Bau­neben­kos­ten in der Über­sicht

Baunebenkosten machen einen nicht unerheblichen Teil der Baukosten aus

Bau­neben­kos­ten sind alle Kos­ten, die neben dem eigent­li­chen Kauf­preis eines Hau­ses bzw. eines Grund­stücks anfal­len. Die­se Kos­ten soll­ten unbe­dingt mit in die Kal­ku­la­ti­on für die Bau­fi­nan­zie­rung ein­flie­ßen, kön­nen sie doch bis zu 15 % oder 20 % der Gesamt­kos­ten aus­ma­chen. Im Nach­fol­gen­den sind die mög­li­chen Bau­neben­kos­ten auf­ge­lis­tet, die in allen Pha­sen des Bau­pro­jekts auf­tre­ten kön­nen.


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Grund­stücks­er­werb /​ Kauf­ne­ben­kos­ten

Bereits in Zusam­men­hang mit dem Kauf eines Grund­stücks oder Hau­ses fal­len ers­te Kos­ten an: Falls Sie einen Mak­ler bei der Suche nach einem Grund­stück hin­zu­ge­zo­gen haben, muss natür­lich die Mak­ler­pro­vi­si­on gezahlt wer­den. Die Gebüh­ren hier­für sind je nach Regi­on unter­schied­lich, unge­fähr wer­den in der Regel jedoch 4 bis 7 % des Kauf­prei­ses für den Mak­ler ver­an­schlagt.

Des Wei­te­ren sind die Notar­kos­ten zu ent­rich­ten, wel­che gesetz­lich fest­ge­legt wer­den. Der Notar besie­gelt den Eigen­tü­mer­wech­sel im Kauf­ver­trag und tätigt die Ein­tra­gung der Grund­schuld. Hier­für fal­len in der Regel Kos­ten zwi­schen 1,5 und 2 % des Immo­bi­li­en­prei­ses an. Hin­zu kommt die Ein­tra­gung des Besitz­ver­hält­nis­ses ins Grund­buch. Hier­für erhebt jede Gemein­de zusätz­li­che Gebüh­ren.

Die Grund­er­werbs­steu­er muss dar­über hin­aus bei jedem Kauf eines Grund­stücks gezahlt wer­den. Die Grund­er­werbs­steu­er ist Län­der­sa­che und daher unter­schied­lich hoch. Sie liegt zwi­schen 3,5 und 6,5 % des Kauf­prei­ses.

Bau­neben­kos­ten in der Bau­vor­be­rei­tung

Die meis­ten Bau­neben­kos­ten fal­len in der Pha­se der Bau­vor­be­rei­tung an. Damit über­haupt mit dem Bau begon­nen wer­den kann, müs­sen eini­ge Vor­be­rei­tun­gen getrof­fen wer­den, die selbst­ver­ständ­lich Kos­ten mit sich tra­gen.

Zunächst wären hier die Kos­ten für den Bau­an­trag, die Bau­ge­neh­mi­gung und die Bau­an­zei­ge genannt. Jedes neu gebau­te Gebäu­de – oder auch nur die Um- oder Aus­bau­ten eines Hau­ses – benö­ti­gen eine Bau­ge­neh­mi­gung, die über den Bau­an­trag gestellt wird und unter ande­rem den Stand­si­cher­heits­nach­weis des Sta­ti­kers ent­hält. Die Kos­ten für den Bau­an­trag belau­fen sich auf cir­ca 0,5 % der Bau­sum­me, vari­ie­ren aber je nach Bun­des­land. Die Bau­an­zei­ge zeigt den offi­zi­el­len Beginn des Bau­vor­ha­bens an.

Sinn­voll kann eine Bau­ver­trags­prü­fung durch einen Rechts­an­walt sein. Die­se kos­tet ca. 250 Euro und stellt sicher, dass der Bau­ver­trag frei von mög­li­chen »Fal­len« ist.

Ein geo­tech­ni­scher Bericht muss vor Bau­be­ginn Aus­kunft über die Boden­be­schaf­fen­heit lie­fern. Die­ses Bau­grund­gut­ach­ten kos­tet in etwa 0,1 bis 0,5 % der gesam­ten Bau­kos­ten.

Für den Bau­an­trag benö­tigt man zudem Ver­mes­sungs­un­ter­la­gen. Sowohl ein amt­li­cher als auch ein objekt­be­zo­ge­ner Lage­plan müs­sen erstellt wer­den, bevor mit dem Bau begon­nen wer­den kann. Mit die­ser Auf­ga­be wird ein Ver­mes­sungs­bü­ro beauf­tragt, wel­ches Kos­ten in Höhe von etwa 2.000 bis 3.000 Euro, je nach Bun­des­land, erhebt.

Zusatz­kos­ten bei der Erschlie­ßung

Kos­ten fal­len zudem für die Erschlie­ßung des Grund­stücks an: Der Gas- und Abwas­ser­an­schluss, der Zugang zu Frisch­was­ser sowie Anschlüs­se an das Strom­netz, der Tele­fon­an­schluss und der Anschluss ans Kabel­fern­se­hen fal­len unter die­se Erschlie­ßungs­kos­ten, gege­be­nen­falls sogar der Anschluss ans ört­li­che Ver­kehrs­netz. Alles in allem soll­ten mit ca. 10.000 bis 20.000 Euro gerech­net wer­den.

Die Frei­ma­chung des Grund­stücks ist ein wei­te­rer Kos­ten­fak­tor. Falls auf dem erwor­be­nen Grund­stück alte Gebäu­de ste­hen, die abge­ris­sen wer­den müs­sen, um mit dem Neu­bau begin­nen zu kön­nen, ver­ur­sacht dies gege­be­nen­falls hohe Abriss­kos­ten. Auch even­tu­el­le Baum­fäll­ar­bei­ten und das hier­für nöti­ge Ein­ho­len einer Fäll­ge­neh­mi­gung zäh­len zu den Bau­neben­kos­ten. Die Kos­ten für die Frei­ma­chung des Grund­stücks kön­nen leicht meh­re­re tau­send Euro betra­gen.

Für die Ein­rich­tung der Bau­stel­le selbst müs­sen Was­ser und Bau­strom ange­schlos­sen wer­den. Hier­für ist mit ca. 500 bis 1.000 Euro zu rechen. In eini­gen Fäl­len müs­sen auch Bau­stra­ßen ange­legt wer­den.

Wei­te­re Bau­neben­kos­ten bil­den der Aus­hub für die Kel­ler- oder Boden­plat­te, sowie die Abfuhr von aus­ge­ho­be­nem Erd­reich. In der Regel kos­tet die Ent­sor­gung des Erd­aus­hubs 8 bis 16 Euro pro m². Beson­ders teu­er wer­den kann es jedoch, wenn gif­ti­ge Alt­las­ten im Boden gefun­den wer­den, die fach­ge­recht ent­sorgt wer­den müs­sen.

Bei man­chen Bau­vor­ha­ben – abhän­gig von der Kom­ple­xi­tät des Baus und je nach Bun­des­land – muss ein Prüf­sta­ti­ker die gesam­te Sta­tik des geplan­ten Gebäu­des, also die bereits erstell­ten sta­ti­schen Berech­nun­gen, noch ein­mal vor Bau­be­ginn kon­trol­lie­ren und einen Prüf­be­richt erstel­len.


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Bau­neben­kos­ten in der Bau­pha­se

Ist die Vor­be­rei­tungs­pha­se abge­schlos­sen, kann end­lich mit dem eigent­li­chen Bau begon­nen wer­den. Doch auch in der Bau­pha­se fal­len noch eini­ge Bau­neben­kos­ten an:

Ein gro­ßer Kos­ten­punkt stellt die Bezah­lung des Archi­tek­ten dar. Sei­ne Arbeit ist in neun Leis­tungs­pha­sen unter­teilt, von denen ent­we­der alle oder nur Tei­le gebucht wer­den kön­nen. Das Archi­tek­ten­ho­no­rar ist in der Hono­rar­ord­nung für Archi­tek­ten und Inge­nieu­re (HOAI) gere­gelt. Im Durch­schnitt lie­gen die Kos­ten für einen Archi­tek­ten bei zwi­schen 12 und 15 % der Bau­kos­ten.

Sinn­voll ist es, den Bau durch einen Bau­sach­ver­stän­di­gen beglei­ten zu las­sen. Er besucht die Bau­stel­le in regel­mä­ßi­gen Abstän­den und hat einen Über­blick über den Bau­fort­schritt und even­tu­ell auf­tre­ten­de Män­gel. Die Arbeit wird nach Stun­den abge­rech­net – je nach Anzahl der Besu­che soll­ten mit min­des­tens 1.500 bis 2.000 Euro gerech­net wer­den, in eini­gen Fäl­len aber auch deut­lich mehr. Es kann ent­we­der ein Gut­ach­ter vom TÜV oder vom Bau­her­ren­schutz­bund beauf­tragt wer­den. Für ein schrift­li­ches Bau­gut­ach­ten zah­len Sie noch ein­mal extra.

Im Blick haben soll­te man in der Bau­pha­se zudem die Kos­ten durch die Bau­zeit- und die Bereit­stel­lung­zin­sen. Ers­te­re fal­len für den bereits genutz­ten Teil des Bank­dar­le­hens an; Letz­te­re durch die rei­ne Vor­hal­tung des Gel­des durch die Haus­bank.

Die Bau­stel­le ist ein Ort mit vie­len finan­zi­el­len Risi­ken. Emp­feh­lens­wert ist daher der Abschluss von min­des­tens 3 Ver­si­che­run­gen. Zum einen ist dies die Bau­her­ren­haft­pflicht­ver­si­che­rung, wel­che bei Schä­den greift, die Per­so­nen ent­ste­hen, die am Haus­bau betei­ligt sind. Zum Zwei­ten wäre da die Bau­leis­tungs­ver­si­che­rung, wel­che bei unvor­her­ge­se­he­nen Schä­den in der Bau­pha­se in Kraft tritt. Sowohl Van­da­lis­mus als auch Mate­ri­al- oder Kon­struk­ti­ons­feh­ler des Gebäu­des deckt sie ab. Allein für den Fall eines Scha­dens durch Feu­er soll­te eine drit­te Ver­si­che­rung abge­schlos­sen wer­den, die Feu­er­roh­bau- und Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung, die alle Brand­schä­den abdeckt.

Bau­neben­kos­ten nach dem Haus­bau

Wenn der Bau einer Außen­an­la­ge geplant ist, etwa eine Ter­ras­se, eine Gara­ge oder ein Pool, führt das natür­lich zu wei­te­ren Kos­ten. Die Höhe der Neben­kos­ten hängt hier ganz von den Wün­schen der Haus­be­sit­zer ab.

Auch even­tu­el­le Kos­ten für den Innen­aus­bau, zum Bei­spiel das Ein­bau­en einer Küche oder der Boden­be­lä­ge, zäh­len zu den Bau­neben­kos­ten, die nach der Fer­tig­stel­lung des Baus noch anfal­len und leicht meh­re­re tau­send Euro umfas­sen kön­nen.


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Bau­neben­kos­ten sind alle Kos­ten, die neben dem eigent­li­chen Kauf­preis eines Hau­ses bzw. eines Grund­stücks anfal­len. Die­se machen einen nicht uner­heb­li­chen Anteil der Gesamt­bau­kos­ten aus.