Brand­schutz­gut­ach­ten im Alt­bau

Brandschutzgutachten im Altbau

In Zei­ten von hohen Immo­b­li­en­prei­sen kommt dem Brand­schutz­gut­ach­ten eine immer höhe­re Bedeu­tung zu. Bspw. soll­te man beim pri­va­ten Haus­kauf sicher gehen, dass das zu erwer­be­ne Objekt den aktu­el­len Bau­ord­nun­gen und Brand­schutz­vor­schrif­ten ent­spricht und nicht ver­steck­te Kos­ten lau­ern.

Män­gel und damit ein­her­ge­hen­de (teu­re) Nach­rüs­tun­gen wer­den in einem Gut­ach­ten auf­ge­deckt. Als obers­tes Schutz­ziel steht dabei immer das Leben von Mensch und Tier im Fokus. Aber nicht nur bau­ord­nungs­recht­li­chen Aspek­te – son­dern immer öfter auch die fach­li­che Beur­tei­lung zu einer kon­kre­ten Fra­ge­stel­lung – wer­den in Brand­schutz­gut­ach­ten geklärt. Zuwei­len sogar auch bei Recht­strei­tig­kei­ten durch ein durch das Gericht öffent­lich bestell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen oder auch bei Ver­si­che­rungs­fäl­len.

Brand­schutz­gut­ach­ten kom­men nicht nur im pri­va­ten Bereich, son­dern spe­zi­ell auch bei Son­der­bau­ten (z. B. KiTas, Schu­len etc.) zur Anwen­dung. Denn gera­de die­se haben oft zurecht hohe Auf­la­gen zum Brand­schutz, die es zu erfül­len gilt.

Bau­recht ist Län­der­sa­che. Hier fin­den Sie eine Lis­te der Bau­ord­nun­gen der jewei­li­gen Bun­des­län­der. Die Auf­la­gen zum Brand­schutz wei­chen durch­aus von­ein­an­der ab. Wen­den Sie sich im Zwei­fel immer an die zustän­di­ge Bau­be­hör­de vor Ort.


Brand­schutz für den Gebäu­de­be­stand

Brand­schutz­be­stim­mun­gen wer­den bei Alt­bau­ten oft nicht voll­um­fäng­lich ein­ge­hal­ten und ent­spre­chen somit nicht dem aktu­el­len bau­recht­li­chen Stand. Des­halb ist es sinn­voll Bestands­im­mo­bi­li­en in regel­mä­ßi­gen Abstän­den auf ihre Wirk­sam­keit und Aktua­li­tät der Brand­schutz­vor­keh­run­gen zu prü­fen – mit einem Brand­schutz­gut­ach­ten. Das Guta­chen zeigt dabei als Bestands­auf­nah­me, ob das Gebäu­de trotz – von der aktu­el­len Bau­ord­nung – abwei­chen­der Bau­aus­füh­rung die Schutz­zie­le erfüllt und kei­ne zusätz­li­che Gefahr im Brand­fall dar­stellt.

Spe­zi­ell bei Um- oder Erwei­te­rungs­bau­ten oder bei einer Nut­zungs­än­de­rung ist im Geneh­mi­gungs­pro­zess häu­fig der Brand­schutz im Gebäu­de­be­stand nach­zu­wei­sen. Das gilt mit­un­ter auch für Wohn­häu­ser.

In der jewei­li­gen Bau­ord­nung ist für den Grad der Anfor­de­run­gen an den Brand­schutz die Gebäu­de­art (Son­der­bau »ja oder nein«) und die Gebäu­de­klas­se (bei »Nicht«-Sonderbauten) maß­ge­bend.


Ein Brand­schutz­gut­ach­ten wird aber auch häu­fig zur Beleuch­tung eines kon­kre­ten Pro­blems bzgl. des Brand­schut­zes auf­ge­stellt. Dem Gebäu­de­ei­gen­tü­mer wer­den dann unter Berück­sich­ti­gung der jewei­li­gen Lan­des­bau­ord­nung und ande­ren gesetz­li­chen Restrik­tio­nen Lösungs­an­sät­ze vom Exper­ten an die Hand gege­ben.

Der Auf­bau des Brand­schutz­gut­ach­tens unter­glie­dert sich zumeist in Befund, Gut­ach­ten und Begrün­dung. Die ent­hal­te­nen Bestands­auf­nah­men und ‑bewer­tun­gen kön­nen als Grund­la­ge für alle vor­beu­gen­den Brand­schutz­maß­nah­men her­an gezo­gen wer­den. Dies kann durch ein auf das Gut­ach­ten auf­bau­en­des Brand­schutz­kon­zept erfol­gen.

Brand­schutz­gut­ach­ten als Kon­zept-Grund­la­ge

Ein Brand­schutz­gut­ach­ten wird meist für bestehen­de Gebäu­de erstellt. Die­ses Gut­ach­ten ist dann häu­fig die Grund­la­ge für ein Brand­schutz­kon­zept, vor allem wenn am bestehen­den Gebäu­de Brand­schutz­män­gel fest­ge­stellt wur­den.

Wäh­rend ein Brand­schutz­gut­ach­ten als Schwach­stel­len­ana­ly­se Ergeb­nis­se für ein bereits bestehen­des Objekt lie­fert und nach Prü­fung vor Ort den tat­säch­li­chen Ist­zu­stand (ggf. mit brand­schutz­tech­ni­schen Män­geln) beschreibt, doku­men­tiert ein Brand­schutz­kon­zept den Soll­zu­stand. Brand­schutz­kon­zep­te ent­ste­hen in der Regel bereits in der Pla­nungs­pha­se eines Objek­tes, d. h. also vor Errich­tung, oder bei einer Nut­zungs­än­de­run­gen und/​oder Umbau im Alt­bau – jeweils als bau­tech­ni­scher Nach­weis zwecks Geneh­mi­gung.

Dank der punkt­ge­nau­en Iden­ti­fi­zie­rung und Doku­men­ta­ti­on der Schwach­stel­len in Form eines aus­führ­li­chen Brand­schutz­gut­ach­ten kön­nen Lösun­gen für das Gebäu­de erar­bei­tet und umge­setzt wer­den. Das Brand­schutz­gut­ach­ten geht dabei flie­ßend in das Brand­schutz­kon­zept über, das dann anschlie­ßend sämt­li­che bau­recht­li­che Vor­schrif­ten mit berück­sich­tigt.

Möch­ten Sie ein Haus kau­fen oder Ihre bestehen­de Immo­bi­lie auf den Brand­schutz prü­fen las­sen, wen­den Sie sich an einen Sach­ver­stän­di­gen vor Ort. Die­ser kann eine Bestands­auf­nah­me durch­füh­ren und ein Gut­ach­ten erstel­len. Rei­chen Sie uns die­ses Gut­ach­ten dann ein, kön­nen wir im Anschluss ein Kon­zept, das auch die bau­recht­li­chen Fra­gen klärt, für Sie erar­bei­ten. Fra­gen Sie uns ger­ne dazu kos­ten­los an:



Brand­schutz­kon­zept in aller Kür­ze

Ob ein Brand ent­steht oder nicht, hängt von dem Gebäu­de und sei­ner Nut­zung ab. Somit haben bspw. Ver­samm­lungs­stät­ten eine höhe­re Brand­ge­fahr als weni­ger besuch­te Gebäu­de. Des­we­gen sind indi­vi­du­el­le (ziel­ori­en­tier­te) aus­ge­ar­bei­tet Brand­schutz­kon­zep­te sinn­voll, um dem jewei­li­gen Fall gerecht zu wer­den.

Die Begrif­fe Brand­schutz­gut­ach­ten, Brand­schutz­kon­zept und Brand­schutz­nach­weis sind nicht klar von­ein­an­der abzu­gren­zen und wer­den des­halb regel­mä­ßig syn­onym ver­wen­det. Nach unse­rem Ver­ständ­nis ist das Brand­schutz­gut­ach­ten als Bestands­auf­nah­me im Bestands­bau zu sehen. Dem­ge­gen­über ist das Brand­schutz­kon­zept bzw. der ‑nach­weis ein bau­tech­ni­scher Nach­weis gemäß Bau­ord­nung – im Neu- sowie Alt­bau (bspw. Umbau oder Nut­zungs­än­de­rung). Die Über­gän­ge sind jedoch flie­ßend. Brand­schutz­kon­zep­te spie­len auf­grund der Kom­ple­xi­ti­tät spe­zi­ell im Son­der­bau eine wich­ti­ge Rol­le.


Der Brand­schutz­sach­ver­stän­di­ge doku­men­tiert im Brand­schutz­kon­zept (unter Berück­sich­ti­gung des aktu­el­len Bau­rechts) die bau­li­chen, anla­gen­tech­ni­schen und orga­ni­sa­to­ri­schen Maß­nah­men, die der Ent­ste­hung eines Bran­des und der Aus­brei­tung von Feu­er und Rauch vor­beu­gen. Eben­so müs­sen wirk­sa­me Lösch­ar­bei­ten und die Ret­tung von Men­schen und Tie­ren mög­lich sein. Indi­vi­du­ell für jedes Gebäu­de wird geprüft, ob wei­te­re Schutz­zie­le erfor­der­lich sind. Bspw.:

  • Die Feu­er­wehr­leu­te müs­sen durch die Brand­schutz­maß­nah­men in der Lage sein eine wirk­sa­me Ret­tungs­ak­ti­on durch­füh­ren zu kön­nen. Eben­so gilt es, die Aus­brei­tung des Bran­des zu ver­hin­dern.
  • Die Nut­zer des Gebäu­des ver­las­sen es, ohne in eine gefähr­li­che Situa­ti­on zu gera­ten.
  • Im Sin­ne des Umwelt­schut­zes sol­len grö­ße­re Men­gen von Schad­stof­fen nicht frei­ge­setzt wer­den.
  • Ein Groß­brand soll­te ver­hin­dert wer­den.
  • Der Brand soll­te sich mög­lichst nicht auf die Nach­bar­schaft aus­deh­nen.

Schon allei­ne aus die­sen Punk­ten ist ersicht­lich, wie ver­schie­den und kom­plex die Erstel­lung eines Brand­schutz­kon­zep­tes ist. Je nach Gebäu­de muss der Exper­te beson­de­re Schutz­maß­nah­men anord­nen. Bei­spiels­wei­se bei denk­mal­ge­schütz­ten Gebäu­den ist die Struk­tur und die Bau­sub­stanz ein wich­ti­ger Teil im Brand­schutz­kon­zept. Bei Muse­en muss das kul­tu­rel­le Erbe, also der Inhalt des Gebäu­des beson­ders geschützt wer­den. Der lau­fen­de Betrieb muss bei mili­tä­ri­schen Ein­rich­tun­gen oder Daten­si­che­rungs­an­la­gen ohne Stö­run­gen wei­ter­ge­hen. Hin­ge­gen ist ein Aus­fall bei For­schungs­ein­rich­tun­gen nicht akzep­ta­bel.

Bei eini­gen Son­der­bau­ten kann das Brand­schutz­kon­zept um wei­te­re Punk­te erwei­tert wer­den. Dazu gehört der Explo­si­ons­schutz, bei­spiels­wei­se mit Gas­mel­de­an­la­gen oder Son­der­schutz­an­la­gen für Gefahr­stoff­la­ger, Tank­la­ger und Lackie­re­rei­en. Auch die Druckerzeu­gung gehört hier dazu.

Sie benö­ti­gen einen Brandschutz­nachweis? Jetzt kos­ten­lo­ses Ange­bot anfra­gen!

Schritt 1 von 3
SSL gesicherte Übertragung

Fazit zum Brand­schutz­gut­ach­ten

Bei Son­der­bau­ten ist der Brand­schutz beson­ders bedeu­tungs­voll. Ein uni­ver­sel­les Schutz­kon­zept ist nicht mög­lich, denn zu unter­schied­lich sind die Gebäu­de, das Nut­zungs­ver­hal­ten und die Per­so­nen­be­we­gun­gen. Bei Son­der­bau­ten im Bestand ist ein Brand­schutz­gut­ach­ten häu­fig eine gute Grund­la­ge zur Kon­zep­ter­stel­lung. Anhand der Män­ge­l­ana­ly­se des Brand­schutz­gut­ach­tens kann ein sinn­vol­les Brand­schutz­kon­zept aus­ge­ar­bei­tet wer­den, das per­fekt auf das jewei­li­ge Gebäu­de zuge­schnit­ten ist. Die dar­in ent­hal­te­nen effek­ti­ven Maß­nah­men ver­hin­dern womög­lich einen Brand und kön­nen den ent­stan­de­nen Scha­den mini­mie­ren.

Aber der Auf­trag für ein Brand­schutz­gut­ach­ten ist auch beim pri­va­ten Haus­kauf zur Auf­de­ckung von Bau- und Brand­schutz­män­geln, oder um eine kon­kre­te Fra­ge­stel­lung zu klä­ren, durch­aus sinn­voll.

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen zum Brand­schutz

Brandschutzplan in Brandschutznachweis

Brand­schutz­plan – das steht drin!

In einem Gebäu­de zählt die Sicher­heit aller Bewoh­ner, Besu­cher und Ange­stell­ten. Der Brand­schutz­nach­weis bzw. das Brand­schutz­kon­zept ist des­halb ein wert­vol­les Instru­ment, um ange­mes­sen auf Brän­de…
Brandschutzkonzept für größere Gebäude

Brand­schutz­konzept für Son­der­bau­ten

Der Schutz vor Brän­den in den vier Wän­den ist nicht nur beim Eigen­heim ein wich­ti­ger Fak­tor. Für grö­ße­re Gebäu­de genügt der klas­si­sche Brand­schutz­nach­weis nicht mehr.
Brandschutzgutachten im Altbau

Brand­schutz­gut­ach­ten im Alt­bau

In Zei­ten von hohen Immo­b­li­en­prei­sen kommt dem Brand­schutz­gut­ach­ten eine immer höhe­re Bedeu­tung zu. Bspw. soll­te man beim pri­va­ten Haus­kauf sicher gehen, dass das zu erwer­be­ne…
Brandschutzklassen

Brand­schutz­klas­sen der DIN 4102–1

In nahe­zu allen Bau­vor­ha­ben müs­sen Maß­nah­men zum Brand­schutz ergrif­fen wer­den. Für Wohn­häu­ser muss ein Brand­schutz­nach­weis erstellt wer­den. Grö­ße­re Objek­te ver­lan­gen ein Brand­schutz­kon­zept.