Bau­en im Bestand: Wann ist ein Sta­ti­ker sinn­voll?

Bauen im Bestand ist sinnvoll

Bau­en im Bestand gilt als alter­na­ti­ve Mög­lich­keit zum moder­nen Neu­bau. Wäh­rend nach dem Krieg vor allem der Auf­bau neu­er Wohn­ein­hei­ten im Fokus der Auf­merk­sam­keit stand, ist das heut­zu­ta­ge anders. Immer häu­fi­ger ruht der Blick auf Bestands­ge­bäu­den. Alt­bau­ten und denk­mal­ge­schütz­te Häu­ser im Beson­de­ren wer­den immer häu­fi­ger moder­ni­siert und in ihrem Wert gestei­gert. Was bedeu­tet »Bau­en im Bestand« unter die­sem Gesichts­punkt kon­kret?

Für gewöhn­lich küm­mern sich Archi­tek­ten in enger Zusam­men­ar­beit mit Trag­werks­pla­nern um die stand­si­che­re Errich­tung neu­er Gebäu­de. Dabei sind die­se bei­den Berufs­grup­pen eben­falls bei Alt­bau­ten tätig. Denn ins­be­son­de­re die älte­ren Häu­ser sind einer lan­gen Nut­zungs­zeit aus­ge­setzt. Damit kann eben­falls eine Ver­än­de­rung der Sub­stanz ein­her­ge­hen.

Die Bean­spru­chung durch Men­schen und Möbeln, Wit­te­run­gen und vie­le Ursa­chen mehr kön­nen einem Gebäu­de mit den Jah­ren zuset­zen. Beim Bau­en im Bestand geht es daher vor­ran­gig um drei Fak­to­ren: Instand­set­zung, Moder­ni­sie­rung und Sanie­rung.

Moder­ni­sie­rung: Brau­che ich einen Sta­ti­ker?

Die Moder­ni­sie­rung eines bestehen­den Gebäu­des zielt dar­auf ab, den Gebrauchs­wert einer Immo­bi­lie zu stei­gern. Das Haus soll dem­nach eine Wert­stei­ge­rung erfah­ren. Dies geschieht vor­ran­gig durch Maß­nah­men, die den Wohn­kom­fort erhö­hen. Dazu kann bei­spiels­wei­se ein Dach­aus­bau mit Däm­mung (zwecks Wohn­raum­schaf­fung), der Ein­bau von neu­en Fens­ter, aber auch der Ein­bau eines Fahr­stuh­les zäh­len. Auch der Aus­tausch der ver­al­te­ten Hei­zungs­an­la­ge zuguns­ten einer moder­ne­ren, ener­gie­ef­fi­zi­en­te­ren Anla­ge gehört zu die­sen Maß­nah­men. Spe­zi­ell bei Dämm­maß­nah­men am Dach oder bei Wand- und Decken­durch­brü­chen ver­än­dern sich die Las­ten und ein Sta­ti­ker soll­te das Trag­werk prü­fen. Aber auch beim Sanie­ren von Fens­tern, Wän­den und Türen ist ein Sta­ti­ker uner­läss­lich.

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Bei einer Moder­ni­sie­rung ste­hen nach­hal­ti­ge Maß­nah­men zuneh­mend im Vor­der­grund. Spe­zi­ell der ver­stärk­te Kli­ma­schutz trägt dazu bei. Gesetz­li­che Vor­ga­ben und ver­schie­de­ne För­der­pro­gram­me (z. B. der indi­vi­du­el­le Sanie­rungs­fahr­plan bzw. die Ener­gie­be­ra­tung) stel­len eini­ge Optio­nen dar, um effi­zi­ent den Wert eines Hau­ses nach­hal­tig zu stei­gern. Aber wann ist ein Sta­ti­ker für die Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men erfor­der­lich? Wel­che Maß­nah­men gehö­ren im Detail zur Moder­ni­sie­rung eines Hau­ses?

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Bau­en im Bestand – Wesent­li­che Aspek­te

Das Bau­en im Bestand gestal­tet sich viel­fäl­tig. Denn nicht jedes Gebäu­de bie­tet die­sel­ben Aus­gangs­punk­te. Die ein­zel­nen Immo­bi­li­en glie­dern sich nicht nur in Wohn­häu­ser. Auch Geschäfts- und Gewer­be­ge­bäu­de kom­men für Moder­ni­sie­run­gen in Betracht. Glei­ches gilt für Park­häu­ser, Brü­cken und Tun­nel. Im Prin­zip las­sen sich alle bestehen­den Bau­wer­ke mit dem Fokus »Bau­en im Bestand« betrach­ten.

Bei der Wahl der diver­sen Maß­nah­men sind meh­re­re Zie­le für Eigen­tü­mer rele­vant oder über­le­gens­wert. Es kann einer­seits um die Wert­stei­ge­rung gehen. Ande­rer­seits kann das Ziel dar­in bestehen, den Ener­gie­ver­brauch zu sen­ken oder die ver­schie­de­nen Kos­ten für den Betrieb oder Unter­halt zu sen­ken. Nicht zuletzt zie­len alle Maß­nah­men dar­auf ab, Immo­bi­li­en leich­ter ver­mie­ten zu kön­nen, indem die Attrak­ti­vi­tät gestei­gert wird.

Damit die Moder­ni­sie­rungs­pla­nung beim Bau­en im Bestand von Erfolg gekrönt wird, erfah­ren die ein­zel­nen Arbeits­schrit­ten eine höhe­re Bedeu­tung. Im Kern geht es dar­um, den Bestand mit­samt sei­ner Vor­ge­schich­te zu klä­ren und auf Basis des­sen das Kon­zept für die Moder­ni­sie­rung auf­zu­stel­len. Anschlie­ßend ste­hen bei Bedarf die nöti­gen Geneh­mi­gun­gen im Fokus, ehe es um die Aus­füh­rung und Siche­rung der Qua­li­tät geht. Alte Bau­plä­ne hel­fen hier beson­ders.

Trag­werks­pla­ner für das Bau­en im Bestand: Wann sind sie nötig?

Obwohl bestehen­de Gebäu­de bereits bei ihrer Errich­tung nor­ma­ler­wei­se durch einen Sta­ti­ker geprüft wor­den sind, spie­len Trag­werks­pla­ner beim Moder­ni­sie­ren eben­falls eine Rol­le. Natür­lich kommt es dabei dar­auf an, wel­che Maß­nah­me durch­ge­führt wer­den soll. Grund­sätz­lich gilt aber: Sobald Wän­de, Fens­ter, Türen oder Arbei­ten am Dach für Ver­än­de­run­gen an der Bau­sub­stanz sor­gen, ist ein Trag­werks­pla­ner abso­lut rat­sam.

Sta­ti­ker sind befä­higt, bei­spiels­wei­se beim Aus­tausch von Fens­tern, die Trag­fä­hig­keit der Wän­de fach­ge­recht zu prü­fen. Das glei­che ist beim Ver­set­zen von Wän­den der Fall oder wenn das Dach im Rah­men der Moder­ni­sie­rung aus­ge­baut wer­den soll. Ein Inge­nieur für Bau­sta­tik dient nicht nur dem Schutz von Men­schen­le­ben. Er schützt eben­so Eigen­tü­mer vor hohen Kos­ten im Scha­dens­fall. Wie kann das sein?

Die sta­ti­schen Berech­nun­gen vom Trag­werks­pla­ner tra­gen dazu bei, dass ein Gebäu­de bei ent­spre­chen­der Pla­nung stand­si­cher und trag­fä­hig ist. Damit die­nen Sta­tik­be­rech­nun­gen, an die sich Haus­be­sit­zer hal­ten, eben­falls der Unfall­ver­hü­tung.

Bau­en im Bestand vs. Neu­bau – wel­che Merk­ma­le alte Gebäu­de auf­wei­sen

Da Sta­ti­ker einen wesent­li­chen Teil zur Sicher­heit eines Gebäu­des bei­tra­gen, ist es wenig über­ra­schend, dass für das Bau­en im Bestand beson­de­re Eigen­schaf­ten gege­ben sind. Wel­che Merk­ma­le wei­sen Bestands­ge­bäu­de dem­nach auf?

Das Bau­en im Bestand geht mit eini­gen Merk­ma­len ein­her, die bei neu­en Gebäu­den nicht oder im deut­lich gerin­ge­ren Aus­maß exis­tie­ren. Die­se Merk­ma­le kön­nen eine Moder­ni­sie­rung zu einer Her­aus­for­de­rung wer­den las­sen.

Bei­spiels­wei­se kann die Bau­sub­stanz geschä­digt sein oder das Gebäu­de muss dem Denk­mal­schutz genü­gen. Spe­zi­ell bei Denk­mä­lern sind alte Bau­tei­le beson­ders gefragt. Dabei geht es vor­ran­gig dar­um, bei einer Moder­ni­sie­rung den­noch alte Bau­tei­le ent­we­der wie­der­zu­ver­wen­den oder sie wie­der­her­zu­stel­len.

Fazit: Im Bestand bau­en, aber mit Sta­ti­ker

Für das Bau­en im Bestand unter­schei­den sich die Zie­le und Maß­nah­men umfas­send vom Errich­ten neu­er Gebäu­de. Alt­bau­ten sind anspruchs­vol­ler auf­grund ihrer Geschich­te, Sub­stanz und den ver­wen­de­ten Mate­ria­li­en. Wer eine Moder­ni­sie­rung sol­cher Häu­ser plant, ist mit einem Trag­werks­pla­ner gut bera­ten.

Der Sta­ti­ker ist der Exper­te für die Trag­fä­hig­keit und Stand­si­cher­heit von Immo­bi­li­en. Maß­nah­men zur Moder­ni­sie­rung fal­len nicht immer umfang­reich aus. Meis­tens ist ein Inge­nieur für Bau­sta­tik den­noch erfor­der­lich oder zumin­dest sehr zu emp­feh­len. Als Pro­fi kann der Trag­werks­pla­ner die Sta­tik prü­fen, wenn z. B. Dach­aus­bau­ten oder der Aus­tausch von Fens­tern, Türen oder Hei­zungs­an­la­gen ansteht.

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