Jeder, der seinen Traum vom Bau des eigenen Hauses Wirklichkeit werden lassen möchte, kommt bei der Realisierung des Bauvorhabens nicht um den Gang zum Bauamt herum. Doch was genau sind die Aufgaben des Bauamtes, mit welchen Angelegenheiten den Bau betreffend kann und muss man sich an die Behörde wenden und wie sind eigentlich die Zuständigkeiten geregelt?
Was sind die allgemeinen Aufgaben vom Bauamt?
Das Bauamt ist mit den planerischen Aufgaben eines Bauvorhabens betraut. In den Zuständigkeitsbereich des Amtes fallen unter anderem die Betreuung von öffentlichen Gebäuden und Anlagen einer Gemeinde sowie die Bautätigkeiten im Hochbau, die Wasserversorgung und die Abwasserentsorgung. Dabei liegen die Aufgabenfelder des Bauamtes in den Vorbereitungen für die Raum- und Bauleitplanung und der Erarbeitung von Bebauungsplänen. Ebenso ist das Bauamt maßgeblich an den Planungen zur Erschließung von Baugebieten beteiligt. Im Anschluss an die Planungen müssen die zuständigen Gremien der Gemeinde ihr Einverständnis erteilen, um eine Rechtsfähigkeit zu erhalten.
Auf welchen rechtlichen Grundlagen basieren die Planungen?
Geregelt werden die Planungen aus rechtlicher Sicht im Bauordnungsrecht. Es richtet sich nach den örtlichen Bauordnungen (BauO) oder jeweiligen Landesbauordnungen (LBauO) eines Bundeslandes. Über diese Ordnungen wird geregelt, welche Bebauung auf welchen Grundstücken zulässig ist und welche Änderungen, Beseitigungen und Nutzungen der geplanten Anlagen zu beachten sind. Aus dem vom Gemeindrat erarbeiteten Bebauungsplan geht hervor, welche Objekte für die Bebauung eines Grundstücks geeignet ist. Dabei richtet sich der Bebauungsplan an den rechtlichen Vorgaben der Gemeinde zur Bebauung.
Welche Rolle hat das Bauamt beim Bauvorhaben?
Bevor ein Bauprojekt in die Tat umgesetzt werden kann, muss dem Bauamt die Pläne des Bauvorhaben vorgelegt werden. Hier wird geprüft, ob das Vorhaben an die örtlichen Richtlinien – dem Bebauungsplan – angepasst ist. Es wird unter anderem kontrolliert, dass der geplante Bau den Anforderungen des Grundstücks entspricht oder ob der Abstand zur Nachbarbebauung korrekt ist. Darüber hinaus fließen weitere Punkte mit ein um eine Genehmigung zu erhalten. Da diese in Deutschland nicht einheitlich geregelt sind, lässt sich hier keine pauschale Angabe machen. Erst wenn sämtliche Faktoren des geplanten Bauvorhabens den rechtlichen Grundlagen entsprechen, gibt das Bauamt seine Genehmigung und die Planungsphase kann in die Bauphase übergehen.
Neben den Informationen über die benötigten Unterlagen den Bau – bspw. Archtiktenpläne und die Statik/der Standsicherheitsnachweis – betreffend können Bauherrn bei der Behörde auch Auskunft über aktuelle Fördermöglichkeiten für ihr Vorhaben erfragen.
Wann ist eine Bewilligung vom Bauamt notwendig?
Neubau
In erster Linie ist die Bewilligung von Seiten des Bauamtes immer dann von Nöten, wenn es sich um die Errichtung eines neuen Wohngebäudes handelt. Ohne das Einverständnis der örtlichen Behörde darf kein Bauvorhaben in die Tat umgesetzt werden. Je nach Region müssen auch kleinere Bauprojekte wie zum Beispiel die Errichtung eines Gartenhäuschens, der Bau einer Garage oder das Aufstellen eines Zaunes dem Bauamt zunächst zur Prüfung vorgelegt werden.
Wer sich nicht sicher ist, ob sein Vorhaben das Einverständnis der Behörde benötigt, kann dort einfach unverbindlich nachfragen. Werden solch kleine Projekte, für die eigentlich eine Bewilligung notwendig wäre, ohne Genehmigung gebaut, können dem Eigentümer Geldbußen und der Abriss des neu Errichteten drohen.
Umbau
Auch bei großen Umbaumaßnahmen – wie bspw. dem Ausbau des Dachgeschosses als zusätzlicher Wohnraum – muss eine Bewilligung durch das Bauamt eingeholt werden, bevor der Umbau vollzogen werden darf. Gleiches gilt für die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage oder für den Abbruch eines Bestandsgebäudes oder Teilen davon. Vor allem bei Umbaumaßnahmen und Nutzungsänderungen erscheint dem ein oder anderen der vorherige Behördengang oft lästig oder überflüssig, ist allerdings nötig, um vor allem die Sicherheitsstandards weiterhin zu gewährleisten.
Es gestaltets sich recht unproblematisch, wenn (nicht tragende) Wände im Inneren eines Wohnhauses durchbrochen werden, doch sobald durch einen Ausbau neue Wohnfläche entsteht, muss dies auch den baulichen Anforderungen entsprechen. Darunter zählen neben der Statik auch weitere Faktoren wie Brandschutz, die nicht außer Acht gelassen werden dürfen.
Welche Unterlagen werden für das Bauamt benötigt?
Auch bei der Einreichung der Unterlagen für eine Baugenehmigung gibt es bestimmte Vorgaben, die beachtet werden müssen. Diese können von Bundesland zu Bundesland und je nach Art der Bewilligung variieren.
Zu einem Neubauvorhaben gehören unter anderem die Bauzeichnungen, die von einer bauvorlageberechtigten Person (z. B. Architekt, Ingenieur, Bautechniker oder bestimmte Handwerksmeister) angefertigt und unterschrieben sein müssen. Die Zeichnungen haben im vorgegebenen Maßstab zu erfolgen und müssen sowohl die Ansichten der geplanten baulichen Anlage sowie des künftigen Geländes beinhalten. Weiterhin werden die Grundrisse aller Geschosse zeichnerisch für das Bauamt dargestellt. Hier fließen mitunter auch die Informationen der räumlichen Nutzung, der Kamine, Feuerstätten oder sanitären Anlagen mit ein.
Ebenfalls wichtig für das Bauamt sind die so genannten Schnitte, in denen z. B. die Geschosshöhen, Die Verläufe von Treppen und Rampen und die Anschnitte des vorhandenen und des künftigen Geländes visuell dargestellt werden.
Dokumente für das Bauamt beim Neubau:
- Baubeschreibung
- Lageplan
- Bauzeichnung mit Grundrissen, Schnitten und Ansichtszeichnungen
- Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
- Berechnungen zum umbauten Wohnraum
- Nachweise zur Standsicherheit (Statik)
- Wärme‑, Brand- und Schallschutznachweise
- Pläne zur Wasserversorgung und Entwässerung
- Unterschriebener Bauantragsvordruck
In seltenen Ausnahmefällen müssen auch die Nachbarn um Erlaubnis gefragt werden. Diese Bescheinigung muss dann dem Antrag auch beigefügt werden.
Erteilung auf Befreiung
Kommt es bei einem geplanten Bauvorhaben zu Abweichungen zum Bebauungsplan, muss beim Bauamt ein entsprechender Antrag auf Erteilung einer Befreiung gestellt werden. Hier darf natürlich eine Begründung für die Ausnahme nicht fehlen. Entscheidet sich das Bauamt gegen die Ausnahmeregelung, müssen die Bauexperten ihre Pläne so abändern, dass sie den Vorgaben entsprechen. Gebaut werden darf erst, wenn sämtliche Dokumente dem Bauamt zur Prüfung vorgelegt wurden und die Behörde alle Genehmigungen ausgesprochen hat.
Fazit – Anforderungen vom Bauamt
Jeder, der seinen Traum von den eigenen vier Wänden durch einen Neubau verwirklichen möchte oder an seinem Bestandsgebäude entweder etwas am Grundriss ändern oder hinzufügen will, ist gut damit beraten, sich im Vorfeld beim Bauamt zu erkundigen, ob und wenn ja, welche Anträge und Dokumente für die Bewilligung nötig sind. Schließlich ist das Bauamt auch in beratender Funktion tätig und gibt neben baulichen Anforderungen auch Auskunft darüber, welche Fördermittel zur Verfügung stehen.
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