Bau­en in zwei­ter Rei­he: Eine Fra­ge der Statik?

Bauen in zweiter Reihe

Ein gro­ßer Gar­ten hin­ter dem Haus, ein üppi­ger Hof zwi­schen Anwe­sen und Scheu­ne oder ein unge­nutz­tes Stück Land auf einem bestehen­den Grund­stück: So oder ähn­lich sehen sie aus, die Wunsch-Bau­plät­ze vie­ler poten­ti­el­ler Bau­her­ren. Die Rede ist vom Bau­en in zwei­ter Rei­he. Doch stellt sich die Fra­ge: Ist hier etwas Beson­de­res zu berück­sich­ti­gen, wenn ganz in der Nähe eines bestehen­den Hau­ses gebaut wird? Ist die Sta­tik mög­li­cher­wei­se komplizierter?

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Wann steht ein Bau in zwei­ter Reihe?

Bevor es um die kon­kre­te Umset­zung von Bau­pro­jek­ten geht, ist zunächst zu klä­ren: Wann han­delt es sich über­haupt um einen Bau in zwei­ter Rei­he? Hier lohnt ein Blick in die Fach­spra­che: Die zwei­te Rei­he wird hier als zwei­te Bau­tie­fe bezeich­net. Das heißt, dass der Neu­bau auf der von der Stra­ße abge­wand­ten Sei­te des Grund­stücks ent­steht. Er liegt dann im All­ge­mei­nen hin­ter dem bestehen­den Haus. Dar­aus erge­ben sich ver­schie­de­ne Vor- und Nach­tei­le, die je nach Situa­ti­on vor Ort überwiegen.

Vor­tei­le: Der wohl größ­te Vor­teil ist das güns­ti­ge Bau­grund­stück. Nicht sel­ten geht es um den Gar­ten der eige­nen Eltern oder ande­rer Ver­wand­ter. So liegt der Kauf­preis übli­cher­wei­se deut­lich unter dem Niveau für ein neu­es Bau­grund­stück. Gele­gent­lich wer­den die Bau­plät­ze in zwei­ter Rei­he sogar ver­schenkt. Dar­über hin­aus nut­zen Bau­her­ren damit die soge­nann­te stil­le Aus­bau­re­ser­ve, was als öko­lo­gisch sinn­voll gilt. Statt die Regi­on immer wei­ter zu zer­sie­deln, wird die Stadt dadurch ver­dich­tet. In der Regel sind auch wich­ti­ge Struk­tu­ren wie Kin­der­gär­ten und Super­märk­te bereits in der Nähe vorhanden.

Nach­tei­le: Ein wesent­li­cher Nach­teil kann zunächst das Platz­an­ge­bot sein. Unter Umstän­den lie­gen Neu­bau und Alt­bau sehr nah bei­ein­an­der. Folg­lich lei­det die Pri­vat­sphä­re. Eben­so ist die Anbin­dung an die Stra­ße oft­mals schwie­rig. Zu beach­ten ist außer­dem, dass die Ver­dich­tung nicht allen Nach­barn gefällt. Nicht zuletzt gibt es gesetz­li­che Vor­ga­ben, die das Bau­vor­ha­ben erschwe­ren oder unmög­lich machen können.

Gesetz­li­che Vor­ga­ben zum Bau­en in zwei­ter Reihe

Eins vor­weg: Die Sta­tik ist weit­aus weni­ger pro­ble­ma­tisch als der recht­li­che Rah­men. Die wich­tigs­te bin­den­de Vor­ga­be ist der Bebau­ungs­plan. Er schreibt grund­sätz­lich fest, ob das Wunsch­grund­stück bebaut wer­den darf oder nicht. Ver­ein­facht gesagt, gibt es es hier zwei Mög­lich­kei­ten. Liegt das Grund­stück in einem soge­nann­ten unbe­plan­ten Innen­be­reich, ist der Bau nahe­zu aus­ge­schlos­sen. Gibt es hin­ge­gen einen Bebau­ungs­plan, ist es mög­lich, ein Haus zu errich­ten. Zu beach­ten sind dann jedoch die spe­zi­el­len Vor­ga­ben. Zum Bei­spiel ist meist ein fes­ter Abstand zwi­schen Gebäu­den vor­ge­schrie­ben. Lässt sich die­ser über­haupt ein­hal­ten? Eine zwei­te Hür­de stellt der § 34 Bau­ge­setz­buch (Bau­GB) dar: Er schreibt vor, dass sich der Neu­bau »in die Eigen­art der nähe­ren Umge­bung« ein­pas­sen muss. Trifft das zu? Das ist selbst­ver­ständ­lich Aus­le­gungs­sa­che. Wäh­rend eine wei­ße Dop­pel­haus­hälf­te hin­ter dem denk­mal­ge­schütz­ten Rest­hof sicher nicht erlaubt wird, stellt ein rotes Ein­fa­mi­li­en­haus hin­ter einem Back­stein­bau schon einen Zwei­fels­fall dar. Zustän­dig ist hier das Bau­amt vor Ort.

Wenn die Bau­vor­anfra­ge nega­tiv beschie­den wur­de, gibt es immer noch Mög­lich­kei­ten, mehr Wohn­raum zu schaf­fen, und zwar im bestehen­den Gebäu­de. Viel­leicht kommt der Dach­ge­schoss-Aus­bau, ein Anbau oder eine Geschoss­auf­sto­ckung in Fra­ge? So ent­steht mehr Platz, ohne ein neu­es Haus errich­ten zu müs­sen. Sta­ti­ker hel­fen ger­ne bei der Umset­zung der jewei­li­gen Maßnahme.

Sta­tik beim Bau­en in zwei­ter Reiher

In Bezug auf die Sta­tik ist der Bau in zwei­ter Tie­fe im Prin­zip weni­ger pro­ble­ma­tisch. Sofern der Unter­grund gut ist und der Platz aus­reicht, lässt sich das Trag­werk wie bei einem typi­schen Neu­bau pla­nen. Anspruchs­vol­ler kann es jedoch sein, wenn der Abstand zum nächs­ten Gebäu­de sehr gering aus­fällt. Dann muss der pla­nen­de Bau­in­ge­nieur einen genau­en Blick auf die Vor­ga­ben zum Brand­schutz und die recht­li­che Situa­ti­on beim Bau nahe der Grund­stücks­gren­ze wer­fen. Der Sta­ti­ker kann außer­dem eine wei­te­re wich­ti­ge Funk­ti­on erfül­len. Mit sei­nen Plä­nen weist er nach, dass der Bau in zwei­ter Rei­he die oben genann­ten Auf­la­gen (Bebau­ungs­plan, Bau­ge­setz­buch) erfüllt. Es ist des­halb rat­sam, direkt in der ers­ten Pla­nungs­pha­se einen Sta­ti­ker oder Archi­tek­ten hin­zu­zu­zie­hen. Es emp­fiehlt sich unter Umstän­den sogar eine Machbarkeitsstudie.

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Wor­an soll­ten Bau­her­ren denken?

Beim Bau in zwei­ter Rei­he sind eini­ge Aspek­te zu berück­sich­ti­gen. Hier die wich­tigs­ten Punk­te in der Über­sicht:

  • Gibt es einen gül­ti­gen Bebauungsplan?
  • Ist der Platz ausreichend?
  • Kann sich das Gebäu­de in den Bestand einfügen?
  • Sind die Abstän­de zu den Nach­barn aus­rei­chend bemessen?

Tipps zum erfolg­rei­chen Bau in zwei­ter Reihe

Damit der Bau in zwei­ter Rei­he ein Erfolg wird, gibt es eini­ge hilf­rei­che Tipps. Der wohl wich­tigs­te lau­tet: Bau­her­ren soll­ten sich so früh wie mög­lich an die zustän­di­ge Behör­de wen­den und eine Bau­vor­anfra­ge stel­len. So lässt sich bereits im Vor­feld klä­ren, ob ein poten­ti­el­ler Bau über­haupt geneh­mi­gungs­fä­hig ist. Dazu ist es hilf­reich, einen Sta­ti­ker oder Archi­tek­ten hin­zu­zu­zie­hen. Ein zwei­ter guter Tipp: die Ein­schät­zung der Nach­barn ein­ho­len. Nicht alle freu­en sich, wenn die Frei­flä­che zwi­schen Grund­stü­cken plötz­lich bebaut wird. Spä­te­rer Ärger lässt sich gut ver­mei­den, wenn vor­her alle Betrof­fe­nen ein­be­zo­gen wer­den. Nicht zuletzt gilt: Wer bau­en will, muss mit dem Bau­platz zufrie­den sein. Das trifft auch dann zu, wenn das Grund­stück güns­tig zu haben ist.

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Wei­te­re Infor­ma­tio­nen zu EFH

Ausfuehrungsplanung am Bau

Ausführungs­planung beim Hausbau

Der Bau eines Gebäu­des unter­liegt grund­sätz­lich der HOAI, die über die Leis­tun­gen und Hono­ra­re von Archi­tek­ten und Inge­nieu­ren infor­miert. Die 9 Leis­tungs­pha­sen beinhal­ten eben­falls die …