Bau­ge­neh­mi­gung erhal­ten – Wie gehe ich rich­tig vor?

Baugenehmigung

In Zei­ten, in denen nied­ri­ge Zin­sen den Markt bestim­men, inves­tie­ren vie­le Grundstückseigentümer:innen ihr Geld in den Aus­bau oder Neu­bau des eige­nen Hau­ses. Bevor mit dem Bau gestar­tet wer­den kann, wird zumeist erst eine Bau­ge­neh­mi­gung benö­tigt. Was eine Bau­ge­neh­mi­gung in Abgren­zung zu einer Bau­frei­ga­be ist, wie viel sie kos­tet, wann eine Bau­ge­neh­mi­gung benö­tigt wird und wie lang der Pro­zess dau­ert, erklä­ren wir Ihnen in die­sem Ratgeber.

Was ist eine Baugenehmigung?

Eine Bau­ge­neh­mi­gung ist eine Art Bau­erlaub­nis von Sei­ten der öffent­li­chen Hand. Teil­wei­se wird die­se auch Bau­be­wil­li­gung genannt. Die Bau­ge­neh­mi­gung berech­tigt Sie als Bau­herr­schaft dazu, auf einem Grund­stück eine bestimm­te bau­li­che Ver­än­de­rung vor­zu­neh­men. Eine bau­li­che Ver­än­de­rung kann ein Neu­bau oder ein Bestands­bau sein. Oft wird eine Bau­ge­neh­mi­gung mit Auf­la­gen erteilt, die bis zum tat­säch­li­chen Beginn der Bau­maß­nah­men erfüllt wer­den müs­sen. Anfan­gen zu bau­en, dür­fen Sie dann erst nach einer Bau­frei­ga­be. Die Bau­frei­ga­be erken­nen Sie anhand eines gro­ßen „roten Punk­tes“ in einem Schrei­ben der zustän­di­gen Behör­de. Eine Bau­frei­ga­be erhal­ten Sie in der Regel mit Ein­rei­chen der Baubeginnsanzeige.

Wie erhal­te ich eine Baubewilligung?

Für die Bau­ge­neh­mi­gung müs­sen Sie zunächst einen Bau­an­trag stel­len. Die Bau­an­trags­for­mu­la­re erhal­ten Sie bei den zustän­di­gen Bau­be­hör­den Ihrer Kom­mu­ne, teil­wei­se auch online unter der Rubrik »Bür­ger­ser­vice«. Um einen Bau­an­trag stel­len zu kön­nen, benö­ti­gen Sie einen bau­vor­la­ge­be­rech­tig­ten Per­son. In der Regel han­delt es sich um eine:n Architekt:in oder Bauingenieur:in. Mit der Unter­schrift, ist die­ser für die Rich­tig­keit der pla­ne­ri­schen Anga­ben ver­ant­wort­lich. Sie als Bau­herr­schaft unter­schrei­ben den Bau­an­trag, um der Bau­auf­sicht zu zei­gen, dass Sie mit der geplan­ten Bebau­ung ein­ver­stan­den sind.

Ich habe eine Bau­ge­neh­mi­gung, aber noch kei­ne Bau­frei­ga­be – Warum?

Ein voll­stän­di­ger Bau­an­trag, auch Bau­ge­such genannt, umfasst neben dem Bau­an­trags­for­mu­lar noch wei­te­re Unter­la­gen. Die­se wer­den als Bau­vor­la­gen bezeich­net. Lie­gen die­se Unter­la­gen nicht vor, wird eine Bau­ge­neh­mi­gung mit Auf­la­gen erteilt. In die­sem Fall müs­sen Sie feh­len­de Unter­la­gen nachreichen.

Zu den Unter­la­gen gehö­ren im Regel­fall ver­schie­de­nen Plan­zeich­nun­gen sowie bau­tech­ni­sche Nach­wei­se, die sicher­stel­len, dass Ihr Haus auch stand­si­cher, aus­rei­chend wärme‑, schall- und brand­ge­schützt ist. Die Plan­zeich­nun­gen umfas­sen zumeist die Bau­zeich­nun­gen und den Lage­plan. Der zu erbrin­gen­de Leis­tungs­um­fang fällt abhän­gig vom Bau­vor­ha­ben aus.

Es kommt nicht sel­ten vor, dass bei der Bau­an­trags­stel­lung die Unter­la­gen nicht voll­stän­dig vor­ge­legt wer­den, sodass die Bau­be­hör­de nicht unmit­tel­bar eine Bau­frei­ga­be erteilt. Ein häu­fig ein­tre­ten­des Bei­spiel für eine ver­zö­ger­te Bau­frei­ga­be, ist das Feh­len von bau­ord­nungs­recht­lich erfor­der­li­chen Nach­wei­sen. Damit ist bspw. ein Stand­si­cher­heits­nach­weis gemeint. Dar­aus folgt ein ver­zö­ger­ter Baubeginn.

Bei wel­chen Bau­vor­ha­ben benö­ti­ge ich eine Genehmigung?

Ob Sie über­haupt einen Bau­an­trag stel­len müs­sen und eine Bau­ge­neh­mi­gung für Ihr Bau­vor­ha­ben benö­ti­gen, ist län­der­spe­zi­fisch in den Bau­ord­nun­gen gere­gelt. Je nach Bun­des­land, sind in den Bau­ord­nun­gen unter­schied­li­che Kri­te­ri­en für die Not­wen­dig­keit einer Bau­ge­neh­mi­gung genannt. Bei klei­ne­ren Maß­nah­men, bspw. einem klei­nen Gar­ten­haus, benö­ti­gen Sie kei­ne Bau­ge­neh­mi­gung. Sie kön­nen sich grob mer­ken, dass eine Bau­ge­neh­mi­gung immer dann not­wen­dig ist, wenn Ihre bau­li­chen Ver­än­de­run­gen das öffent­li­che Erschei­nungs­bild beein­flus­sen, die vor­ge­se­he­ne Nut­zung ver­än­dert wird oder der Nach­bar durch Ihre Bebau­ung benach­tei­ligt wer­den könn­te. Bei­spie­le stel­len etwa der Aus­bau einer Dach­gau­be, die Umnut­zung von Gewer­be in Wohn­raum oder ein schlech­te­rer Licht­ein­fall dar. Wir emp­feh­len Ihnen, Ihren kon­kre­ten Fall mit einer Architekt:in zu bespre­chen und zu planen.

Was kos­tet eine Baugenehmigung?

Eine Bau­ge­neh­mi­gung erfor­dert immer eine Zusam­men­ar­beit zwi­schen Bauherr:in, den Planer:innen und der Bau­be­hör­de. Kos­ten ent­ste­hen für die Antrags­stel­lung und die Prü­fung. Den Bau­en­den selbst, wird der Bau­an­trag vor allem Zeit kos­ten. Dar­um soll­ten Sie die­se sog. Oppor­tu­ni­täts­kos­ten unbe­dingt einkalkulieren.

Die Gebüh­ren für die Prü­fung Ihres Bau­vor­ha­bens erfah­ren Sie bei der zustän­di­gen Bau­be­hör­den. Die Kos­ten bei den Bau­be­hör­den sind im Ver­gleich zu den Pla­nungs- und anschlie­ßen­den Bau­kos­ten, aller­dings ver­nach­läs­sig­bar gering. Der Groß­teil der Auf­wen­dun­gen ent­steht bei der Bau­an­trags­stel­lung beim Objekt­pla­ner. Der Preis für das Aus­fül­len des Bau­an­tra­ges und der Erstel­lung der Bau­vor­la­gen (Zeich­nun­gen und Berech­nun­gen) ist abhän­gig von der Grö­ße und Kom­ple­xi­tät Ihres Bauvorhabens.

Im Hin­blick auf das gesam­te Pro­jekt, kön­nen wei­te­re Kos­ten ent­ste­hen, wenn sich die Bau­ge­neh­mi­gung ver­zö­gert. Gemeint sind Miet­kos­ten für die Woh­nung in der Sie noch woh­nen oder auch Bereit­stel­lungs­zin­sen bei der Bank für Kre­di­te, die Sie bean­tragt, aber noch nicht abge­ru­fen haben. Hier stellt sich aller­dings die Fra­ge, inwie­fern die aus­ge­hen­de Pla­nung, auf derer Basis die Beur­tei­lung einer Abwei­chung erfolgt, auch rea­lis­tisch ist.

Wie lan­ge dau­ert es bis zur Baugenehmigung?

Ent­ge­gen vie­ler Anga­ben im Netz, ist die Fra­ge nach der Geneh­mi­gungs­dau­er pau­schal nicht zu beant­wor­ten. Sie ist in der Pra­xis maß­geb­lich davon abhän­gig, wie gut die Bau­en­den und Ihr Pla­ner­team koope­rie­ren und pla­nen. Das Ziel ist der voll­stän­di­ge Bau­an­trag ohne Män­gel. Eben­so spielt die Kom­pe­tenz und Koope­ra­ti­on der Mit­ar­bei­ten­den in den Geneh­mi­gungs­be­hör­den eine Rol­le. Einer Ein­zel­per­son lässt sich in der Regel nicht die Schuld in die Schu­he schieben.

Die Prüf­dau­er für klei­ne­re Bau­vor­ha­ben, ist teil­wei­se in den Bau­ord­nun­gen gere­gelt. Bei einem sehr ein­fa­chen Bau­vor­ha­ben, z.B. einem EFH-Haus in einem neu geplan­ten Bau­ge­biet, dau­ert es bis zur Geneh­mi­gung einen Monat (sie­he z. B. §63 BauO NRW; Stand: 2021). Für die meis­ten pri­va­ten Bau­vor­ha­ben wird in den Bau­ord­nun­gen eine Prüf­dau­er von bis zu sechs Wochen ange­ge­ben. Erfah­run­gen aus der Ver­gan­gen­heit zei­gen jedoch, dass die Geneh­mi­gungs­dau­er in der Rea­li­tät teils län­ger aus­fällt. Dies ist meist der Unvoll­stän­dig­keit oder den feh­len­den Res­sour­cen bei den Bau­be­hör­den geschul­det. Digi­ta­li­sie­rungs­maß­nah­men bei Pla­nungs­bü­ros und Behör­den, sol­len an die­ser Stel­le Abhil­fe leisten.

Fazit – Gut vor­be­rei­tet ist halb gebaut!

Wir fas­sen zusam­men, dass die Bau­ge­neh­mi­gung eine Art Bau­erlaub­nis dar­stellt, Sie jedoch ohne Bau­frei­ga­be noch nicht dazu befugt, mit dem Bau tat­kräf­tig los­zu­le­gen. Die Dau­er und die Kos­ten einer Bau­ge­neh­mi­gung sind von Ihrem geplan­ten Bau­vor­ha­ben abhän­gig. Zudem emp­feh­len wir Ihnen den Bau­an­trag mög­lichst voll­stän­dig ein­zu­rei­chen, denn dies spart Zeit und Kos­ten. Wenn Sie Unter­la­gen nach­rei­chen, hat die Behör­de gesamt­heit­lich einen höhe­ren Prüf­auf­wand, da ein wie­der­hol­tes Prü­fen not­wen­dig wird. Dadurch ver­zö­gert sich der Erhalt der Bau­frei­ga­be. Für einen mög­lichst rei­bungs­lo­sen Geneh­mi­gungs­pro­zess, soll­ten Sie aus unse­rer Sicht, früh­zei­tig Klar­heit dar­über erlan­gen, wel­che Pla­nungs­leis­tun­gen (Ent­wür­fe, Sta­tik, Wär­me-, Schall-, Brand­schutz­nach­weis, etc.) Sie erbrin­gen müs­sen.