Aufstockung beim Flachdach – Planung und Kosten

Gebäudeauf­s­tock­un­gen sind grund­sät­zlich ein beliebtes Mit­tel um mehr Wohn­fläche zu schaf­fen. Eine Auf­s­tock­ung bringt jedoch im Vor­feld der Umset­zung aus bau­rechtlich­er, gestal­ter­isch­er und baukon­struk­tiv­er Sicht einige Her­aus­forderun­gen mit sich. Die Kosten beim Arbeit­en auf dem Dach oder der ober­sten Decke wer­den dabei häu­fig unter­schätzt. Wir möcht­en poten­tiellen Bauher­ren in diesem Rat­ge­ber ein paar Prax­is­tipps mit an die Hand geben. Dazu haben wir häu­fig gestellte Fra­gen zusam­mengestellt.

Welche Möglichkeiten für eine Aufstockung gibt es?

Auf­s­tock­un­gen sind auf Flachdäch­ern, zum Beispiel in Form eines Staffelgeschoss­es mit Dachter­rasse denkbar. Weit­er­hin beste­ht die Möglichkeit Spitzdäch­er zurück zu bauen (“abzureißen”) und ein zusät­zlich­es Geschoss aufzu­s­tock­en. Beliebt sind Holzrah­men­baukon­struk­tio­nen, da sie vom Gewicht her leichter sind. Allerd­ings sind auch entsprechende Brand­schutzan­forderun­gen zu berück­sichti­gen. Dachauf­s­tock­un­gen sind tech­nisch weit­er­hin durch die Tragfähigkeit der Wände und Stützen in den darun­ter­liegen­den Geschossen begren­zt. Bau­pla­nungsrechtliche Anforderun­gen stellen jedoch die erste Hürde dar.

Ich plane eine Dachaufstockung – Was ist zu tun?

Dadurch, dass Sie das äußere Erschei­n­ungs­bild Ihres Gebäudes verän­dern ist eine bau­rechtliche Freiga­be (Bau­genehmi­gung) notwendig. Bei der Pla­nung Ihrer Auf­s­tock­ung sind stan­dort­spez­i­fis­che Vor­gaben (zum Beispiel aus einem Bebau­ungs­plan), die län­der­spez­i­fis­chen Vor­gaben aus den Lan­des­bauord­nun­gen und bun­desspez­i­fis­che Vor­gaben aus der Baunutzungsverord­nung, dem BauGB und dem BGB zu berück­sichti­gen. Nach ein­er Genehmi­gung und Baufreiga­be der zuständi­gen Genehmi­gungs­be­hörde dür­fen Sie mit der Auf­s­tock­ung begin­nen. Beim Bau selb­st sind weit­ere Regelun­gen (wie zum Beispiel die Baustel­lV) zu beacht­en. Sie müssen bei Ihrer Dachauf­s­tock­ung einen Bauleit­er benen­nen und Bau­un­ternehmen, bei größeren Maß­nah­men noch weit­ere Akteure wie Sicher­heits- und Gesund­heit­sko­or­di­na­toren (SiGeKo) beauf­tra­gen. Bei kleineren Maß­nah­men wie EFH-Auf­s­tock­un­gen sind SiGeKo in der Regel jedoch nicht erforder­lich.

Was kostet eine Flachdachaufstockung?

Die Kosten und Dauer ein­er Flach­dachauf­s­tock­ung hän­gen haupt­säch­lich von der Größe, ihren gestal­ter­ischen Wün­schen, dem existieren­den Gebäude (Tragfähigkeit), den Mate­ri­al­preisen und von der all­ge­meinen Auf­tragslage in der Baubranche ab. Architek­ten und Inge­nieure erstellen Ihnen eine grobe Kosten­schätzung auf Basis einiger Infor­ma­tio­nen über den Stan­dort und das Gebäude, sowie Ihren Anforderun­gen an die Flach­dachauf­s­tock­ung.

Wo finde ich geeignete Kostenangaben für eine Aufstockung?

Grund­sät­zlich kön­nen, wie oben erwäh­nt, die rechtlichen, tech­nis­chen und gestal­ter­ischen Rah­menbe­din­gun­gen bei ein­er Auf­s­tock­ung stark voneinan­der abwe­ichen. Für eine möglichst frühzeit­ige Kostenein­schätzung kann man davon aus­ge­hen, dass ein ziem­lich umfassendes Experten­wis­sen und Erfahrung in den Bere­ichen Bau­pla­nungsrecht, Sta­tik, Brand­schutz, Baube­trieb und der aktuellen Mark­tbe­din­gun­gen notwendig sind um eine nachvol­lziehbare Schätzung abgeben zu kön­nen. Flach­dachauf­s­tock­un­gen sind Verän­derun­gen des Gebäudebe­standes und daher nicht mit einem neu errichteten Fer­tighaus zu ver­gle­ichen. Wenn Sie den­noch Kostenken­nwerte aus dem Inter­net ver­wen­den möcht­en, empfehlen wir Ihnen Angaben zum Autor, bzw. zur Quelle und Datum zu berück­sichti­gen und gegebe­nen­falls kri­tisch zu hin­ter­fra­gen.

Sie soll­ten auch nur Kos­te­nangaben von einem ver­gle­ich­baren Pro­jekt ver­wen­den. Auf­s­tock­un­gen bei Bun­ga­lows lassen sich nicht mit Auf­s­tock­un­gen bei inner­städtis­chen Mehrfam­i­lien­häusern ver­gle­ichen. Profis arbeit­en deshalb mit Erfahrun­gen und sta­tis­tis­chen Dat­en aus ver­gan­genen und ver­gle­ich­baren Pro­jek­ten. Ger­ade bei Umbauar­beit­en (Bauen im Bestand) ist es daher nicht unüblich, dass Sie kaum ver­lässliche Kos­te­nangaben bekom­men. Sie kön­nen natür­lich beim Bau­un­ternehmen nach­fra­gen. Wun­dern Sie sich allerd­ings nicht, wenn Sie in Abhängigkeit von der Mark­t­lage und des Leis­tung­sum­fangs teils sehr unter­schiedliche Ein­schätzun­gen erhal­ten.

Wir empfehlen Ihnen bei Kosten­schätzun­gen Quellen und Ansprech­part­ner zu ver­wen­den, bei denen Sie im Zweifel nach­fra­gen kön­nen. Dann kön­nen Sie fest­stellen, ob Ihr Gesprächspart­ner die Kosten­schätzung begrün­den und Ihnen den Umfang erk­lären kann. Unab­hängig von der Quelle empfehlen wir Ihnen bei Umbauar­beit­en zusät­zliche Kosten für “Unvorherse­hbares” einzu­pla­nen. Ins­beson­dere beim Bauen im Bestand sind nicht immer alle Umstände vor­ab fest­stell­bar.

Wie kann ich die Genehmigungsfähigkeit einer Flachdachaufstockung grob einschätzen?

In Gebi­eten ohne bzw. ein­fachen Bebau­ungs­plan fehlen Fest­set­zun­gen an denen Sie sich son­st ori­en­tieren kön­nen. Ori­en­tieren Sie sich im Zweifel an der Nach­bar­be­bau­ung und fokussieren sich auf ein ähn­lichen Gebäude­ty­pus. Experten kön­nen für Sie weit­er­hin Ihre beste­hen­den Unter­la­gen und Änderungswün­sche mit den gülti­gen Bau­vorschriften abgle­ichen. Im Zweifel wird Rück­sprache mit der zuständi­gen Baube­hörde gehal­ten. Beste­ht nach Rück­sprache mit der zuständi­gen Baube­hörde weit­er­hin Unsicher­heit holt ein bau­vor­lage­berechtigter Inge­nieur oder Architekt für Sie einen Bau­vorbescheid ein. Dies gilt ins­beson­dere für den Fall, wenn Sie eine Immo­bilie mit Auf­s­tock­ungspo­ten­tial kaufen möcht­en.

Welche Planer muss ich bei einer Flachdachaufstockung beauftragen?

Sie benöti­gen für Ihre Flach­dachauf­s­tock­ung in jedem Fall einen Entwurf (Bauze­ich­nung, Architek­ten­plan) und eine Sta­tik (Stand­sicher­heit­snach­weis). Je nach Gebäude­typ (man spricht auch von Gebäudeklassen) wer­den bau­physikalis­che Nach­weise notwendig (zum Beispiel Wärmeschutz‑, Schallschutz‑, Brand­schutz­nach­weis). Die Leis­tun­gen kön­nen alle­samt von bau­vor­lage­berechtigten Bauin­ge­nieuren erbracht wer­den. Bei speziellen Fra­gen zum Entwurf und dem öffentlichen Bau­recht (zum Beispiel in Bezug auf die Gestal­tungssatzung) empfehlen wir Ihnen einen Architek­ten hinzuziehen. Am ein­fach­sten ist aus Bauher­ren­sicht die Beauf­tra­gung eines Gen­er­alplan­ers, der sich um die gesamte Pla­nung bis zur Bauantragsstel­lung küm­mert.

Fazit – Aufstockungen baurechtlich prüfen!

Auf­s­tock­un­gen sind gesellschaftlich eine span­nende Möglichkeit der Nachverdich­tung und für Bauher­ren selb­st zur Schaf­fung von neuem Wohn­raum. In viel­er­lei Hin­sicht stellen Auf­s­tock­un­gen auch eine Aufw­er­tung des existieren­den Gebäudebe­standes dar. Sie erhöhen in der Regel auch den Immo­bilien­wert. Eine wichtige Hürde bei der Pla­nung ist die Bau­genehmi­gung. Wir empfehlen Ihnen daher sich frühzeit­ig mit einem Fach­ex­perten zu berat­en. Diese kön­nen in der Regel auch hand­festere Aus­sagen zu den Kosten ein­er Auf­s­tock­ung fällen.