Auf­sto­ckung beim Flach­dach – Pla­nung und Kosten

Aufstockung Flachdach

Gebäu­de­auf­sto­ckun­gen sind grund­sätz­lich ein belieb­tes Mit­tel um mehr Wohn­flä­che zu schaf­fen. Eine Auf­sto­ckung bringt jedoch im Vor­feld der Umset­zung aus bau­recht­li­cher, gestal­te­ri­scher und bau­kon­struk­ti­ver Sicht eini­ge Her­aus­for­de­run­gen mit sich. Die Kos­ten beim Arbei­ten auf dem Dach oder der obers­ten Decke wer­den dabei häu­fig unter­schätzt. Wir möch­ten poten­ti­el­len Bau­her­ren in die­sem Rat­ge­ber ein paar Pra­xis­tipps mit an die Hand geben. Dazu haben wir häu­fig gestell­te Fra­gen zusammengestellt.

Wel­che Mög­lich­kei­ten für eine Auf­sto­ckung gibt es?

Auf­sto­ckun­gen sind auf Flach­dä­chern, z. B. in Form eines Staf­fel­ge­schos­ses mit Dach­ter­ras­se denk­bar. Wei­ter­hin besteht die Mög­lich­keit Spitz­dä­cher zurück zu bau­en (»abzu­rei­ßen«) und ein zusätz­li­ches Geschoss auf­zu­sto­cken. Beliebt sind Holz­rah­men­bau­kon­struk­tio­nen, da sie vom Gewicht her leich­ter sind. Aller­dings sind auch ent­spre­chen­de Brand­schutz­an­for­de­run­gen zu berück­sich­ti­gen. Dach­auf­sto­ckun­gen sind tech­nisch wei­ter­hin durch die Trag­fä­hig­keit der Wän­de und Stüt­zen in den dar­un­ter­lie­gen­den Geschos­sen begrenzt. Bau­pla­nungs­recht­li­che Anfor­de­run­gen stel­len jedoch die ers­te Hür­de dar.

Ich pla­ne eine Dach­auf­sto­ckung – Was ist zu tun?

Dadurch, dass Sie das äuße­re Erschei­nungs­bild Ihres Gebäu­des ver­än­dern ist eine bau­recht­li­che Frei­ga­be (Bau­ge­neh­mi­gung) not­wen­dig. Bei der Pla­nung Ihrer Auf­sto­ckung sind stand­ort­spe­zi­fi­sche Vor­ga­ben (z. B. aus einem Bebau­ungs­plan), die län­der­spe­zi­fi­schen Vor­ga­ben aus den Lan­des­bau­ord­nun­gen und bun­des­spe­zi­fi­sche Vor­ga­ben aus der Bau­nut­zungs­ver­ord­nung, dem Bau­GB und dem BGB zu berück­sich­ti­gen. Nach einer Geneh­mi­gung und Bau­frei­ga­be der zustän­di­gen Geneh­mi­gungs­be­hör­de dür­fen Sie mit der Auf­sto­ckung begin­nen. Beim Bau selbst sind wei­te­re Rege­lun­gen (wie z. B. die Bau­stellV) zu beach­ten. Sie müs­sen bei Ihrer Dach­auf­sto­ckung einen Bau­lei­ter benen­nen und Bau­un­ter­neh­men, bei grö­ße­ren Maß­nah­men noch wei­te­re Akteu­re wie Sicher­heits- und Gesund­heits­ko­or­di­na­to­ren (SiGe­Ko) beauf­tra­gen. Bei klei­ne­ren Maß­nah­men wie EFH-Auf­sto­ckun­gen sind SiGe­Ko in der Regel jedoch nicht erforderlich.

Was kos­tet eine Flachdachaufstockung?

Die Kos­ten und Dau­er einer Flach­dach­auf­sto­ckung hän­gen haupt­säch­lich von der Grö­ße, ihren gestal­te­ri­schen Wün­schen, dem exis­tie­ren­den Gebäu­de (Trag­fä­hig­keit), den Mate­ri­al­prei­sen und von der all­ge­mei­nen Auf­trags­la­ge in der Bau­bran­che ab. Archi­tek­ten und Inge­nieu­re erstel­len Ihnen eine gro­be Kos­ten­schät­zung auf Basis eini­ger Infor­ma­tio­nen über den Stand­ort und das Gebäu­de, sowie Ihren Anfor­de­run­gen an die Flachdachaufstockung.

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Wo fin­de ich geeig­ne­te Kos­ten­an­ga­ben für eine Aufstockung?

Grund­sätz­lich kön­nen, wie oben erwähnt, die recht­li­chen, tech­ni­schen und gestal­te­ri­schen Rah­men­be­din­gun­gen bei einer Auf­sto­ckung stark von­ein­an­der abwei­chen. Für eine mög­lichst früh­zei­ti­ge Kos­ten­ein­schät­zung kann man davon aus­ge­hen, dass ein ziem­lich umfas­sen­des Exper­ten­wis­sen und Erfah­rung in den Berei­chen Bau­pla­nungs­recht, Sta­tik, Brand­schutz, Bau­be­trieb und der aktu­el­len Markt­be­din­gun­gen not­wen­dig sind um eine nach­voll­zieh­ba­re Schät­zung abge­ben zu kön­nen. Flach­dach­auf­sto­ckun­gen sind Ver­än­de­run­gen des Gebäu­de­be­stan­des und daher nicht mit einem neu errich­te­ten Fer­tig­haus zu ver­glei­chen. Wenn Sie den­noch Kos­ten­kenn­wer­te aus dem Inter­net ver­wen­den möch­ten, emp­feh­len wir Ihnen Anga­ben zum Autor, bzw. zur Quel­le und Datum zu berück­sich­ti­gen und ggf. kri­tisch zu hinterfragen.

Sie soll­ten auch nur Kos­ten­an­ga­ben von einem ver­gleich­ba­ren Pro­jekt ver­wen­den. Auf­sto­ckun­gen bei Bun­ga­lows las­sen sich nicht mit Auf­sto­ckun­gen bei inner­städ­ti­schen Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern ver­glei­chen. Pro­fis arbei­ten des­halb mit Erfah­run­gen und sta­tis­ti­schen Daten aus ver­gan­ge­nen und ver­gleich­ba­ren Pro­jek­ten. Gera­de bei Umbau­ar­bei­ten (Bau­en im Bestand) ist es daher nicht unüb­lich, dass Sie kaum ver­läss­li­che Kos­ten­an­ga­ben bekom­men. Sie kön­nen natür­lich beim Bau­un­ter­neh­men nach­fra­gen. Wun­dern Sie sich aller­dings nicht, wenn Sie in Abhän­gig­keit von der Markt­la­ge und des Leis­tungs­um­fangs teils sehr unter­schied­li­che Ein­schät­zun­gen erhalten.

Wir emp­feh­len Ihnen bei Kos­ten­schät­zun­gen Quel­len und Ansprech­part­ner zu ver­wen­den, bei denen Sie im Zwei­fel nach­fra­gen kön­nen. Dann kön­nen Sie fest­stel­len, ob Ihr Gesprächs­part­ner die Kos­ten­schät­zung begrün­den und Ihnen den Umfang erklä­ren kann. Unab­hän­gig von der Quel­le emp­feh­len wir Ihnen bei Umbau­ar­bei­ten zusätz­li­che Kos­ten für »Unvor­her­seh­ba­res« ein­zu­pla­nen. Ins­be­son­de­re beim Bau­en im Bestand sind nicht immer alle Umstän­de vor­ab feststellbar.

Wie kann ich die Geneh­mi­gungs­fä­hig­keit einer Flach­dach­auf­sto­ckung grob einschätzen?

In Gebie­ten ohne bzw. ein­fa­chen Bebau­ungs­plan feh­len Fest­set­zun­gen an denen Sie sich sonst ori­en­tie­ren kön­nen. Ori­en­tie­ren Sie sich im Zwei­fel an der Nach­bar­be­bau­ung und fokus­sie­ren sich auf ein ähn­li­chen Gebäu­de­ty­pus. Exper­ten kön­nen für Sie wei­ter­hin Ihre bestehen­den Unter­la­gen und Ände­rungs­wün­sche mit den gül­ti­gen Bau­vor­schrif­ten abglei­chen. Im Zwei­fel wird Rück­spra­che mit der zustän­di­gen Bau­be­hör­de gehal­ten. Besteht nach Rück­spra­che mit der zustän­di­gen Bau­be­hör­de wei­ter­hin Unsi­cher­heit holt ein bau­vor­la­ge­be­rech­tig­ter Inge­nieur oder Archi­tekt für Sie einen Bau­vor­be­scheid ein. Dies gilt ins­be­son­de­re für den Fall, wenn Sie eine Immo­bi­lie mit Auf­sto­ckungs­po­ten­ti­al kau­fen möchten.

Wel­che Pla­ner muss ich bei einer Flach­dach­auf­sto­ckung beauftragen?

Sie benö­ti­gen für Ihre Flach­dach­auf­sto­ckung in jedem Fall einen Ent­wurf (Bau­zeich­nung, Archi­tek­ten­plan) und eine Sta­tik (Stand­si­cher­heits­nach­weis). Je nach Gebäu­de­typ (man spricht auch von Gebäu­de­klas­sen) wer­den bau­phy­si­ka­li­sche Nach­wei­se not­wen­dig (z. B. Wär­me­schutz-, Schall­schutz-, Brand­schutz­nach­weis). Die Leis­tun­gen kön­nen alle­samt von bau­vor­la­ge­be­rech­tig­ten Bau­in­ge­nieu­ren erbracht wer­den. Bei spe­zi­el­len Fra­gen zum Ent­wurf und dem öffent­li­chen Bau­recht (z. B. in Bezug auf die Gestal­tungs­sat­zung) emp­feh­len wir Ihnen einen Archi­tek­ten hin­zu­zie­hen. Am ein­fachs­ten ist aus Bau­her­ren­sicht die Beauf­tra­gung eines Gene­ral­pla­ners, der sich um die gesam­te Pla­nung bis zur Bau­an­trags­stel­lung kümmert.

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Fazit – Auf­sto­ckun­gen bau­recht­lich prüfen!

Auf­sto­ckun­gen sind gesell­schaft­lich eine span­nen­de Mög­lich­keit der Nach­ver­dich­tung und für Bau­her­ren selbst zur Schaf­fung von neu­em Wohn­raum. In vie­ler­lei Hin­sicht stel­len Auf­sto­ckun­gen auch eine Auf­wer­tung des exis­tie­ren­den Gebäu­de­be­stan­des dar. Sie erhö­hen in der Regel auch den Immo­bi­li­en­wert. Eine wich­ti­ge Hür­de bei der Pla­nung ist die Bau­ge­neh­mi­gung. Wir emp­feh­len Ihnen daher sich früh­zei­tig mit einem Fach­ex­per­ten zu bera­ten. Die­se kön­nen in der Regel auch hand­fes­te­re Aus­sa­gen zu den Kos­ten einer Auf­sto­ckung fällen.

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