Einen Alt­bau umbau­en – Wie geht das?

Einen Altbau umbauen

Sie mögen die Lage, oder den Charme eines Alt­baus und möch­ten Ihr Haus zeit­ge­mäß umbau­en. Ein Abriss und ein neu­es Fer­tig­haus kom­men für Sie nicht in Fra­ge. Spe­zi­el­le Fra­gen zum The­ma »Alt­bau umbau­en« haben wir für Sie zusam­men­ge­fasst und in Form eines Rat­ge­bers struk­tu­riert beantwortet.

Moder­ni­sie­rungs­va­ri­an­ten – Alt­bau umbauen

a. Wel­che gestal­te­ri­schen und funk­tio­na­len Mög­lich­kei­ten bie­ten sich beim Umbau an?

Sie kön­nen die Fas­sa­de umge­stal­ten, eine Anpas­sung der Grund­ris­se vor­neh­men, Boden‑, Wand- und Decken­be­lä­ge ändern, oder Ein­bau­schrän­ke ein­rich­ten um Platz zu spa­ren. Abge­se­hen von einer Ände­rung der bau­li­chen Struk­tur hel­fen oft auch schon neue Möbel, die mit dem Grund­riss im Ein­klang ste­hen. Ver­su­chen Sie gestal­te­risch bei­spiels­wei­se bewusst Kon­tras­te zwi­schen alt und neu, hell und dun­kel, rau und glatt her­zu­stel­len. Das Arbei­ten mit natür­li­chen und künst­li­chen Licht­quel­len nimmt in der Innen­ar­chi­tek­tur auch eine gro­ße Bedeu­tung ein.

b. Wel­che Umbau­mög­lich­kei­ten sen­ken die Heizkosten?

Sie kön­nen ent­we­der den Ener­gie­be­darf, oder den Ener­gie­ver­brauch sen­ken. Den Ener­gie­be­darf sen­ken Sie durch einen Aus­tausch der Fens­ter und Außen­tü­ren, oder einer nach­träg­li­chen Däm­mung der Gebäu­de­hül­le (Dach, Wän­de, Decken). Den Ener­gie­ver­brauch sen­ken Sie bei­spiels­wei­se durch ein neu­es Heiz­sys­tem. Auch Kom­bi­na­tio­nen sind denkbar.

c. Wel­che Umbau­mög­lich­kei­ten erge­ben sich um mehr Wohn­raum zu schaffen?

Mehr Wohn­raum kann durch einen Aus­bau des Kellers‑, ein Dach­aus­bau, ein Anbau (z. B. Win­ter­gar­ten), eine Auf­sto­ckung oder einer Umnut­zung eines ehe­mals gewerb­lich genutz­ten Rau­mes (z. B. ein alter Kiosk im EG) ent­ste­hen. Spe­zi­ell beim Dach­aus­bau besteht neben der Erschlie­ßung eines bis­lang nicht genutz­ten Dach­raums die Mög­lich­keit, Dach­gau­ben auf­zu­set­zen, eine Dach­ter­ras­se anzu­le­gen, oder eine Dach­log­gia ein­zu­schnei­den. Wei­ter­hin kön­nen auch Bal­ko­ne nach­träg­lich vor die Fas­sa­de gesetzt werden.

Ablauf beim Alt­bau umbauen

a. Ich habe mich für einen Umbau mei­nes Alt­baus ent­schie­den – was muss ich tun?

Je nach Umfang Ihres gewünsch­ten Umbau­vor­ha­bens müs­sen Sie sich an einen bau­vor­la­ge­be­rech­tig­ten Archi­tek­ten oder Bau­in­ge­nieur wen­den. Wenn Sie nicht wis­sen, ob Sie eine Bau­ge­neh­mi­gung benö­ti­gen, emp­feh­len wir Ihnen, sich bei einem Archi­tek­tur- bzw. Inge­nieur­bü­ro, einem Gene­ral­pla­ner, oder bei der zustän­di­gen Bau­be­hör­de zu erkun­di­gen. Behör­den dür­fen Ihnen aber kei­ne Emp­feh­lun­gen für Archi­tek­tur- oder Inge­nieur­bü­ros geben.

b. Wel­che Unter­la­gen sind zur Prü­fung einer Geneh­mi­gungs­pflicht erforderlich?

Für eine ers­te Vor­ab-Prü­fung sind Anga­ben zum Stand­ort, bestehen­de Unter­la­gen des Gebäu­des und eine unge­fäh­re Vor­stel­lung der vor­ge­se­he­nen Umbau­ar­bei­ten not­wen­dig. Dar­auf auf­bau­end kön­nen Fach­ex­per­ten Ihnen meist auch einen Preis für die Bau­an­trags­stel­lung und zumin­dest grob eine Ein­schät­zung der Umbau­kos­ten geben. Beden­ken Sie vor allem bei den Umbau­kos­ten die höhe­ren Kos­ten­ri­si­ken als beim Neu­bau.

c. Ich kann die Plan­un­ter­la­gen des Alt­baus nicht fin­den. Was tun?

Feh­len­de Plan­un­ter­la­gen erhö­hen die Unsi­cher­heit bei der bau­recht­li­chen, tech­ni­schen und wirt­schaft­li­chen Prü­fung im Vor­feld der eigent­li­chen Pla­nung. Für den Bau­an­trag selbst sind Bau­zeich­nun­gen not­wen­dig, um die Ver­än­de­run­gen ein­zu­zeich­nen. Bei der Vor­ab-Prü­fung kann es rei­chen, die digi­ta­len Mög­lich­kei­ten zu nut­zen. Erstel­len Sie Fotos und Vide­os, oder pla­nen eine vir­tu­el­le Live-Bege­hung mit dem Fach­ex­per­ten. Die Auf­nah­men sind zwar nie per­fekt, bie­ten den Exper­ten jedoch die Mög­lich­keit, geziel­te Berei­che näher zu betrach­ten. Wei­te­re Unter­su­chun­gen wie Bestands­ver­mes­sung und Orts­be­sich­ti­gung ein­zel­ner Gut­ach­ter kön­nen dar­auf hin abge­wo­gen werden.

d. Wie lan­ge dau­ert eine Bestands­auf­nah­me bei mei­nem Altbau?

Nach unse­ren eige­nen Erfah­run­gen dau­ert eine Bestands­ver­mes­sung vor Ort im Regel­fall ca. eine Stun­de plus An- und Abfahrt. Eige­ne Tests zei­gen, dass die Bestands­auf­nah­me in Zukunft auch schon mit dem Smart­pho­ne durch die Bau­her­ren selbst mög­lich sein werden.

e. Denk­mal­schutz. Darf ich unse­ren Alt­bau umbauen?

Ob Ihr Alt­bau denk­mal­ge­schützt ist, oder nicht kön­nen Sie in Denk­mal­schutz­lis­ten nach­se­hen. Denk­mal­schutz­lis­ten sind in vie­len Fäl­len im Inter­net abruf­bar. Im Zwei­fel hilft eine Nach­fra­ge bei der Denk­mal­schutz­be­hör­de. Bei einem denk­mal­ge­schütz­ten Gebäu­de ist eine Rück­spra­che mit der Denk­mal­schutz­be­hör­de erfor­der­lich. Die Denk­mal­schutz­be­hör­de soll­te mög­lichst früh­zei­tig in Ihre Pla­nung inte­griert wer­den. Wir emp­feh­len Koope­ra­ti­on anstatt Kon­fron­ta­ti­on. In der Regel sind auch nicht alle Tei­le eines Gebäu­des denk­mal­ge­schützt (z. B. nur die stra­ßen­sei­ti­ge Fas­sa­de), sodass sich in vie­len Tei­len unab­hän­gig vom spe­zi­fi­schen Denk­mal Poten­tia­le für eine Moder­ni­sie­rung bieten.

f. Die Bau­ge­neh­mi­gung liegt vor. Was tun?

Die Plan­un­ter­la­gen aus dem Bau­an­trag kön­nen Sie ver­wen­den um als nächs­tes die pas­sen­den Hand­wer­ker zu suchen. Beach­ten Sie, dass die Hand­werks­ar­bei­ten spe­zi­ell bei Umbau­ar­bei­ten zeit­lich auf­ein­an­der abge­stimmt sind um Behin­de­run­gen (durch z. B. Staub beim Abriss) und Dop­pel­tar­bei­ten (nach­träg­li­che Krat­zer an bereits fer­tig­ge­stell­ten Stel­len) zu ver­mei­den. Bei klei­ne­ren Bau­maß­nah­men und der Aus­wahl qua­li­fi­zier­ter Hand­wer­ker wird die Koor­di­na­ti­on häu­fig selbst über­nom­men, oder den Hand­wer­kern über­las­sen. Hand­wer­ker berich­ten uns jedoch, dass sich die Bau­zeit bei pri­va­ter Gewer­ke­ko­or­di­na­ti­on eher in die Län­ge zie­hen und die Arbei­ten ohne einen dau­er­haft ansprech­ba­ren Koor­di­na­tor anstren­gend sind. Die Koor­di­na­ti­on ist eigent­lich nicht die Auf­ga­be der Hand­wer­ker, bzw. möch­te zum Teil auch ent­spre­chend bezahlt werden.

Alter­na­tiv kön­nen Sie z. B. einen frei­be­ruf­li­chen Bau­lei­ter fra­gen. Gene­ral­un­ter­neh­men über­neh­men neben der hand­werk­li­chen Aus­füh­rung auch Koor­di­na­ti­ons­ar­bei­ten für Sie.


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Finan­zie­rung Ihres Umbauvorhabens

a. Ich habe für den Umbau nicht genug Geld. Was tun?

Bei grö­ße­ren Umbau­maß­nah­men ist eine Ban­ken­fi­nan­zie­rung eher die Regel als die Aus­nah­me. Wenn die Bank davon über­zeugt ist, dass Sie den not­wen­di­gen Geld­be­trag inkl. einer Leih­ge­bühr (auch Zin­sen genannt) in Zukunft zurück­zah­len kön­nen, bekom­men Sie einen Kre­dit. Wenn das Grund­stück auf dem der Alt­bau steht Ihnen gehört, kön­nen Sie bei der Finan­zie­rung auch das Grund­stück als Ver­mö­gens­wert nut­zen. Eine soge­nann­te Hypo­thek oder eine Grund­schuld (eine finan­zi­el­le Belas­tung des Grund­stücks) sind für die Finan­zie­rung nicht unüb­lich. Grund­stü­cke sind belieb­te Ver­mö­gens­wer­te, da sie in vie­len Regio­nen Deutsch­lands sehr wert­sta­bil sind. Eine Hypo­thek bei alten Guts­häu­sern in ver­las­se­nen Regio­nen dage­gen ist ten­den­zi­ell schwie­ri­ger, bzw. als weni­ger aus­sichts­reich zu bezeich­nen (gerin­ger Belei­hungs­wert auf­grund eines hohen Finan­zie­rungs­ri­si­ko für die Bank).

b. Die Bank fragt nach einer Auf­lis­tung der vor­ge­se­he­nen Umbau­ar­bei­ten, sowie eine Kos­ten­schät­zung. Was tun?

Pro­fes­sio­nel­les Auf­tre­ten bei der Pro­jekt­ab­wick­lung von Umbau­ar­bei­ten kann hilf­reich sein um Ver­trau­en zu wecken. Erwar­ten Sie jedoch auch kei­ne Wun­der. Ban­ken haben in der Regel ein pro­fes­sio­nel­les Risi­ko­ma­nage­ment. Archi­tek­ten und Inge­nieu­re kön­nen Ihnen eine Bau­kos­ten­schät­zung geben. Sie haben gelernt Bau­kos­ten zu schät­zen und ver­fü­gen über Berufs­er­fah­rung, ken­nen Hand­wer­ker, ver­wen­den ehe­ma­li­ge Leis­tungs­aus­schrei­bun­gen und sta­tis­ti­sche Kos­ten­kenn­wer­ten aus grö­ße­ren Kos­ten­da­ten­ban­ken. Beden­ken Sie bei der Finan­zie­rung auch, dass Umbau­vor­ha­ben mit mehr Unsi­cher­hei­ten behaf­tet sind als Neubaumaßnahmen.

c. Wel­che För­der­mög­lich­kei­ten gibt es?

Die KfW Bank ist eine För­der­bank, die eige­ne Pro­gram­me für Alt­bau­sa­nie­run­gen und Umbau­vor­ha­ben anbie­tet. Sie bekom­men dort ent­we­der güns­ti­ge­re Kre­dit­be­din­gun­gen, oder För­der­gel­der in Form eines Zuschus­ses. Auch auf Lan­des- und Kom­mu­n­en­/­Städ­te-Ebe­ne gibt es oft ähn­li­che Pro­gram­me, die zumeist auch mit den KfW-Pro­gram­men kom­bi­nier­bar sind. 

Wei­ter­hin gibt es spe­zi­ell bei denk­mal­ge­schütz­ten Gebäu­den steu­er­li­che Anrei­ze. Kos­ten­ab­schrei­bun­gen sind bei der Steu­er­erklä­rung mög­lich. Steu­er­be­ra­ter, oder der Steu­er­hil­fe­ver­ein sind hier geeig­ne­te Ansprechpartner.


Bei einer (ener­ge­ti­schen) Sanie­rung ist eine Vor-Ort-Bera­tung durch einen Ener­gie­be­ra­ter im Vor­feld sinn­voll. Die­se wird mit bis zu 80 % vom Staat geför­dert und beinhal­tet einen Sanie­rungs­fahr­plan für den Eigen­tü­mer. Wer­den die dar­in vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men umge­setzt, gibt es noch­mal bis zu 5 % För­der­zu­schüs­se bei der Sanie­rung. Dies ist in der 2021 gestar­te­ten Bun­des­för­de­rung für effi­zi­en­te Gebäu­de (BEG) festgehalten.


Fazit »Alt­bau umbauen«

Die Sanie­rung, die Moder­ni­sie­rung und gene­rell das »Alt­bau umbau­en« erfor­dert in aller Regel einen höhe­ren Pla­nungs­auf­wand als beim Neu­bau. Dies gilt für die bau­recht­li­che Ein­ord­nung, die tech­ni­sche Pla­nung, als auch bei der Finan­zie­rung. Nichts­des­to­trotz bie­tet ein Umbau in einem alten Gebäu­de gro­ße Poten­tia­le. Alt­bau­ten lie­gen nicht umsonst häu­fig in attrak­ti­ven Lagen und las­sen sich gut ver­mark­ten. Revi­ta­li­sie­run­gen alter Gebäu­de kön­nen zudem als öko­lo­gisch nach­hal­tig bewer­tet wer­den. Sie schüt­zen den Boden vor einem neu­en Flä­chen­ver­brauch alter­na­ti­ver Neu­bau­ten. Ihre Archi­tek­tur, die teils his­to­ri­schen Fas­sa­den, hohen Decken und das Knar­zen im Boden bie­ten zudem einen eige­nen Charme und Kon­trast zur moder­nen Archi­tek­tur. Wir sehen in der Alt­bau­sa­nie­rung einen guten Weg um gesamt­heit­lich anspre­chen­den Wohn­raum herzustellen.


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