schen der Auf­trag­ge­ber ab. Häu­fig sind fol­gen­de Gewer­ke am Dach­aus­bau beteiligt:

  • Tro­cken­bau­er unter­tei­len das Dach­ge­schoss in sinn­vol­le Räume.
  • Zim­me­rer und Dach­de­cker kön­nen bei Bedarf Ände­run­gen am Dach­stuhl vor­neh­men. Die Sta­tik ist in jedem Fall zu beachten!
  • Boden­le­ger, Tisch­ler und Maler küm­mern sich um die Details

Auf Grund der Kom­ple­xi­tät der Pla­nung ist es fast immer sinn­voll, einen pro­fes­sio­nel­len Bau­lei­ter zu enga­gie­ren. In Fra­ge kom­men Archi­tek­ten und Bau­in­ge­nieu­re, die sich auf den Aus­bau von Dach­ge­schoss­roh­lin­gen spe­zia­li­siert haben.

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Dach­ge­schoss kau­fen: das rich­ti­ge Vor­ge­hen Schritt für Schritt

Wer einen Dach­ge­schoss­roh­ling kau­fen und aus­bau­en möch­te, soll­te das Vor­ha­ben orga­ni­siert ange­hen. So las­sen sich schon im Vor­feld teu­re Fall­stri­cke umge­hen. Das fol­gen­de Sche­ma hat sich bewährt:

  1. Ver­füg­ba­re Dach­ge­schoss­roh­lin­ge ermitteln
  2. Bebau­ungs­plan ein­se­hen und prüfen
  3. Sta­tik prü­fen lassen
  4. Objekt kau­fen und früh­zei­tig mit allen Eigen­tü­mern sprechen
  5. Aus­bau pla­nen und durch­füh­ren lassen

Ein wei­te­rer wich­ti­ger Fak­tor ist die Finan­zie­rung des Dach­ge­schoss­roh­lings. Hier fal­len nicht nur die Kos­ten für das Dach­ge­schoss an, ins­be­son­de­re der Aus­bau ist teu­er. Aller­dings gibt es För­der­pro­gram­me der KfW, zum Bei­spiel für die ener­ge­ti­sche Sanie­rung von Dächern. Es wird emp­foh­len, vor dem Kauf einen Finan­zie­rungs­plan zu erstel­len und die Kos­ten sau­ber zu kalkulieren.

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Von der Abstell­kam­mer zur Traum­woh­nung über den Dächern: Der Dach­aus­bau hat das Poten­ti­al, hoch­wer­ti­ge Wohn­räu­me zu schaf­fen. Aller­dings sind eini­ge Din­ge bei der Pla­nung zu beach­ten. Ein erfah­re­ner Sta­ti­ker oder ein spe­zia­li­sier­ter Archi­tekt bie­tet die pas­sen­de Hil­fe­stel­lung, um das Pro­jekt erfolg­reich zu realisieren.

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