Bau­be­hör­de muss grü­nes Licht geben

Baubehörde gibt grünes Licht

Jedes Bau­vor­ha­ben steht (oder fällt) mit dem Gang zur Bau­be­hör­de. Die nöti­gen Geneh­mi­gun­gen und Anträ­ge für den Häu­ser­bau bekommt stets der jewei­li­ge Sach­be­ar­bei­ter vor­ge­legt. Aber was machen die­se Per­so­nen? Wel­che Auf­ga­ben erfüllt die Behör­de? Die­ser Arti­kel infor­miert über das Amt für Bauvorhaben.

Tipp: Häu­fig wird die Sta­tik dem Bau­amt im Geneh­mi­gungs­pro­zess nach­ge­reicht. Legt der Archi­tekt jedoch gute Plä­ne vor, kann es sinn­voll sein, dass Sie mit der Sta­tik frü­her star­ten. Eine zeit­nah erstell­te Sta­tik kann zu einem frü­hen Bau­be­ginn füh­ren. Die­ser Vor­teil über­wiegt häu­fig die Mehr­kos­ten für eine ggf. vom Amt gefor­der­te Anpas­sung der Plä­ne. Dar­über hin­aus sorgt eine früh­zei­tig erstell­te Sta­tik für einen rei­bungs­lo­sen Ablauf. Denn die ein­zel­nen Gewer­ke – wie der Roh­bau­er oder die Zim­me­rei – benö­ti­gen zur Kos­ten­kal­ku­la­ti­on die sta­ti­schen Berech­nun­gen. Prü­fen Sie Ihre Bau­pla­nung dahin­ge­hend oder fra­gen Sie uns dazu:


Vor­schrif­ten und Geneh­mi­gun­gen beim Haus­bau – Was ist eine Baubehörde? 

Was ver­birgt sich hin­ter der Bezeich­nung »Bau­be­hör­de«? Wer von der Bau­be­hör­de spricht, meint viel­fach eher die soge­nann­te Bau­auf­sichts­be­hör­de. Sinn und Zweck die­ser Ver­wal­tungs­be­hör­de für das öffent­li­che Bau­ord­nungs­recht ist es in ers­ter Linie, sich um bau­recht­li­che Ange­le­gen­hei­ten zu kümmern.

Begriff­lich­kei­ten:

  • Bau­auf­sichts­amt
  • Bau­ge­neh­mi­gungs­be­hör­de
  • Bau­po­li­zei
  • Bau­ord­nungs­amt
  • Bau­rechts­amt

All die auf­ge­lis­te­ten Bezeich­nun­gen die­nen dazu, die ein­zel­nen Tätig­keits­fel­der im Bau­recht orga­ni­sa­to­risch von­ein­an­der abzu­gren­zen. Dadurch lässt sich ein Inter­es­sens­kon­flikt im jewei­li­gen Unter­be­reich vermeiden.

Auf­ga­ben der Bau­be­hör­de – Schwer­punk­te inner­halb der Abteilungen 

Die Bau­be­hör­de nimmt Hoheits­auf­ga­ben wahr. Sie bil­det daher die Schnitt­stel­le zwi­schen dem Bür­ger bzw. Bau­her­ren und den staat­li­chen Vor­schrif­ten und Recht­mä­ßig­kei­ten. Wel­che Auf­ga­ben erfüllt die Bau­be­hör­de? Um die ver­schie­de­nen Funk­ti­ons­fel­der von­ein­an­der abzu­gren­zen ist es hilf­reich, die Begriff­lich­kei­ten auseinanderzuhalten. 

Das klas­si­sche Bau­amt dient dem Staat als Wirt­schafts­sub­jekt. Zu die­sen Berei­chen zäh­len bspw. der Hoch- und Tief­bau (Schu­len, Stra­ßen­bau, etc.) mit­samt all sei­nen Geneh­mi­gun­gen und der Bau­pla­nung. Das Bau­ver­wal­tungs­amt küm­mert sich in dem Zusam­men­hang außer­dem um die Kos­ten und Bei­trä­ge sowie deren Ver­tei­lung. Im Gegen­satz dazu dient das Bau­pla­nungs­amt den Bebauungsplänen. 

Alle pri­va­ten Bau­vor­ha­ben (z. B. Eigen­heim) benö­ti­gen die Bau­be­hör­de für sämt­li­che Aus­künf­te sowie Anträ­ge rund um ein Bau­pro­jekt. Alle wesent­li­chen Vor­ha­ben sind ein Kern­be­reich vom Bau­auf­sichts­amt. Die Bau­be­hör­de küm­mert sich nicht nur um infor­ma­ti­ven Ange­le­gen­hei­ten. Viel­mehr prüft es die Anträ­ge und Unter­la­gen (wie die Archi­tek­ten­plä­ne und die Sta­tik) um anschlie­ßend Bau­ge­neh­mi­gun­gen aus­zu­stel­len. Auch wenn nicht jedes bau­li­che Vor­ha­ben eine Geneh­mi­gung erfor­dert – die Behör­de ist ein wich­ti­ger Mit­spie­ler auf dem Markt.

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Bau­ge­neh­mi­gung und Bau­ord­nung – Das macht die Baubehörde 

Die soge­nann­te Bau­auf­sichts­be­hör­de ver­fügt über zwei grund­le­gen­de Mit­tel, um das Bau­recht zu befol­gen. Das Bau­ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren und Bau­ord­nungs­ver­fah­ren gel­ten daher als Kern­ele­men­te des behörd­li­chen Baurechts. 

Das Bau­ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren ver­hin­dert im Ide­al­fall, dass die öffent­li­che Ord­nung und die dazu­ge­hö­ri­ge Sicher­heit gefähr­det wer­den. Die Ein­hal­tung der Regeln des öffent­li­chen Bau­rechts ist daher ele­men­tar für das Bau­ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren. Da eine Viel­zahl an Bau­vor­ha­ben eine Bau­ge­neh­mi­gung benö­tigt, prüft das Bau­ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren sol­che Bau­an­trä­ge. Gene­rell bestim­men die Lan­des­bau­ord­nun­gen die Baugenehmigungsverfahren. 

Das Bau­ord­nungs­ver­fah­ren dient im Gegen­satz zum Bau­ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren dem Abweh­ren von Gefah­ren. Dabei kommt es vor allem dar­auf an, gel­ten­des Recht zu befol­gen. Ver­stö­ße ahn­det das Bau­ord­nungs­ver­fah­ren mit­hil­fe ver­schie­de­ner Ver­wal­tungs­ak­te. Was bedeu­tet das? Das Bau­ord­nungs­ver­fah­ren soll sicher­stel­len, dass von Gebäu­den und Bau­wer­ken kei­ne Gefahr aus­geht. Dem­entspre­chend ist es wich­tig, dass Bau­an­trä­ge vor dem Bau eines Hau­ses geneh­migt wer­den. So las­sen sich teu­re Beschei­de und Ord­nungs­ver­fü­gun­gen vermeiden. 

Unte­re und obe­re Bau­auf­sichts­be­hör­den – Ver­schie­de­ne Verwaltungsebenen

Die Län­der der Bun­des­re­pu­blik Deutsch­land unter­schei­den sich hin­sicht­lich ihrer Grö­ßen­ord­nung. Stadt­staa­ten und klei­ne­re Bun­des­län­der nut­zen Bau­be­hör­den, die die Auf­ga­ben­be­rei­che stär­ker in sich kon­zen­trie­ren. Die grö­ße­ren Flä­chen­län­der dage­gen unter­schei­den zwi­schen 3 Hier­ar­chien der Bau­be­hör­de:

  • Unte­re Bauaufsichtsbehörde
  • Obe­re bzw. höhe­re Behörde
  • Obers­te Bauaufsichtsbehörde

Die Obers­te Bau­be­hör­de ist in der Pra­xis ein Fach­mi­nis­te­ri­um. Sie küm­mert sich um die Vor­schrif­ten und Bau­be­stim­mun­gen. Zugleich ent­schei­det die obers­te Bau­auf­sichts­be­hör­de dar­über, ob neue Bau­ma­te­ria­li­en und Bau­ar­ten zuge­las­sen werden.

Die Höhe­re oder Obe­re Bau­be­hör­de arbei­tet hier­ar­chisch unter der obers­ten Bau­be­hör­de. Die­se Bau­auf­sichts­be­hör­de ent­spricht den Bezirks­re­gie­run­gen. Sie sind nor­ma­ler­wei­se dafür ver­ant­wort­lich, die unte­ren Auf­sichts­be­hör­den zu beauf­sich­ti­gen. Zeit­gleich ver­fü­gen sie über die ent­spre­chen­den Befug­nis­se, um der unte­ren Bau­auf­sichts­be­hör­de Wei­sun­gen zu erteilen. 

Schließ­lich liegt der Ver­ant­wor­tungs­be­reich der unte­ren Bau­be­hör­de inner­halb der kreis­frei­en Städ­te. Die­ses Behör­de ent­spricht dem Land­rats­amt. Im Grun­de obliegt die­ser Hier­ar­chie­stu­fe das Prü­fen, Über­wa­chen und Geneh­mi­gen von Bau­an­trä­gen und Bau­vor­ha­ben. Solch eine Bau­be­hör­de wird für gewöhn­lich vom Jurist, Inge­nieur oder Archi­tekt gelei­tet. Die soge­nann­ten Bau­pla­nungs­be­hör­den sind von den unte­ren Bau­auf­sichts­be­hör­den zu unter­schei­den, da sie sich um die Bau­leit­pla­nung kümmern. 

Fazit: Ohne Bau­be­hör­de geht es nicht 

Wer den Bau eines Eigen­heims oder ande­rer Bau­wer­ke plant, ist häu­fig rat­los, wer die rich­ti­ge Kon­takt­per­son ist. Beson­ders für Pri­vat­per­so­nen ist das Bau­recht oft nicht klar nach­zu­voll­zie­hen. Spe­zi­ell, wenn es um Gebäu­de geht, die län­der­über­grei­fend geplant und anschlie­ßend gebaut wer­den, sind die Unklar­hei­ten in vie­len Fäl­len enorm. 

Die­ser Arti­kel hat gezeigt, was eine Bau­be­hör­de ist und wel­che Auf­ga­ben­ge­bie­te von ihr erfüllt wer­den. Für die Geneh­mi­gung von Bau­vor­ha­ben ist die Bau­auf­sichts­be­hör­de daher ein wich­ti­ger Ansprech­part­ner für künf­ti­ge Bauherren.

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