Das Bau­amt: Das sind die Auf­ga­ben der ört­li­chen Behör­de

Bauamt erteilt Baugenehmigung

Jeder, der sei­nen Traum vom Bau des eige­nen Hau­ses Wirk­lich­keit wer­den las­sen möch­te, kommt bei der Rea­li­sie­rung des Bau­vor­ha­bens nicht um den Gang zum Bau­amt her­um. Doch was genau sind die Auf­ga­ben des Bau­am­tes, mit wel­chen Ange­le­gen­hei­ten den Bau betref­fend kann und muss man sich an die Behör­de wen­den und wie sind eigent­lich die Zustän­dig­kei­ten gere­gelt?

Was sind die all­ge­mei­nen Auf­ga­ben vom Bau­amt?

Das Bau­amt ist mit den pla­ne­ri­schen Auf­ga­ben eines Bau­vor­ha­bens betraut. In den Zustän­dig­keits­be­reich des Amtes fal­len unter ande­rem die Betreu­ung von öffent­li­chen Gebäu­den und Anla­gen einer Gemein­de sowie die Bau­tä­tig­kei­ten im Hoch­bau, die Was­ser­ver­sor­gung und die Abwas­ser­ent­sor­gung. Dabei lie­gen die Auf­ga­ben­fel­der des Bau­am­tes in den Vor­be­rei­tun­gen für die Raum- und Bau­leit­pla­nung und der Erar­bei­tung von Bebau­ungs­plä­nen. Eben­so ist das Bau­amt maß­geb­lich an den Pla­nun­gen zur Erschlie­ßung von Bau­ge­bie­ten betei­ligt. Im Anschluss an die Pla­nun­gen müs­sen die zustän­di­gen Gre­mi­en der Gemein­de ihr Ein­ver­ständ­nis ertei­len, um eine Rechts­fä­hig­keit zu erhal­ten.

Auf wel­chen recht­li­chen Grund­la­gen basie­ren die Pla­nun­gen?

Gere­gelt wer­den die Pla­nun­gen aus recht­li­cher Sicht im Bau­ord­nungs­recht. Es rich­tet sich nach den ört­li­chen Bau­ord­nun­gen (BauO) oder jewei­li­gen Lan­des­bau­ord­nun­gen (LBauO) eines Bun­des­lan­des. Über die­se Ord­nun­gen wird gere­gelt, wel­che Bebau­ung auf wel­chen Grund­stü­cken zuläs­sig ist und wel­che Ände­run­gen, Besei­ti­gun­gen und Nut­zun­gen der geplan­ten Anla­gen zu beach­ten sind. Aus dem vom Gemeind­rat erar­bei­te­ten Bebau­ungs­plan geht her­vor, wel­che Objek­te für die Bebau­ung eines Grund­stücks geeig­net ist. Dabei rich­tet sich der Bebau­ungs­plan an den recht­li­chen Vor­ga­ben der Gemein­de zur Bebau­ung.

Wel­che Rol­le hat das Bau­amt beim Bau­vor­ha­ben?

Bevor ein Bau­pro­jekt in die Tat umge­setzt wer­den kann, muss dem Bau­amt die Plä­ne des Bau­vor­ha­ben vor­ge­legt wer­den. Hier wird geprüft, ob das Vor­ha­ben an die ört­li­chen Richt­li­ni­en – dem Bebau­ungs­plan – ange­passt ist. Es wird unter ande­rem kon­trol­liert, dass der geplan­te Bau den Anfor­de­run­gen des Grund­stücks ent­spricht oder ob der Abstand zur Nach­bar­be­bau­ung kor­rekt ist. Dar­über hin­aus flie­ßen wei­te­re Punk­te mit ein um eine Geneh­mi­gung zu erhal­ten. Da die­se in Deutsch­land nicht ein­heit­lich gere­gelt sind, lässt sich hier kei­ne pau­scha­le Anga­be machen. Erst wenn sämt­li­che Fak­to­ren des geplan­ten Bau­vor­ha­bens den recht­li­chen Grund­la­gen ent­spre­chen, gibt das Bau­amt sei­ne Geneh­mi­gung und die Pla­nungs­pha­se kann in die Bau­pha­se über­ge­hen.

Neben den Infor­ma­tio­nen über die benö­tig­ten Unter­la­gen den Bau – bspw. Arch­tik­ten­plä­ne und die Statik/​der Stand­si­cher­heits­nach­weis – betref­fend kön­nen Bau­herrn bei der Behör­de auch Aus­kunft über aktu­el­le För­der­mög­lich­kei­ten für ihr Vor­ha­ben erfra­gen.

Tipp: In der Regel wird die Sta­tik erst nach der vor­läu­fi­gen Geneh­mi­gung erstellt und dem Bau­amt anschlie­ßend nach­ge­reicht. Legt der Archi­tekt jedoch gute Plä­ne vor, kann es durch­aus sinn­voll sein, dass Sie mit der Sta­tik frü­her star­ten. Denn eine par­al­lel zum Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren erstell­te Sta­tik (inkl. Beweh­rungs­plä­nen) kann zu einem deut­lich frü­he­ren Bau­be­ginn füh­ren. Die­ser Vor­teil über­wiegt häu­fig gegen­über den Mehr­kos­ten für eine ggf. vom Amt gefor­der­te (klei­ne) Anpas­sung der Plä­ne.

Eine früh­zei­ti­ge Beauf­tra­gung und Erstel­lung der Sta­tik sorgt gene­rell für einen rei­bungs­lo­sen Ablauf. Denn: Die ein­zel­nen Gewer­ke – wie der Roh­bau­er oder Dach­de­cker – benö­ti­gen zur Kos­ten­kal­ku­la­ti­on die sta­ti­schen Berech­nun­gen. So kom­men Sie schnel­ler und güns­ti­ger zum (Traum)Haus. Fra­gen Sie uns als Bau­in­ge­nieu­re mit 15 Jah­ren Berufs­er­fah­rung kos­ten­los an:



Wann ist eine Bewil­li­gung vom Bau­amt not­wen­dig?

Neu­bau

In ers­ter Linie ist die Bewil­li­gung von Sei­ten des Bau­am­tes immer dann von Nöten, wenn es sich um die Errich­tung eines neu­en Wohn­ge­bäu­des han­delt. Ohne das Ein­ver­ständ­nis der ört­li­chen Behör­de darf kein Bau­vor­ha­ben in die Tat umge­setzt wer­den. Je nach Regi­on müs­sen auch klei­ne­re Bau­pro­jek­te wie zum Bei­spiel die Errich­tung eines Gar­ten­häus­chens, der Bau einer Gara­ge oder das Auf­stel­len eines Zau­nes dem Bau­amt zunächst zur Prü­fung vor­ge­legt wer­den.

Wer sich nicht sicher ist, ob sein Vor­ha­ben das Ein­ver­ständ­nis der Behör­de benö­tigt, kann dort ein­fach unver­bind­lich nach­fra­gen. Wer­den solch klei­ne Pro­jek­te, für die eigent­lich eine Bewil­li­gung not­wen­dig wäre, ohne Geneh­mi­gung gebaut, kön­nen dem Eigen­tü­mer Geld­bu­ßen und der Abriss des neu Errich­te­ten dro­hen.

Umbau

Auch bei gro­ßen Umbau­maß­nah­men – wie bspw. dem Aus­bau des Dach­ge­schos­ses als zusätz­li­cher Wohn­raum – muss eine Bewil­li­gung durch das Bau­amt ein­ge­holt wer­den, bevor der Umbau voll­zo­gen wer­den darf. Glei­ches gilt für die Nut­zungs­än­de­rung einer bau­li­chen Anla­ge oder für den Abbruch eines Bestands­ge­bäu­des oder Tei­len davon. Vor allem bei Umbau­maß­nah­men und Nut­zungs­än­de­run­gen erscheint dem ein oder ande­ren der vor­he­ri­ge Behör­den­gang oft läs­tig oder über­flüs­sig, ist aller­dings nötig, um vor allem die Sicher­heits­stan­dards wei­ter­hin zu gewähr­leis­ten.

Es gestal­tets sich recht unpro­ble­ma­tisch, wenn (nicht tra­gen­de) Wän­de im Inne­ren eines Wohn­hau­ses durch­bro­chen wer­den, doch sobald durch einen Aus­bau neue Wohn­flä­che ent­steht, muss dies auch den bau­li­chen Anfor­de­run­gen ent­spre­chen. Dar­un­ter zäh­len neben der Sta­tik auch wei­te­re Fak­to­ren wie Brand­schutz, die nicht außer Acht gelas­sen wer­den dür­fen.

Wel­che Unter­la­gen wer­den für das Bau­amt benö­tigt?

Auch bei der Ein­rei­chung der Unter­la­gen für eine Bau­ge­neh­mi­gung gibt es bestimm­te Vor­ga­ben, die beach­tet wer­den müs­sen. Die­se kön­nen von Bun­des­land zu Bun­des­land und je nach Art der Bewil­li­gung vari­ie­ren.

Zu einem Neu­bau­vor­ha­ben gehö­ren unter ande­rem die Bau­zeich­nun­gen, die von einer bau­vor­la­ge­be­rech­tig­ten Per­son (z. B. Archi­tekt, Inge­nieur, Bau­tech­ni­ker oder bestimm­te Hand­werks­meis­ter) ange­fer­tigt und unter­schrie­ben sein müs­sen. Die Zeich­nun­gen haben im vor­ge­ge­be­nen Maß­stab zu erfol­gen und müs­sen sowohl die Ansich­ten der geplan­ten bau­li­chen Anla­ge sowie des künf­ti­gen Gelän­des beinhal­ten. Wei­ter­hin wer­den die Grund­ris­se aller Geschos­se zeich­ne­risch für das Bau­amt dar­ge­stellt. Hier flie­ßen mit­un­ter auch die Infor­ma­tio­nen der räum­li­chen Nut­zung, der Kami­ne, Feu­er­stät­ten oder sani­tä­ren Anla­gen mit ein.

Eben­falls wich­tig für das Bau­amt sind die so genann­ten Schnit­te, in denen z. B. die Geschoss­hö­hen, Die Ver­läu­fe von Trep­pen und Ram­pen und die Anschnit­te des vor­han­de­nen und des künf­ti­gen Gelän­des visu­ell dar­ge­stellt wer­den.

Beim Abbruch eines Bestands­ge­bäu­des will die Behör­de die Kon­struk­ti­ons­be­schrei­bung und den Abbruch­vor­gang im Vor­feld doku­men­tiert bekom­men.


Doku­men­te für das Bau­amt beim Neu­bau:

In sel­te­nen Aus­nah­me­fäl­len müs­sen auch die Nach­barn um Erlaub­nis gefragt wer­den. Die­se Beschei­ni­gung muss dann dem Antrag auch bei­gefügt wer­den.

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Ertei­lung auf Befrei­ung

Kommt es bei einem geplan­ten Bau­vor­ha­ben zu Abwei­chun­gen zum Bebau­ungs­plan, muss beim Bau­amt ein ent­spre­chen­der Antrag auf Ertei­lung einer Befrei­ung gestellt wer­den. Hier darf natür­lich eine Begrün­dung für die Aus­nah­me nicht feh­len. Ent­schei­det sich das Bau­amt gegen die Aus­nah­me­re­ge­lung, müs­sen die Bau­ex­per­ten ihre Plä­ne so abän­dern, dass sie den Vor­ga­ben ent­spre­chen. Gebaut wer­den darf erst, wenn sämt­li­che Doku­men­te dem Bau­amt zur Prü­fung vor­ge­legt wur­den und die Behör­de alle Geneh­mi­gun­gen aus­ge­spro­chen hat.

Fazit – Anfor­de­run­gen vom Bau­amt

Jeder, der sei­nen Traum von den eige­nen vier Wän­den durch einen Neu­bau ver­wirk­li­chen möch­te oder an sei­nem Bestands­ge­bäu­de ent­we­der etwas am Grund­riss ändern oder hin­zu­fü­gen will, ist gut damit bera­ten, sich im Vor­feld beim Bau­amt zu erkun­di­gen, ob und wenn ja, wel­che Anträ­ge und Doku­men­te für die Bewil­li­gung nötig sind. Schließ­lich ist das Bau­amt auch in bera­ten­der Funk­ti­on tätig und gibt neben bau­li­chen Anfor­de­run­gen auch Aus­kunft dar­über, wel­che För­der­mit­tel zur Ver­fü­gung ste­hen.

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Sta­ti­ker sind für vie­le Bau­her­ren ein wich­ti­ger Bestand­teil der Kos­ten­pla­nung beim Haus­bau. Sta­ti­ker Prei­se hän­gen viel­fach von den Gege­ben­hei­ten und dem Bau­vor­ha­ben ab.
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